четверг, 27 июня 2013 г.

Публикация в газете "Квадратный метр".Евпатория. Июнь 2013

Основной инстинкт
Много лет работая в сфере недвижимости в Латвии, чего я только не насмотрелась. Точнее, кого только. Недвижимость-то сама по себе, за исключением каких-то, действительно эксклюзивных объектов, которые, как ни жаль, далеко не каждый день встречаются, в общем и целом – вещь относительно типовая. И хрущевка остается хрущевкой, а сталинка – сталинкой, как бы их не «декорировали» всевозможные «евро-ремонты». Думаю, не много найдется объектов, способных действительно – удивить. 
Чего не скажешь о людях. Потому что от сделки к сделке не перестаешь удивляться разнообразию потрясающих судеб, интереснейших характеров и «африканских» страстей, да и прочих разных «страстей-мордастей». Казалось бы, уже всякого навидалась, ко всему привыкла. 
Да вот, как оказывается, не ко всему. 
Давно очень, на заре своей профессиональной карьеры, попала я как-то в обычнейшую четырехкомнатную квартиру в обычном спальном районе Риги. Тогда все еще было в новинку, и шла я, робея, как первоклассник на 1 сентября. 
На мой звонок дверь в квартиру распахнулась, и на меня вылетела, как из пушки выстреленная, ватага разношерстных ребятишек и по дороге чуть не снесла меня «ударной волной». От такой экспрессии, от этого шума и гиканья, я – потерялась еще больше. 
За «табором» вальяжно вышел невысокого роста крепенький мужичонка неопределенного возраста, в майке и штанах тренировочных. 
- Что же вы стоите, проходите, смотрите. 
А и впрямь, чего же я стою, я же работать пришла. Захожу, пытаюсь осмотреться. Но не успеваю, поскольку та же детская команда с неменьшим количеством децибел проносится мимо меня, на сей раз уже вглубь квартиры. 
- У вас сегодня детский праздник? – интересуюсь у мужчины. И получаю довольно неожиданный ответ: - Да нет, все наши. Вот еще – наша Маша на диване лежит. 
И я замечаю на диване «ползунка»-крохотулю, которая, по понятным причинам, пока не участвует в общих гонках. Замечаю также и женщину у плиты. И стоит она там не только с половником, но и с явственным животиком, очень наглядно демонстрирующем намерение еще больше увеличить население этой квартиры. 
Озираясь в поисках каких-либо еще неожиданностей, отмечаю и «дизайнерские» штучки в виде до бетона стоптанного линолеума на «магистральных путях» квартиры и обои, махрящиеся изящной папуасьей  юбочкой где-то в полуметре от потолка. Остальные обои, как видно, не выдержали столь интенсивного детского воздействия. 
И выясняется, что мужчина, как глава этого семейства из восьми достаточно малолетних детей – буквально чуть не все погодки, не в силах оплачивать эту квартиру. «Добрые люди», как он выразился, конечно, помогают. То есть с голоду они не умирают, но денег все же, что как-то и неудивительно, не хватает. И, вместо того, чтобы сублимировать сексуальную энергию в производство хоть какой-либо оплачиваемой работы, решил этот, с позволения сказать - «глава», хотя и другие эпитеты просятся, решить ситуацию другим, куда более банальным способом – продать эту самую квартиру. Просто – продать. 
А есть у меня, один, как мне кажется, для профессионала - обязательный принцип: я должна знать всю сделку от начала и до конца еще ДО того, как за нее возьмусь. Неприемлема ситуация, когда я, тот, кому доверено самое дорогое имущество семьи, не знаю, чего именно хочет мой клиент.
Поэтому вопрос: - А куда вы планируете переезжать? – очень даже актуальным является. Во-первых, всегда «пути отступления» заранее планировать надо, и это тоже – моя забота. Во-вторых, я и покупателя не могу поставить в ситуацию, когда он, купив недвижимость, получает ее «с тараканами», то есть с прежними владельцами, сменившими статус владельцев на статус – квартирантов, которых теперь надо удалять, как больные зубы. Прибегая, естественно, к помощи «докторов» от юриспруденции и тратя свои деньги и время.
На свой сакраментальный вопрос получила я абсолютно обескураживший меня ответ: - Бог подаст! 
И все мои попытки получить более определенный ответ натыкались на эту сплошную глухую стену безответственности и фатализма, когда папаша, наплодив такую кучу детей, совершенно не собирался решать вопрос, который решает любой зверь, любая птица – где и какая будет крыша над головой у собственного потомства. 
Нет, за ту сделку я не взялась. Не хотелось участвовать в выселении детей «под елку». Не бралась за подобные сделки и позже. И это совсем не значит, что я – не люблю детей. Люблю. И очень. И считаю, что в нашем сложном и так быстро меняющемся мире каждый ребенок достоин и внимания, и заботы, и воспитания, и образования. 
И конечно же – крыши над головой.
Вероятно, стремление суматошно и сумбурно плодить новые тела и можно назвать «Основным инстинктом»…
Возможно. 
Для не наделенных разумом форм жизни. 
Но для ЧЕЛОВЕКА основным стремлением относительно детей должно быть, все-таки,  намерение обеспечить им безопасное и надёжное настоящее - ради их благополучного и светлого будущего. И – нашего с вами...
Будущего всего человечества…
Разве нет?

пятница, 7 июня 2013 г.

Недвижимость Латвии: какие районы привлекают инвесторов из России и стран СНГ?

Публикация на Независимом Новостном ПорталеЭксперты компании EKOCENTRS сообщают, что рынок Латвии получил «второе дыхание». Такие выводы были сделаны из-за результатов анализа развития продаж недвижимости и покупок в период после кризиса.
Аналитики журнала «Биржевой лидер»  отмечают, что в период 2004-2007 г. недвижимость в Латвии возросла в цене на 311%. Но после кризиса ситуация в стране сильно изменилась – цена упала на 60%.
В 2010году страна обзавелась новым стимулом развития: вступили в действие поправки к Закону об иммиграции. С тех пор Латвия снова заинтересовала инвесторов из России, стран СНГ. Появилось новое преимущество для покупки апартаментов в Латвии – получение вида на жительство. Благодаря этому фактору лица, приобретая недвижимость здесь, получили возможность свободного передвижения по всей Шенгенской зоне и открытия собственного бизнеса в Евросоюзе.
Сотрудники EKOCENTRS сообщают, что латвийское правительство на рынке недвижимости ожидало революции, но данные надежды пока не осуществились. Но качественные изменения в лучшую сторону уже заметны. Граждане из РФ в стране относятся к категории инвесторов, принятых считать надежными и стабильными. Но не только иностранные инвесторы являются создателями спроса. Рынок сегментирован по возрастным и национальным принципам.
Российские граждане обычно приобретают жилье стоимостью, подходящей для получения ВНЖ. Они не являются экономными, что продавцы умело используют. В самых любимых «русских» районах (Юрмала, Рига) недвижимость стоит от 100000лат, что равняется 143,8тыс. евро. Россияне в провинции недвижимость обычно не покупают, хотя для получения ВНЖ здесь условия проще.
Местные жители квартирами в центре сильно не интересуются, поскольку высокие цены могут сильно отпугивать. Такая же ситуация в Юрмале, Видземском взморье. Продавцами здесь чаще всего являются местные жители, которые не хотят тратить приличную долю своего небольшого дохода на коммунальные услуги. Поэтому им выгоднее купить жилье поменьше в соседнем районе, где стоимость в разы меньше, а большие апартаменты продать «русским».
Латвийская молодежь, которая имеет стабильный высокий доход, тоже интересуется рынком недвижимости. Но опять речь идет о традиционных квартирах, квадратный метр которых оценивается до 1000евро, если нет отделки, или до 2000, если апартаменты полностью меблированы. Первый случай используется тогда, когда покупатель желает сам обустроить интерьер комнат.
Среди молодежи можно найти и тех, кто не планирует связываться с ипотечным кредитованием. В этом случае они активно используют аренду жилья, наравне с туристами развивая сектор аренды жилья. EKOCENTRS предоставляет данные, в которых наблюдается рост стоимости аренды за последние годы на 30-40%.
Называть конкретные суммы, которые будут характерны для всей Латвии, глупо, поскольку ценовые данные слишком разнообразны, в зависимости от состояния объектов и их места расположения.
Благодаря кризису платежеспособность многих граждан, взявших квартиру в ипотечный кредит, сильно ухудшилась. Из-за этого банкам приходится продавать апартаменты с аукционов. Ранее такими предложениями в основном пользовались спекулянты, перепродавая квартиры намного дороже. Но сейчас и потенциальные покупатели начали активно проводить шопинг, что сильно ослабило позиции спекулянтов.
Соотношение качества и цены – весомый критерий выбора. Сегодня можно найти 4-5-комнатные квартиры в центре города всего за 500-600 евро кв.м. Но и традиционные 3-комнатные квартиры будут стоить 650евро за кв.м.
Имея на руках 800000евро, можно приобрести на рынке недвижимости в Латвии:
  1. Квартиру двухуровневую с 8-комнатами в Риге.
  2. Дом в центре Юрмалы общей площадью 180м.кв. и небольшим участком земли в 11 соток.
  3. Три дома в Вентспилсе, недалеко от моря, площадь которых будет равна 180кв.м. каждого с участками по 11 соток.
Имея на руках сумму намного меньше, так же можно подобрать хорошие апартаменты. Главное – выбор района. В Риге и Юрмале стоимость намного выше. Поэтому, если вы в поисках недорогой жилой недвижимости, то есть варианты в окрестностях столицы.

Публикация в журнале "Недвижимость в Латвии". 7 июня 2013

Недвижимость без розовых очков или – работа над ошибками.

Часть 2.

Продолжаем снимать розовые очки.
В прошлом номере мы затронули тему ошибок, которые допускают по незнанию, владельцы, взявшиеся за нелегкое дело продажи едвижимости.
Мы рассмотрели две из десяти классических ощибок, а именно:
1. неверное формирование цены,
2. формирование неправильной стратегии продаж.
Было бы нечестным, начав, не продолжить тему, которая так или иначе затрагивает интересы большого числа владельцев недвижимости. Поэтому сегодня для вас – еще несколько классических ошибок, от которых хочется предостеречь.
3.         Ошибка третья – неиспользование всего спектра рекламных возможностей.
Какие вы знаете рекламные ресурсы для продажи недвижимости? В 99% случаев мы получим ответ «Реклама» и «ss.lv». все. Среднестатистический человек не знает других возможностей для продажи недвижимости. Именно поэтому, в неистребимом желании сэкономить на маклере, он дает платные (!) объявления в эти ресурсы. 
- Что в этом плохого? - спросите вы.
Да ничего плохого в этом нет. Просто этого – недостаточно. 
Профессиональный маклер использует еще массу возможностей, которые даже не приходят в голову дилетанту. Как хорошая хозяйка на кухне, из ограниченного набора исходных продуктов, способна сотворить обед из трех блюд, профессиональный маклер знает массу способов довести до потенциального покупателя информацию об объекте продажи. Во-первых, делается анализ потенциального покупателя, это будет латвиец или – иностранец, к какому сегменту рынка и к какой ценовой категории относится предлагаемая недвижимость, все это влияет на способ продажи. Есть профессиональные сайты, есть списки, которыми обмениваются компании, есть международные сайты, где информацию получат иностранцы. Есть, в конце концов, собственная база данных о потенциальных покупателях, так называемый «лист ожидания», люди в котором ждут подходящего предложения.
А если этого предложения нет у нас, то... вы, в надежде сэкономить,  просто тратите деньги и время.
 
4.         Ошибка четвертая – неумение находить компромисс с потенциальным покупателем. Незнание технологии общения. 
Это может показаться странным. Но правда состоит в том, что далеко не всегда люди способны услышать, что именно говорит собеседник.
Есть классический пример ошибки общения, когда в одном городе отправитель диктует телеграмму с текстом «Я тебя люблю», а получатель читает «Я тебя убью». Небольшое искажение, но как изменился смысл!
Вы думаете, я утрирую? Ни в коем случае. Сколько раз нас приглашали спасать переговоры, зашедшие в тупик.
Вот, такой пример. Продавец говорит, что его недвижимость заложена и ему нужно получить согласие банка на продажу. Абсолютно нормальная вешь. Но покупатель слышит совсем другое. Ему, неискушенному в сделках, ясно слышится «Банк не дает разрешения на продажу»! Человеческий разум устроен так, что все непонятное его пугает, а банк и какое-то разрешение, конечно, являются непонятными, и потому – крайне пугающими. А если к этому добавить тот факт, что и сам продавец, не будучи специалистом, не способен внятно изложить требования банка, то непонимание возникает тут же.
Это только один пример. А сколько непониманий и срывов переговоров было на нашей памяти! То бабушка не понимает, почему нужно ее согласие на продажу, то муж не может объяснить бывшей жене, зачем ей нужно идти к нотариусу, то... Будь я Шахерезадой, можно было бы написать многие тома сказок, как люди не смогли договориться друг с другом.
Поэтому правильным решением остается одно – выбрать профессионального специалиста-переговорщика. 

5.         Ошибка пятая – отсутствие безопасности.
Никого не хочу пугать. Но! Уж если что-то происходит, то лучше об этом знать и не допустить.
Речь идет о банальных квартирных кражах.
Как вы думаете, откуда незнакомый вам человек может узнать, есть ли в вашем доме ценные вещи и, если «да», то как вы их храните? Верно! Он должен прийти и посмотреть. Случается, что мошенники маскируются под «социальных работников», или притворяются, что им срочно нужно «водички попить». Но с тех пор, как на подъездах появились домофоны, вариант с «водичкой» не прокатывает. А вот если вам позвонит человек и попросит показать квартиру, которую вы продаете, то вы же сами его и впустите. И код от подъезда скажете.

В следующем выпуске журнала я расскажу об ошибках продавца уже не в технологии продажи, а в вопросах подготовки документов и – в обеспечении финансовой безопасности.

Конечно, я не могу утверждать. Что мы знаем все-все. Иногда и нам встречаются ситуации, с которыми не доводилось встречаться раньше. И это хорошо, иначе жизнь перестала бы быть такой интересной. Но в течение последних 15 лет мы каждый день помогаем нашим клиентам разрешить множество самых важных для них вопросов. И делаем это хорошо!   
Звоните нам.
Наши специалисты:
Елена 29477710
Федор 29299983
Вера 29456925
Клавдия 29408522
Татьяна 29234925
www.ekocentrs.lv


четверг, 6 июня 2013 г.

EKOCENTRS: инвестиции в квартиры в Латвии

Публикация на сайте Хороших НовостейУ недвижимого рынка Латвийской республики началась «вторая жизнь». Говорят об этом и специалисты известной компании EKOCENTRS, проведшие анализ динамики развития покупки и продажи жилья в период после окончания кризиса.

Как отмечают эксперты журнала "Биржевой лидер", с 2004 по 2007 года стоимость недвижимых объектов в Латвии возросла на 311 процентов. Среднестатистическая цена на квадратный метр жилья по данной прибалтийской стране увеличилась с 211 до 520 евро. Одновременно в Риге квартиры продавали уже по одной тысяче 193 евро за «квадрат» против 325 евро в 2004. Однако кризис не только привнес в рынок недвижимости серьезные изменения, но и отбросил его назад сразу на несколько лет. Цены снизились приблизительно на 60 процентов!

Из-за кризиса ухудшилась платежеспособность граждан, взявших кредиты на приобретение недвижимости, из-за этого данные объекты недвижимости банки стали продавать прямо с аукционов. На такие заманчивые предложения обратили внимание возможные покупатели, и сейчас они активно «отовариваются». Это в свою очередь несколько подорвало позиции перекупщиков, которые часто перепродавали такую недвижимость по завышенным ценам.

Теперь, когда основным критерием стало соотношение стоимости и качества, есть возможность найти четырех и даже пятикомнатную квартиру в центральной части города по 500 евро за один квадратный метр. И наряду с этим стандартные шестидесятиметровые трехкомнатные квартиры реализуют по 650 евро за квадратный метр.

В ближайшем от центра столицы микрорайоне Пурвциемс четырехкомнатная квартира площадью 90 м2 будет стоить примерно 55 тысяч евро. И такую же сумму придется заплатить за «сталинку» с ремонтом площадью 54 м2 , расположенную в самом центре или за требующую полного ремонта двухкомнатную или даже однокомнатную квартиру в городе Юрмала на верхнем этаже неновой многоэтажки. Кстати, за эти же деньги можно купить дом в два этажа площадью 125 м2 на берегу озера всего в сорока километрах от Риги.

А вот за 800 тысяч евро можно приобрести двухуровневую восьмикомнатную квартиру площадь которой 800 м2 в Посольском районе столицы Латвии или хороший дом площадь которого 180 м2 и с участком земли на 11 соток в центре Юрмалы. Столько же будут стоить три таких же точно дома в Вентспилсе недалеко от моря. Этот городок, кстати, тоже отнюдь не обойден вниманием туристов и отдыхающих граждан.