вторник, 31 января 2017 г.

Подводные камни аренды

Тысячи рижан каждый год арендуют жилье в столице: кто-то приезжает из регионов учиться или работать, кто-то в поисках самостоятельной жизни съезжает от родителей, а кто-то временно арендует жилье на период, например, ремонта. Точно так же тысячи рижан сдают квартиры. Как сделать этот процесс обоюдоприятным и что самое главное – законным как для жильцов, так и для владельцев квартир? Наши эксперты – представители рынка недвижимости Айгарс Зариньш и Ольга Зенчик.

1.Никаких устных договоренностей

Ситуация: вы хотите снять квартиру у друзей или знакомых, которые предлагают вам отбросить формальности и не заключать договор аренды. Мол, мы же свои, сами и разберемся, если что. Бывает, что и незнакомые люди не слишком верят в силу заключенного договора. И это самая первая ошибка, которая подстерегает как арендаторов, так и владельцев жилья.

»
Когда нет договора, поясняют специалисты, то, по сути, нет вообще никаких закрепленных хоть в каком-то виде договоренностей.

«
Как оплачивать аренду? Как поступать в случае, если жильцы что-то сломали в квартире или задержали оплату? И как действововать, если владелец квартиры вдруг попросил жильцов освободить квартиру без объяснения причин. Или наборот, если вдруг жилец не платит, то владельцу квартиры совершенно нечем доказать, что он вообще что-то обещал платить, а не живет здесь благодаря вашему доброму сердцу.

Другими словами, аренда без договора – это самый худший вариант, который только можно придумать. В этом случае никто не защищен и никто никому ничего не должен. Вам нужны такие проблемы?

2.Договор аренды – заключаем по правилам

В принципе, ни один уважающий себя риэлтор не будет сдавать квартиры без договора аренды. Даже если вы снимаете квартиру напрямую, через объявления например, то первое, что нужно сделать – распечатать в интернете стандартный договор аренды и тщательно прописать в него все пункты. Специалисты рекомендуют в первый раз с новым нанимателем лучше заключать не более чем на год. За это время уже можно понять, хороший ли арендатор (или жилец) вам достался.

Что еще нужно обязательно оговорить в договоре аренды? Размер оплаты, возможность ее повышения (как правило, не чаще чем раз в год), порядок оплаты коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если, положим, жильцы задерживают оплату. Владельцу квартиры неплохо бы прописать в договоре даже такие мелочи, как количество людей, которые будут проживать в квартире. Были случаи, когда квартира сдавалась одному человеку, а на деле в ней жили десять студентов. Попросите у нанимателя дать вам копию его паспорта, чтобы вы могли в случае чего обратиться в полицию.

»
Особое внимание эксперты рекомендуют уделить условиям расторжения договора, так как именно тут чаще всего обе стороны "ломают копья".

«
Как правило, договор может быть расторгнут как при взаимном согласии сторон в любое время, так и в том случае, если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если жилец не платит вовремя, портит помещение и имущество, использует квартиру не по назначению, а также если на него постоянно жалуются соседи.

Важно, что регистрировать или составлять договор аренды у нотариуса нет никакой необходимости – дополнительной силы он иметь не будет, а лишние 200-250 евро придется отдать. Если договор подписан обеими сторонами, то беспокоиться не о чем, он имеет законную юридическую силу. Однако доводить до суда все-таки не надо. Судиться у нас можно годами.

3.Платить ли налоги?

Что скрывать, большинство владельцев жилья до сих пор сдают квартиры, но налог не платят. Хотя по закону платить его нужно, так как речь идет о доходе, который облагается подоходным налогом с населения. И Служба государственных доходов (СГД) с каждым годом к этой теме относится все серьезней. А именно – всеми способами пытается найти тех, кто сдает квартиру, но не платит налоги, рассылает им "письма счастья" и просит зарегистрировать хозяйственную деятельность. Это особенно касается тех, кто, например, сдает квартиры через сайты объявлений.

Весной прошлого года у СГД появился особый отдел, который специализируется на интернет-сделках и электронной коммерции. Специалисты отдела планомерно ищут в интернете тех, кто занимается продажей вещей или предоставляет услуги нянь, или сдает квартиры, но налоги не платит. В прошлом году служба госдоходов таким людям разослала более 4000 писем с просьбой явиться в СГД и честно заплатить налоги. Если нервы вам дороже, то стоит так и сделать, тем более что выбрать можно из трех вариантов.

Регистрируемся как налогоплательщик и выбираем платить разницу в размере 23% от доходов и расходов. В расходы записываем налоги на землю и квартиру, ремонт помещения, квартирную плату (если платит владелец жилья, в этом варианте это выгодней), а также применяем необлагаемый минимум (в этом году – от 60 до 115 евро).

Оформляем статус плательщика микроналога и платим 15% от доходов. Доходы – это ваши поступления от аренды. В этом случае не действует необлагаемый минимум.

Для тех, кто не хочет оформлять хоть какую-то хозяйственную деятельность, которая требуется в первых двух вариантах. Можно просто известить СГД, что у вас есть доходы от аренды и платить 10% от них. Это сравнительно небольшая плата за спокойствие. В этом случае расходы списывать вы тоже не можете, за исключением налога на недвижимую собственность. Налог в размере 10% можно платить раз в год, сразу после подачи годовой декларации о доходах (с 1 марта по 1 июня). Эту декларацию можно подавать электронно, правда заплатить налог надо будет в течение 15 дней с ее подачи.


4.Декларируем жильцов

Можно ли декларироваться в съемной квартире? Как поясняют эксперты, закон не требует одобрения на это владельца квартиры, в принципе это можно сделать и самостоятельно. Однако правила хорошего тона все-таки требуют, чтобы владелец квартиры знал о том, что его жильцы прописаны в его квартире.

Задекларировать жильцов выгодно еще и потому, что квартира, в которой никто не задекларирован, не попадает под льготы по налогу на недвижимость. То есть владелец такой квартиры заплатит налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Простой пример. Если в двухкомнатной квартире в Риге, кадастровая оценка которой составляет 30 тыс. евро, есть задекларированные лица, то налог на недвижимость составит 60 евро (0,2%). Если же там никто не задекларирован, то налог на недвижимость составит 450 евро (1,5%).

Кроме того, если квартира считается пустующей, то есть в ней никто не задекларирован, то она попадает в поле зрения СГД. Считается, что это лишь доказывает тот факт, что квартира сдается. То есть опять возвращаемся к теме уплаты налогов.

Задекларироваться в съемной квартире просто. Заполняя бланк декларации, человек должен указать в нем основание, среди предложенных вариантов будет графа: договор аренды. При подаче бланка декларации надо предъявить только паспорт, остальные документы могут попросить, если у самоуправления возникли сомнения в достоверности предоставленных сведений.

5.Подводные камни, о которых стоит знать

Есть вещи, о которых эксперты говорят не очень охотно, однако предупредить владельцев жилья о них надо. По большей части они касаются тех случаев, когда вдруг между арендатором и владельцем квартиры возникают конфликты.

Например, жилец "встает в позу" и не желает выселяться из съемной квартиры. Как признают наши специалисты, в Латвии все законы больше подстроены под интересы съемщиков квартир. Поэтому бывают случаи, когда выселение квартиросъемщиков может превратиться в целую эпопею. Даже в том случае, когда жилец ведет себя нагло и не платит за квартиру. И даже поменять замки и двери при заключенном договоре аренды бывает невозможно – полиция встает на защиту жильцов.

Как этого избежать? В договоре необходимо предусмотреть вариант просроченных платежей. И уже руководствуясь Законом о найме жилых помещений, в котором сказано, что выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но, увы, только через суд. А это, как известно, дело небыстрое: год или даже полтора.

Или еще пример. Человек заплатил за 2 месяца вперед, заселился в квартиру, а через несколько дней не может в нее попасть, потому что хозяин через неделю сменил замки. Для таких случаев и нужен договор аренды, при помощи которого можно засудить нечестного арендодателя. И лучше всего не хранить договор в съемной квартире, а отдать родственникам или друзьям. Если же договора нет, то ничего поделать нельзя. Хорошо, если вам отдадут вашу кошку и отпустят с миром.

Поэтому составление правильного, продуманного договора лучше всего доверить специалистам, которые знают обо всех ситуациях, которые могут омрачить тесное сотрудничество арендатора и жильца. Как шутят наши эксперты, идеальный договор аренды написан "кровью простых людей" как с одной, так и с другой стороны. Но каждая ситуация индивидуальна, поэтому лучше заказать свой, личный вариант договора у любого лицензированного специалиста в Латвии.



По материалам информационного портала Рижской Думы

1,5%-й налог на недвижимость людям не под силу


Большей части жителей Латвии не по силам заплатить ставку налога на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Об этом заявил министр по делам окружающей среды и регионального развития Каспарс Герхардс в интервью NRA.
Он напомнил, что в 2017 году будет разрабатываться новая налоговая политика.

"Традиционно в Латвии сохранялась тенденция позволять самоуправлениям самим определять ставку налога на недвижимость. Это понятно. В любом самоуправлении, прямо на местах, намного легче оценить, кто является малообеспеченным, кто может, а кто не может платить полную ставку", — пояснил Герхардс.

Министр также указал, что в годы кризиса было определено установить ставку налога на недвижимость, которая бы составляла до 3% от кадастровой стоимости жилья. Ставка, которая превышает 1,5% от кадастровой стоимости, применялась лишь в отношении тех объектов недвижимости, которые не содержались в должном порядке. Но, по мнению Герхардса, даже эти полтора процента — слишком большая сумма для многих латвийцев с учетом краевой экономики, тенденций развития и других факторов.

Герхардс сообщил, что любое самоуправление Латвии, руководство которого понимает, что жители не могут заплатить налог на недвижимость, изыскивают возможности облегчить положение сограждан. Также министр считает, что чрезмерно высокая ставка налога на недвижимость создает трудности не только для обычных жителей, но и негативно влияет на производство.

Глава министерства по делам окружающей среды и региональному развитию с сожалением отметил, что неясность в налоговой политике создает немало проблем, потому что и рядовые жители, и предприниматели не знают, что будет завтра, стоит ли приобретать и вкладываться в развитие, если сегодня государство предоставляет различные скидки и послабления, а завтра нет.

По материалам DELFI.LV

Налог на недвижимость. Что изменилось в 2017 году

Уже через месяц владельцы недвижимости получат ежегодное извещение об уплате налога на недвижимость. И хотя закон по-прежнему позволяет самоуправлениям устанавливать ставку налога в размере 0,2-3%, а на повышение кадастровой стоимости введен мораторий, изменения все же будут. Портал DELFI обобщил информацию о налоге на недвижимость.
Основные ставки:
• 0,2% от кадастровой стоимости, которая не превышает 56 915 евро
• 0,4% - от 56 915 до 106 715 евро;
• 0,6% - свыше 106 715 евро.
Какие изменения вступили в силу с 2017 года?
• налог на застройку;
• кадастровая стоимость на культурно-исторические объекты и отдельные квартиры;
• специальная оценка сельскохозяйственной земли;
• новые правила в отдельных самоуправлениях.
Для определения суммы налога на недвижимость учитывается кадастровая стоимость. Для обуздания роста платежей введен мораторий на повышение кадастровой стоимости, но отдельные изменения все же введены, пишет lvportals.lv.
Для расчета налога в текущем году учитывается база кадастровой стоимости за 2016 год.
Кадастровую стоимость можно выяснить на портале www.kadastrs.lv. Доступ к базе данных – бесплатный.
Кадастровая стоимость сельскохозяйственной земли в целом осталась прежней, но изменился порядок ее расчета. А именно на 10% увеличивается специальная оценка участков, площадью свыше 3 га, которые используются для нужд сельского хозяйства.
В результате платежи вырастут для приблизительно 209 000 земельных наделов.
Кадастровая стоимость изменится для двух категорий недвижимости – культурно-исторических объектов и многоэтажных квартир.
Анализ рынка свидетельствует о том, что применяемая ко всем культурно-историческим объектам скидка необоснованная. Поэтому решено учитывать техническое состояние зданий, используются ли они или нет.
Иными словами, частично отменен минусовой коэффициент на здания, имеющие государственный или местный статус культурного значения. Поэтому прирост кадастровой стоимости составил 30%.
Как результат - изменение суммы налога ожидает владельцев около 670 (в том числе 258 жилых домов) из 4000 культурно-исторических зданий.
Изменения ждут и собственников многоуровневых квартир в многофункциональных зданиях, в том числе помещений, расположенных в подвалах, полуподвалах и на первых этажах. До сих пор к таким помещениям применялась скидка.
Эти изменения коснутся приблизительно 7000 квартир, в том числе кадастровая стоимость 4300 объектов будет повышена на 10%, 2700 – на 30-40%.
Закон позволяет самоуправлениям устанавливать ставку налога на недвижимость в размере 0,2-3% от кадастровой стоимости объекта. Но ставка выше 1,5% может приняться только к недвижимости, которая не содержится должным образом, например, к заброшенным зданиям.
Отдельные самоуправления применяют пониженную ставку лишь к собственности, в которой задекларированы жители, в том числе к жилью в неразделенной на части собственности, установив площадь на общего человека.
Например, если в квартире задекларировано более двух человек при кадастровой стоимости в 15 000 евро налог составит 30 евро, а без жильцов - 225 евро.
В текущем году рижское самоуправление не поменяло порядок расчета налога, но расширила круг льготников, которым предоставляются скидки.
Для того, чтобы получить сниженную ставку в размере 0,2–0,6% в квартире должен быть прописан хотя бы один человек (гражданин и негражданин Латвии, гражданин другой страны ЕС, граждан страны, входящей в Европейской Экономическую зону, гражданин Швейцарской Конфедерации или же лицо, получившее постоянный вид на жительство в Латвии). Если жилье "пустует", то ставка составит 1,5%. Это вынужденная мера, так как в прошлом году в Риге насчитывалось около 38 000 пустующих квартир.
Надо также учитывать ставку налога – для собственников приватизированных участков под домом - 1,5% от кадастровой стоимости.
Иной порядок предусмотрен для владельцев квартир в зданиях с неразделенной собственностью или владельцев этих частей зданий. Учитывается минимальная площадь – в 2016 году она составляла 50 кв. м, в 2017 году – 40 кв. м, к которым применяется пониженная ставка, а для остальной площади - 1,5% от кадастровой стоимости.
Дополнительно юридические лица для пониженной ставки обязаны не только заключать официальный договор найма, но и зарегистрировать его в Земельной книге.
К тому же учитываются различные скидки для семей с детьми, инвалидов, пенсионеров, нуждающихся и малообеспеченных, многодетных семей.
Другие самоуправления также предлагают различные скидки, учитывая количество задекларированных или минимальную площадь на одного жильца.
Количество задекларированных учитывают в Царникавском крае, Валмиере, Екабпилсе, Елгаве. В этом случае ставка налога составляет от 0,2% до 0,6%.
Жители учитывают эти моменты. Как пояснила представитель Елгавской думы Лига Клисмета, в конце прошлого года наблюдалась активность среди желающих задекларировать свое местожительство. Если в декабре 2015 года таких было 400 человек, то в декабре 2016 года – свыше 600. Если же в квартире нет задекларированных, то будет применяться повышенная ставка в 1,5%.

По материалам rus.DELFI.lv

Недвижимость: все сделки года

Объем инвестиций в латвийском секторе коммерческой недвижимости четвертый год подряд превышает 300 миллионов евро. Об этом «БИЗНЕС-Вестям» сообщили компании Colliers International. Пока этот сегмент рынка остается самым успешным, констатируют специалисты. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Латвии в 2016 году составил 341,3 млн евро. Это меньше, чем в 2015 году, когда тот же показатель равнялся 394,4 млн евро.

Наибольшую активность инвесторы проявили в торговом сегменте, вторыми по популярности у них были офисные объекты.

Самые крупные капиталовложения произвели в 2016 году компании EFTEN Capital и Northern Horizon Capital. Также эксперты отмечают, что в прошлом году на рынке появились новые инвесторы, крупнейшим из них стал международный инвестиционный фонд Lone Star.

Среди объектов, которые в прошлом году фигурировали в инвестиционных сделках, значатся торговые центры Riga Plaza, Domina Shopping, Atrium Azur. Наиболее заметными среди офисных центров выставленных на продажу в 2016-м фигурировали SWH Biroju Centrs, Upmalas Biroji и комплекс зданий на ул. Улброкас, 23.

Ожидается, что в наступившем году объем инвестиций достигнет уровня 2015-го. В указанный объем инвестиций включены коммерческие объекты, исключая объекты развития и земельные участки, с ценой продажи свыше 0,4 млн евро. Как говорится в отчете за прошлый год, инвестиции в развитие объектов и земельных участков дополнительно составил 82 млн евро.

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Денис Кайран, руководитель Colliers International в Латвии:

— Коммерческий I сегмент всегда был интересен инвесторам. Лидирующими сегментами по объему инвестиций в 2016 году стали офисный сегмент и ритейл (торговые центры). В целом чувствуется нехватка новых объектов. Много планов и слов, но на деле мы сильно уступаем Вильнюсу и Таллину по показателю новых квадратных метров на рынке. В минувшем году мы увидели новых инвесторов — впрочем, в 2017-м также ожидаем появления новых игроков на рынке. Среди активных игроков рынка стоит отметить EfTEN Capital и Northern Horizon Capital, которые продолжали расширять свои портфели недвижимости, и только за 3-ю четверть 2016 года инвестировали 98 млн евро.

К сожалению, в Латвии не хватает новых объектов в офисном сегменте. Офисное здание Place 11 скоро будет заполнено, затем будем ждать нового строительства. В торговом секторе ожидаем расширения торгового центра Alfa, а также строительство торгового центра Akropolis. Индустриальный сектор довольно активен, в стадии строительства находятся 72 200 квадратных метров, которые планируют сдать в эксплуатацию уже в этом году. По объемам инвестиций мы предполагаем, что развитие рынка коммерческой недвижимости в 2017 году будет таким же активным, как и в 2016-м. Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Croup Estate: — Причины инвестирования в латвийскую недвижимость со стороны нерезидентов остались прежними. Это либо распределение капитала по различным странам (касается как граждан СНГ, так и представителей других государств), либо выбор Латвии с целью проживания в ней и получения вида на жительство. В качестве вложения капитала зарубежных инвесторов в Латвии привлекают и крупные объекты коммерческой недвижимости с возвратом на вложенные средства не менее 5% годовых. Если же доходность объекта еще выше, то такие объекты очень быстро продаются. Мартиньш Лайзанс, глава компании Dream Property: — Что касается прогнозов по развитию рынка в 2017 году, то таких факторов, которые бы вызвали какие-то серьезные изменения, я не вижу. Рынок понемногу становится более насыщенным, в соответствии с планом развития города застраиваются отдельные столичные районы. Например, улица Сканстес, где уже сданные в эксплуатацию дома очень быстро заселяются. Эта территория имеет большой потенциал, и цены на жилье здесь в течение ближайших пяти лет будут расти. На развитие рынка в 2017 году также будут влиять и другие нюансы, в том числе и изменения в законодательстве. Например, с 1 января меняется кадастровая стоимость недвижимости, и в некоторых случаях она возрастет на 45%. Изменения будут касаться более чем 22 000 объектов. Лига Кохтанена, лидер команды продаж Baltic Sotheby's International Realty: — В 2017 году мы ожидаем большей стабильности на рынке недвижимости и лучшей прогнозируемости самого рынка Чтобы у потенциальных инвесторов, которые смотрят в нашу сторону, было бы большее доверие к нашему рынку, чтобы они могли планировать свои действия, рассчитывая на понятные условия в определенный период времени. Мы надеемся, что не будет кардинальных изменений в налоговой системе, которые снова могут существенно изменить ситуацию на рынке. Ожидаем лучшей сегментации рынка и более реалистичного отношения со стороны продавцов в отношении ценовой политики. Чтобы основу ценообразования составлял реальный спрос на текущий момент.

Вести Сегодня

Цены на недвижимость в Латвии могут вырасти на 6-7%

В этом году на рынке недвижимости продолжится развитие, начавшееся в последние два года, и средний рост цен составит, по прогнозам, 6-7%, сообщил агентству ЛЕТА глава компании по недвижимости "Balsts" Айгар Зариньш.

"Если не будут созданы благоприятные условия для предпринимательства, развития малого бизнеса и привлечения инвестиций из-за границы, развитие может обернуться стагнацией", - добавил он.

В 2016 году количество сделок по сравнению с 2015 годом уменьшилось на 10,5%. Ипотечное кредитование выросло, почти каждая третья покупка совершалась через программу государственной поддержки семей с детьми. Средняя стоимость серийного жилья с начала 2016 года выросла на 6,5%, что связано с уменьшением предложения.

В сегменте новых проектов активность увеличилась на 42%, сообщил Зариньш. На рижском рынке новых квартир проходило 120-130 сделок в месяц. Цены на квартиры в новых проектах составляют 1000-1750 евро за кв.м, в центре от 1450 до 3800 евро.

Спрос был в прошло году и на вторичном рынке аренды, причем он превышает предложение. В 2017 году цены на аренду предположительно вырастут на 5-7%.

Спрос на аренду офисов в 2016 году был стабилен, арендная плата осталась без изменений. Зариньш прогнозировал, что не вырастет она и в 2017 году, а в отдельных сегментах даже понизится. Самым большим спросом в 2016 году пользовались небольшие и средние офисы класса В.

ЛЕТА

четверг, 12 января 2017 г.

Без бумажки ты букашка!

Юристы бьют тревогу: из-за неправильно оформленных бумаг люди не могут воспользоваться своим правом продать квартиру или оставить ее в наследство.

К бумагам принято относится легкомысленно, мол, все равно непонятно что, в них написано и, если этот документ не связан с деньгами, то и нет смысла в него вчитываться или оформлять. Однако не оформленные документы ведут к погромным потерям. О том, чем грозят неправильно оформленные бумаги и что с этим нужно делать, рассказала юрист, директор агентства недвижимости "EKOCENTRS" Елена Корджева.

Ольга ВАХТИНА, газета МК- Латвия


Нет записи - нет имущества!

Наша встреча с Еленой состоялась после ее крика души, который она отправила в газету: «80% пожилых людей, которые приходят ко мне ради того, чтобы оформить завещание, даже и не подозревают, что в их документах на недвижимость есть ошибки. Иногда настолько большие, что квартира скорее попадет в руки государства, чем достанется наследнику!».

- Вот типичная ситуация. Ко мне пришла пожилая пара и сказала, что хочет оставить свою квартиру в наследство дочке, - приводит пример Елена. - И хотя по закону дети итак являются неоткланяемыми наследниками, но супруги решили подстраховаться и оформить дарственную еще при жизни. С собой супруги принесли все бумаги, касающиеся их квартиры. Но просмотрев их, я поняла: если ничего не сделать, ИХ квартира перейдет не дочке, а государству!

Для того, чтобы понять причины этого, заглянем в прошлое этой пары. Допустим, в свое время супруг работал на большом заводе и завод, как это было тогда принято, выдал ему квартиру. Потом начался процесс приватизации, дом, в котором он жил с супругой, также встал на плановую приватизацию. У супругов были сертификаты и благодаря им они смогли приватизировать свое жилье. В конце концов, когда вся процедура приватизации была закончена, моих клиентов пригласили в Комиссию по приватизации забрать решение по их делу и объявили: с этой минуты вы являетесь полноправными хозяевами свой квартиры, вот ваши документы! Супруг увидел свое имя в выданном документе и посчитал, что с этим делом все закончено, квартира теперь полностью его. Но он не знал следующий момент: до тех пор, пока имя хозяина жилья не внесено в Земельную книгу, он не является собственником недвижимости! И, конечно же, до Земельной книги он не дошел! А значит, с точки зрения закона он – не собственник! А когда человек не является хозяином своего жилья, он не имеет права его продать или оставить в наследство! Но в этой истории состоялся хеппи-энд, и теперь квартира занесена в Земельную книгу, а ее хозяева наконец-то вступили в права собственности на нее на все 100%!

«МК-Латвия» поинтересовалась: а что было бы с жильем пожилой пары, если бы она не обратилась к юристу, который закончил бы процесс приватизации? Неужели наследники потеряли бы возможность вступить в права собственности?

- Видите ли, сами наследники не имеют возможности подать прошение в Земельную книгу, чтобы их занесли туда как собственников жилья, так как их наследодатели так и не стали собственниками жилья. Поэтому, у них была бы только одна возможность - судиться. В противном случае они эту квартиру точно бы потеряли. Но и суд - дело нелегкое и достаточно разорительное. Мало того, что надо нанять юриста для ведения дела, так еще и придется заплатить пошлину на рассмотрение судебного дела, связанное с наследством. Думаю, все вместе это обойдется не менее чем в 500 евро! Хотя, конечно, все зависит от стоимости недвижимости.

- Вы упомянули, что по сути дела квартиру получил от завода супруг, приватизацию тоже оформил только супруг и он же не занес свое имя в Земельную книгу. Поэтому вопрос: если бы этот мужчина умер первым, то что стало бы с женой? Неужели ее бы выгнали из квартиры покойного?

- С одной стороны эта женщина НЕ является наследницей своего супруга в плане жилья, по той простой причине, что ее супруг официально тоже не был собственником жилья. С другой стороны, самоуправление вряд ли выгнало бы пожилую женщину на улицу, поскольку она задекларирована в квартире, как член семьи. Она сохранила бы за собой право проживания, но оставить эту квартиру дочке у нее бы уже не было возможности. Также у нее не было бы возможности продавать свою собственность, так как нельзя распоряжаться тем, что твоей собственностью не является. Я призываю пожилых людей, которые сейчас читают эту статью, пойти и проверить свои документы: есть ли у вас выписка из Земельной квартиры о том, что вы являетесь ее хозяином или таковой нет. Если нет - срочно дооформите документы!

А наследники, которые столкнулись с этой ситуацией и еще не пошли в суд, должны знать: они имеют право претендовать на вступление в наследство только в течении года с момента, когда узнали о смерти наследодателя.

А земля-то не ваша!

О том, как важно обращать внимание на все детали, связанные с твоим жильем, говорит следующая история нашей собеседницы. Пожилые люди решили оставить дочке и внучке свою трехкомнатную квартиру. Они были уверены: с таким-то наследством их родные не пропадут, в случае чего, всегда смогут продать недвижимость и получить за нее хорошие деньги. Тем более, что у них, в отличие от предыдущей пары, все оформлено честь по чести. Когда дом был отдан на приватизацию, они не только приватизировали свою квартиру, не только получили решение об этом факте, но и занесли документ в Земельную книгу и получили оттуда выписку о том, что они - хозяева своей квартиры! Только вот на письмо о том, что земля под домом тоже пошла на приватизацию, пожилые люди внимание не обратили.

- По опыту знаю: подобные письма сеньоры как-то не относят к себе, - рассказывает Елена Корджева. - Не понимают их смысл и не понимают, для чего им это письмо было прислано. Вследствие такого непонимания письмо отправляется в мусорную корзину и люди живут, ничего не предпринимая. А зря! Ведь если не приватизировать землю под домом, в котором имеется твоя квартира, то в этой квартире можно только жить. А вот продать жилье или завещать - нельзя, ведь по сути дела процесс приватизации не окончен, и земля - этой другой вид собственности, который также надо приватизировать и занести в Земельную книгу. Получается, что старики уходили из жизни с мыслью, что обеспечили своим близким безбедное существование, а на самом деле наследства как такового им так и не оставили. И если наследники захотят продать недвижимость, то им придется столкнуться с немалыми сложностями: документы-то не в порядке! Это сулит немалую беготню по инстанциям и расходы.
Что делать? Если у вас такая же ситуация, то вам надо выяснить, кому же принадлежит земля под вашим домом. Возможно, самоуправление уже приглашало вас получить ее в собственность, но вы этим правом пока не воспользовались. Самое время оформить документ и стать собственником земли под домом!

Ну, а если вы являетесь наследниками такого вот НЕ ДО КОНЦА ОФОРМЛЕННОГО ИМУЩЕСТВА, то вам прямая дорога в суд. Другого способа вступить в полноценное владение квартирой и куском земли, на которой она «стоит», просто нет.

Запиши свое имя!

Впрочем, не только наследодателям - собственникам квартир надо сделать все, чтобы стать их полноправным владельцем и по бумагам в том числе. Сами наследники также должны не проморгать тот момент, когда им в обязательном порядке надо оформить полученное наследство на себя.

- Сын получил по наследству от мамы квартиру. Но что значит «получил»? В данной ситуации это означает, что нотариус выдал ему документ о том, что сын вступил в права наследства, - рассказывает Елена Корджева. - Мужчина решил, что дело сделано, теперь по всем бумагам именно он - хозяин жилья и может делать с недвижимостью все, что захочет. Однако до Земельной книги мужчина так и не дошел, забыл вписать туда свое имя. Прошло одиннадцать лет! И этот наследник решил квартиру продать. Но его забывчивость обошлась ему крайне дорого! При продаже трехкомнатной квартиры за 70 000 евро ему пришлось заплатить налог на прирост капитала в размере 8 300 евро (налог высчитывается от разницы между стоимостью приобретения и ценой продажи недвижимости). Налог с него потребовали потому, что он зарегистрировал имущество на себя только перед самой продажей квартиры. А если бы он зарегистрировал недвижимость на себя, как на хозяина сразу после вступления в права наследства, и был бы в ней задекларирован 12 месяцев подряд, то ему бы вообще не пришлось платить налог на прирост капитала!

Закон говорит так: если ты владеешь собственностью больше 60 месяцев и из них 12 месяцев подряд ты был в ней задекларирован, то после продажи недвижимости ты освобождаешься от уплаты налога на прирост капитала!

Покупка только для граждан

Но это не все неприятности, которые могут ожидать того, кто не читает документы! Можно случайно потерять чуть не половину от стоимости недвижимости.

- И снова пример из моей практики. В одном красивом месте Латвии был построен поселок на десять домов. Район пригородный, зеленый и самоуправление решило сделать замеры земли. Пришли специалисты, все измерили. И оказалось, что на крайнем, ближайшем к лесу участке выросло достаточно сосен, чтобы признать этот клочок земли «лесом», - рассказывает наша собеседница. - Там и было-то всего то ли 3, то ли 8 метров, на которых росли три с половиной сосны, но все равно – «лес». Жить на этом участке, загорать около сосны и наслаждаться ее ароматом хозяевам было можно! А вот продавать участок земли вместе с домом - нельзя! Вернее, нельзя было продавать свое имущество покупателям - постоянным жителям Латвии, а также гражданам других стран. А вот гражданам нашей страны продажа разрешена. Вы спросите, почему такая несправедливость? Дело в том, что без разрешения от самоуправления продать негражданам Латвии кусочек леса запрещено. Можно ли отделить эти 3,5 сосны от своего участка и продать последний, отрезав от него часть? Тоже нельзя! А теперь подумайте, что из и так небольшого количества потенциальных покупателей, которые могут позволить себе купить дом в престижном поселке, надо исключить постоянных жителей Латвии и граждан других государств. Естественно, такая недвижимость сразу падает в цене. Так что прежде, чем покупать участок и строить там дом, надо узнать, есть ли ограничения для продажи из-за статуса земли! Ну, а пока остается надеяться, что если людям срочно понадобятся деньги и они решат продать свою недвижимость, самоуправление не станет втыкать палки в колеса и позволит ее купить даже постоянным жителям Латвии.

Реальная цена и кадастровая

- Кроме того, что надо проверять все бумаги и бережно с ними обращаться, я бы хотела призвать людей обязательно просить консультации у специалистов своего дела, чтобы не попасть впросак,- говорит Елена Корджева. – Бывает очень обидно, когда из-за своего ротозейства наследники теряют часть имущества, которое с таким трудом досталось их наследодателю, как правило - пожилому человеку. Чтобы вам было понятно, о чем речь, я вновь приведу пример.

Моя давняя клиентка умерла. Всю жизнь она жила скромно, но смогла скопить кое-какие деньги, чтобы передать их в наследство своим детям, также она завещала им свою квартиру. И вот, когда женщина умерла, нотариус спросил наследников, как оформлять наследство (квартиру), которое они получили, по кадастровой цене (10 000 евро) или по рыночной (25 000 евро). Наследники узнали, что если квартира будет оформлена по кадастровой стоимости, то налог надо будет заплатить меньше, чем если оформлять в наследство квартиру по ее рыночной стоимости. Нотариус сделал так, как хотели наследники. Прошло совсем немного времени и наследники решили продать эту квартиру, разумеется, по ее рыночной стоимости. Каково же было их удивление, когда оказалось, что они должны будут заплатить государству налог на прирост капитала. Причем, в размере 15% от разницы между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры, а это, ни много, ни мало, 2 250 евро! А если бы они, когда принимали наследство, спланировали, что станут с ней делать и посоветовались со специалистами, то им не пришлось бы тратить эти деньги (по сути, те, что им оставила умершая бабушка) на оформление налога на прирост капитала. У них бы этого прироста просто не было. Квартира была бы оформлена по ее настоящей цене 25 000 евро и продана за такую же сумму! Думаю, бабушка была бы не слишком рада узнать, что не все ее наследство осталось в руках любимых внуков только из-за того, что внуки ошиблись, когда оформляли бумаги!

Избыточное доверие

Наша собеседница призвала читателей «МК-Латвии» быть более осторожными, и страховать себя всевозможными способами. Особенно это важно при покупке квартиры, когда вся семья собирает на квартиру деньги, а собственником назначает лишь одного из членов семьи.

- Однажды ко мне пришла семья глухонемых. Они долго собирали деньги на покупку общей квартиры и, наконец, собрали и купили ее с моей помощью, - вспоминает Елена Корджева. - Но их радость была недолгой. Квартиру они оформили на своего сына, так как он единственный из всех них мог говорить. Но сын умудрился проиграть квартиру в карты, и вся семья едва не оказалась на улице. Были долгие судебные разбирательства и сын за мошенничество сел в тюрьму. А если бы родители при регистрации покупки в Земельной книге сделали отметку о том, что сыну запрещено продавать, закладывать или иным способом отягощать квартиру без их согласия, то не было бы всей этой истории, и семья осталась бы дружной семьей.

Всё детям хозяина!

Многие люди, состоящие в браке, с легкостью относятся к записи в Земельной книге по поводу приобретенной в браке собственности. Мол, зачем платить лишние деньги на бюрократию и вписывать двух супругов как владельцев жилья, если итак, при разводе, совместно нажитое имущество будет делиться пополам. Однако, в некоторых случаях стоит внимательней смотреть в будущее.

- Давайте представим мужчину и женщину, которые вступили в брак и у которых от предыдущих браков есть дети, а в новом союзе общих детей нет и они не появятся. В этом, новом браке супруги купили квартиру и, так как между ними было решено, что за ипотеку станет платить муж, то его и внесли в Земельную книгу как хозяина жилья. А теперь давайте перенесемся на много-много лет вперед и представим, что будет с этой квартирой, когда супруг отойдет в мир иной. Итак, его жене полагаются три четверти квартиры и еще одна четверть квартиры перейдет в собственность ребенка умершего супруга от первого брака. А теперь представим иную ситуацию, когда первой умирает супруга. В этой ситуации вся квартира целиком переходит в собственность ее мужа, так как он – владелец квартиры. Ребенку женщины от первого брака ничего не полагается, так как его мама никогда не была владелицей или совладелицей квартиры.
Что делать сейчас? Увы, но просто так второй супруг не может прийти в Земельную книгу и потребовать вписать свое имя как второго собственника квартиры. Супругам необходимо составить договор купли или дарения, тут уж как они между собой договорятся. Если муж откажется составить подобный договор, то ничего поделать нельзя.

Ошибки в Земельной книге

Напоследок наша собеседница рассказала, что при любых сделках важно лично проверять, насколько правильно была сделана запись в Земельной книге. Нередко бывает, что человека занесли в Земельную книгу как собственника квартиры, а вот указать, что он также является собственником земли под этой квартирой – забыли. И потом его родственникам, наследникам, детям и внукам будет не так-то и просто доказать, что их дедушка владел и квартирой, и землёй.

- Однажды ко мне пришла семья наследников в числе пяти человек. Им достался дом и несколько квартир. Наследники решили продавать свое наследство и деньги делить поровну, - говорит Елена Корджева. - Они продали несколько частей наследства и только потом, при продаже третьей доли наследства обнаружили, что двоих наследников Земельная книга «потеряла», то есть работники Земельной книги не внесли их имена в документ. Конечно, мы восстановили их права собственности, но на все это понадобилось время и средства!
Вывод может быть только один: содержите в порядке свои документы. В случае сомнений обращайтесь к профессионалам!