понедельник, 29 февраля 2016 г.

Обмен или продажа-покупка? Как не остаться в дураках.

Одно из самых распространенных заблуждений людей, далеких от рынка недвижимости «У меня есть квартира. Изменить место жительства можно только путем обмена».
На практике это выглядит так: допустим, есть двухкомнатная квартира в Кенгарагсе и есть желание сменить место жительства, допустим, на Иманту. В голове выстраивается простая логическая цепочка: «меняю Кенгарагс на Иманту». Меняю, и все тут.
И тут же подается объявление «меняю».
Почему это ошибка?
Да потому, что по статистике слишком мало людей, желающих совершить обратный обмен и круг возможностей уменьшается практически до нуля.
Что правильно?
Гораздо более эффективным будет подойти к будущей сделке, как к продаже и покупке. На сегодня рынок недвижимости работает с недвижимостью, как с товаром, приравнивая стоимость каждого объекта к деньгам. Делается это так:
1. Оцениваем принадлежащую вам недвижимость.
2. Оцениваем, сколько может стоить желаемый объект.
3. Считаем деньги. Вы должны очень хорошо знать ваши будущие затраты. Это:
1) возможная доплата, если на рынке желаемый объект оценивается дороже,
2) расходы на оформление (нотариус, налог на недвижимость и т.д),
3) пошлины при оформлении сделки в Земельной книге.
4) Возможно, вам нужно будет учесть налог на прирост капитала, но это относится не ко всем. Может быть, конечно, и так, что вашу квартиру рынок оценивает дороже и доплата полагается вам. Но расходы на оформление, налоги и пошлины все равно никто не отменял.
4. После оценки ситуации вам придется направить свое внимание сразу по двум направлениям:
1) поиск покупателя на вашу недвижимость,
2) поиск нового жилья.
5. Сделка. Сама сделка завершается в два этапа.
1) продажа вашей собственности, получение денег,
2) покупка новой недвижимости, внесение за нее покупной платы,
3) регистрация сделки в Земельной книге.
Важная рекомендация!
Это правило выработано на основе долголетнего опыта и является обязательным для работы нашего агенства недвижимости: обе сделки должны состояться практически одновременно!
Иногда наши клиенты считают, что главное – продать имеющуюся квартиру, ошибочно полагая, что получив деньги, с легкостью найдут новое жилье. А если внезапно поднимутся цены? Что вы тогда купите? Гораздо надежнее позаботиться о крыше над головой заранее.
Другая ошибка – поиск новой собственности до того, как найден покупатель на уже имеющуюся. Ну, допустим, вы нашли. И что дальше? У вас есть деньги, чтобы купить? Ах нет... Ну и почему продавец должен ждать, пока вы сыщете себе покупателя? У него – своя жизнь.
Проще всего поручить сделку профессионалу. В этом случае вы должны просто твердо знать, что обе сделки должны быть накрепко увязаны между собой.
Требуйте этого от своего агента недвижимости.
Или – приходите к нам.

четверг, 25 февраля 2016 г.

Наследство. Кто получает наследство, если детей нет?



среда, 24 февраля 2016 г.

Хитрости рекламного объявления



пятница, 19 февраля 2016 г.

«Репутация» недвижимости или как правильно ее продавать

«Хорошая репутация», - правда, хорошо звучит? «Приличный человек», «порядочная женщина», «умный парень»...
Любой нормальный человек хочет иметь хорошую репутацию. Но она же важна и для недвижимости. Продать квартиру с плохой репутацией значительно сложнее. Как же не допустить ошибку и не испортить эту самую репутацию?
Если женщина предлагает себя, стоя на перекрестке, что вы скажете о ее репутации? Не очень, да? А как вы догадались? – А, она предлагает себя всем подряд...
Не то ли делает со своей квартирой рядовой гражданин, решившийся на смену места жительства?
Он обзванивает все подряд агентства недвижимости, предлагаясь «всем-всем».
И что же происходит? Респектабельные специалисты, имеющие свою клиентуру – и репутацию впридачу – предлагают создать нормальные долгосрочные отношения: «услуга – вознаграждение». Но, не зная правил, продавец решает ускорить процесс. И категорически отказывается от «моногамии» в пользу «свободной любви» с максимально большим количеством маклеров. Вопрос, а кто соглашается работать на таких условиях? Только тот, кто не имеет достаточного количества клиентов.
Давайте учтем, что через пару лет работы хорошего маклера передают «с рук на руки», также как хорошего стоматолога, парикмахера или любого другого специалиста, заслужившего профессиональную репутацию.
Так откуда берутся маклеры без клиентуры?
Возможно, это очень молодой специалист, не наработавший еще достаточно клиентов.
А возможно, репутация этого человека такова, что его просто-напросто никто никому не рекомендует.
И вот эти люди устремляются взапуски продавать ваш объект, наступая друг другу на пятки, их объявления выстраиваются «в столбик» на рекламном ресурсе.
И вот потенциальный покупатель видит этот хоровод предложений. Знаете, что приходит ему в голову:
- Что не так с этой квартирой, что ее все продают и никто продать не может?
У квартиры испорчена репутация!
Дальше – по нарастающей. Объявлений все больше. Покупателям она надоедает и они начинают игнорировать этот объект.
А время идет. Ваше, между прочим, время. И вы все продолжаете платить коммунальные, а возможно и кредиты все то время, пока ваша квартира стоит на перекрестке, как продажная девка, которую предлагает десяток сутенеров.
Ну просто поверьте, что одна профессиональная сваха намного лучше и для репутации и – для успешной продажи.
А вам, кстати, нужно и то и другое.
Выберите одного профессионала и ваша сделка будет не за горами.
Если ваш выбор падет на нас, мы не подкачаем.
Наша репутация говорит сама за себя.

среда, 17 февраля 2016 г.

Правильная стратегия сделки с недвижимостью



вторник, 16 февраля 2016 г.

Сколько стоит недвижимость? Как установить правильную цену?



среда, 3 февраля 2016 г.

Наследство. Как наследуют усыновленные дети?



Сделка. Где можно, а где нельзя экономить.

Поговорим о деньгах или о затратах на сделку, а точнее о том, на чем нельзя экономить.
Не надо разбрасывать деньги щедрой рукой, не считая затраты. Цель статьи уберечь вас от лишних трат и возможных неприятностей.
Давайте не уподобляться скупцу, в стремлении сэкономить на зубной пасте удаляющему все зубы. Нам с вами нужна улыбка счастливого человека, уверенного, что в его сделке все сделано правильно.
Оценка недвижимости. Сертифицированную оценку требует банк, если недвижимость приобретается в кредит.
Если вы покупатель, прежде, чем заказывать оценку, выясните, с какими оценщиками сотрудничает ваш банк.
Если вы продавец, не торопитесь тратить деньги. Для продажи достаточно оценки опытного агента недвижимости. Это – дешевле.
Гонорар агента недвижимости. Средний размер гонорара, обычный для Латвии, 2 - 5% стоимости недвижимости. Сумма может варьироваться в зависимости от цены недвижимости и количества услуг по конкретной сделке. Что вы имеете право хотеть за эти деньги?
• Квалифицированную оценку вашей недвижимости.
• Анализ документов на недвижимость на готовность к сделке (практика показывает, что в 80% случаев документы необходимо дорабатывать).
• Стратегия сделки. Это очень важный пункт! Если маклер говорит вам: «сначала продадим вашу квартиру, а потом вам быстренько найдем другую», - это не стратегия! Специалист должен верно оценить все возможные риски и подводные камни. И предусмотреть, как именно вы сможете их преодолеть.
• Продажа. Это - грамотно созданная рекламная кампания: красивые фото, «вкусно» составленное и в правильных местах размещенное объявление и показы.
• Переговоры с потенциальным покупателем. Грамотный специалист уже в начале переговоров способен оценить честность намерений и платежеспособность претендента, чтобы не тратить ваше время и нервы.
• Поиск недвижимости для вас. Это - подбор вариантов, отвечающих вашим требованиям, организация показов и очень важное действие - проверка добросовестности продавца. Так, мы категорически не рекомендуем клиентам связываться с покупкой квартиры, хозяева которой конфликтуют друг с другом, скажем, муж не дает своего согласия на продажу. Даже если вы потратите время на переговоры, он может отказаться вновь в самый последний момент. Бывают и другие обстоятельства, которые маклер должен учитывать в ваших интересах.
• Подготовка проекта договоров продажи-покупки, согласование всех пунктов с каждой стороной сделки и организация подписания документов у нотариуса.
• Регистрация сделки в Земельной книге или в Земельной службе.
• Расчет возможного налогообложения.
Предостережение о налогах. Искушение экономии есть всегда. Но «косить» от налогов – наказуемо. Каждая сделка, регистрируемая в Земельной книге, привлекает к вам внимание. Поэтому вы должны точно знать и планировать налоговые траты. Если вы попадаете под действие закона о налоге на прирост капитала, вам надо об этом знать заранее, до сделки, а не когда вы уже мысленно распределили свои деньги! Нужно знать законодательство, чтобы использовать правильную норму закона.
Консультируйтесь заранее!