среда, 24 февраля 2021 г.

Долги чужого дяди


«Долги надо делать в государственном масштабе,
иначе, их надо платить»
Дон-Аминадо
(русский поэт-сатирик,
мемуарист, адвокат, 1888 – 1957).

Случилось! Закон, который нужно было принять ещё 30 лет назад, наконец-то принят Латвийским Сеймом в окончательном чтении.
До этого момента ипотека была главном и решающим доводом в пользу того, куда пойдут деньги за проданную с аукциона недвижимость. Конечно, держателю ипотеки! Чаще всего это был банк, с которым прежний владелец недвижимости не смог расплатиться.
Разумеется, долг надо отдавать. Но чаще всего, человек, не имеющий средств, чтобы платить банку, не имел средств, чтобы оплачивать и коммунальные платежи. И долг перед управляющей компанией так и оставался не погашенным.
Отныне же при продаже жилой собственности за долги, часть вырученных средств будет идти на погашение расходов на содержание дома и оплату долгов за коммунальные услуги, накопленные должником.
Правда, эти начисления не будут превышать 5% от вырученной суммы.
Тем не менее, после покрытия расходов на продажу недвижимости, деньги перечислят на счёт обслуживающей компании для выплаты зарплат сотрудникам, обслуживающим эту недвижимость и закрытия налоговых и социальных платежей.
Ранее, долги неплательщика становилось долгом всего дома перед управляющей компанией. Теперь такая ситуация станет невозможной.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

понедельник, 8 февраля 2021 г.

Доверенность — делегированное полномочие


«Ты всегда рискуешь, когда решил довериться», - цитата из сериала «Клиника» (Scrubs)

Доверенность — это письменный документ, делегирующий право одному лицу представлять интересы другого лица перед третьими лицами.
Доверенности бывают нескольких видов.

По виду оформления:
В простом письменном формате;
Заверенная нотариально.

По числу доверителей и поверенных:
Доверитель — это юридическое лицо, доверяющее действовать от своего имени другому юридическому лицу, которое называется поверенным;
Поверенный — юридическое лицо, действующее в интересах доверителя;
Доверенность может быть односторонней, когда и доверитель и поверенный являются одним лицом;
Доверенность может быть многосторонней, когда доверителей или поверенных несколько человек.

По объёму предоставляемых полномочий:
Разовая доверенность. Её оформляют для разового, конкретного действия;
Специальная доверенность. Для совершения неких регулярных действий;
Генеральная доверенность. Выдаётся на управление делами определённого вида;
Универсальная доверенность. То, что называется карт-бланш. Поверенному предоставляются неограниченные полномочия;
Доверенность на будущее. Выдаётся в расчёте на событие, которое может произойти в будущем. Ухудшение здоровья, неспособность отвечать за свои действия.

По сроку действия:
Доверенность срочная — действует определённое время;
Доверенность бессрочная — может быть отменена лишь в оговорённых случаях.
Если в доверенности не указан срок её действия, то она прекращает своё действие через год, после подписания.

Доверенность так же прекращает своё действие, если:
Истёк срок действия доверенности;
Доверитель умер, считается без вести пропавшим, утратившим дееспособность;
Поверенный отказался от своих полномочий;
Поверенный умер, считается без вести пропавшим, утратил дееспособность;
Обе стороны договорились о прекращении действия доверенности;
Доверитель отозвал доверенность.

Для того чтобы отозвать доверенность, доверителю достаточно прийти к нотариусу и написать отзыв доверенности. В Латвии с 1 июля 2018 года всем доверенностям присваивается специальный код, по которому доверенность можно найти в базе латвийских нотариусов. За 5 евро есть возможность проверить подлинность документа. Оригинал доверенности хранится у нотариуса. А сам документ оформляется в виде нотариального акта. Необходимо со всей ответственностью относиться к подписанию доверенности и выбору поверенного.
Доверенность для банка — это особая тема для разговора. Иногда бывает необходимо доверить проведение сделок через банк другому лицу. К подобным доверенностям банки относятся очень настороженно. Банк имеет право на основе внутренних правил отказать в некоторых услугах, прописанных в доверенности. В некоторых банках нельзя, используя доверенность получить банковскую карту или подключить интернет-банк.
Все действия поверенного должны быть ясно расписаны в доверенности по пунктам. Все формулировки, имеющие двоякие трактовки не будут одобрены банком. Доверенность для банка должна иметь прописанный срок действия.

P.S. Чтение медицинской литературы не сделает вас медиком. Чтение юридической литературы расширит ваш кругозор, но юрист из вас не получится. Поэтому по всем проблемам обращайтесь к специалистам. Они и аппендицит вам удалят и правильный документ помогут составить.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

понедельник, 30 ноября 2020 г.

Налог на недвижимость. Нюансы.


Интересная вещь, эта наша недвижимость.
Машину могут угнать.
Жена может бросить.
Собака — умереть.
И только недвижимость, где оставил, там и найдёшь. И с годами она не теряет в цене.
Да, на её стоимость влияет сколько квадратных метров в ней. Из какого материала она сделана, в каком месте на глобусе она находится. Квартира это, частный дом, коммерческая недвижимость или земельный участок. И все мы к этой недвижимости привязаны, как собаки к своим будкам. А теперь, маленький нюанс, как эта привязанность может помочь жителям Риги сэкономить деньги.
На каждую нашу недвижимость самоуправление присылает нам рассчитанный налог. По закону это – 1,5% от кадастровой стоимости этой самой недвижимости.
Но, если вам принадлежит жилая недвижимость – квартира или дом, то вы можете существенно сэкономить!
Если в ней никто не задекларирован, то ей будет присвоена ставка 1,5%.
А вот если вы задекларировались сами, или предоставили эту честь вашей жене, сыну, брату или свату, то ставка будет 0,2 - 0,4%. Но задекларироваться нужно успеть до 31 декабря. Потому что с боем новогодних курантов, Золушка, твоя карета превратится в тыкву. Извините, это из другой сказочной истории.
Да, если вы вдруг сдаете недвижимость в аренду, то вам нужно внести договор аренды в земельную книгу, иначе плакали ваши послабления по налогам.
Для чего самоуправление Риги желает иметь задекларированных на её территории жителей? Да всё просто. Налоги с работающих перечисляются по месту их декларации. Задекларирован в Риге, значит и ваши налоги за труд придут в этот город. Самоуправлению это выгодно.
Осталось сделать так, чтобы стало выгодно и вам.
Зачем терять хрустальную туфельку, если можно вовремя задекларироваться?

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов










пятница, 20 ноября 2020 г.

Ставка LIBOR канет в лету


Индекс LIBOR был предложен греческим банкиром Миносом Зомбанакисом для средневзвешенной процентной ставки по краткосрочным межбанковским кредитам.
С 1986 года Британская банковская ассоциация приняла на себя обязательства регулярно рассчитывать LIBOR. Ассоциация каждый день отправляла запросы в шестнадцать банков с просьбой озвучить условия, на которых эти банки готовы занимать деньги у других банков. Среднее арифметическое и представляло собой ставку LIBOR, по которой банки готовы предлагать кредиты друг другу. В 1990-е годы эта ставка отображала стоимость денег на международном финансовом рынке. А с 2000 года лежит в основе цен деривативов на многие триллионы долларов.
(Дериватив — это соглашение между двумя сторонами, по которому они принимают на себя обязательства передать деньги или активы в оговорённый срок. И по цене, зафиксированной в момент подписания договора.)
Из-за того, что процентная ставка LIBOR рассчитывалась на основе показаний отдельной группы банков, появилась возможность влиять на значение ставки. Банки для поднятия собственной кредитоспособности занижали свои ставки. Или меняли ставки таким образом, чтобы улучшить свои позиции на рынке деривативов.
Газета The Wall Journal в 2008 году опубликовала материалы расследования о том, что Британская банковская ассоциация выдаёт фальшивые прогнозы. Ассоциация выпустила опровержение. На сторону ассоциации встали крупные международные организации. Но доверие к LIBOR было подорвано.
В 2011 году уже Министерство юстиции США и Комиссия по ценным бумагам и биржам США стали проводить собственное расследование. К расследованию подключился Евросоюз, власти Великобритании, Японии и Швейцарии. Через год, не дожидаясь результатов расследования, британский банк Barclays признался в нечестных манипуляциях со ставкой LIBOR. Через месяц в аналогичном проступке признался и трейдер из Morgan Stanley.
Случившийся скандал вынудил финансовые сообщества провести реформы. По итогам реформ, от ставки LIBOR решили отказаться совсем.
До конца 2021 года все латвийские банки заменят в заключённых кредитных договорах краткосрочные базовые ставки LIBOR на ставку EURIBOR. Кредиты, выданные в долларах США, будет предложено рефинансировать в евро. Это необходимо для соблюдения регламента Евросоюза об индексах, которые используются как эталоны в финансовых документах и финансовых инструментах.
Индекс EURIBOR одобрен Европейской банковской федерацией. По этой ставке банки будут работать на межбанковском рынке Европы.

понедельник, 2 ноября 2020 г.

Страховка для маклера


Для латвийских посредников в сделках с недвижимостью продолжают изобретать новые правила.
Кабинет министров одобрил очередной закон, по которому маклеры будут обязаны страховать свою гражданско-правовую ответственность, связанную с маклерской деятельностью. Минимальный лимит ответственности установлен в 50 000 евро. В перечень обязательных рисков вошли судебные риски, риск экспертиз, риск по спасению, прямой риск финансовых убытков, риск расследования требования третьего лица.
Следует напомнить, что ранее маклерам вменили в обязанности тщательно проверять источник средств, которыми оперируют участники сделки. Необходимо проверять и продавцов недвижимости и покупателей. Это делается в рамках борьбы с отмыванием незаконно нажитых денег. Если появляется сомнение в легальности происхождения финансов, то сделку следует остановить.
Так что маклеры будут и за чужими денежками присматривать, и своими делиться.

понедельник, 19 октября 2020 г.

Квартиры терпят, но не сдаются!


Люди, занимающиеся сдачей квартир в аренду, периодически сталкиваются с фактами неуплаты за аренду, порчей имущества и фактами откровенного вандализма. Латвийский Сейм придумал, как помочь арендодателям избежать всех этих проблем. С точки зрения парламентариев, достаточно зарегистрировать договор найма в Земельной книге, и появляется гарантия мирного решения проблемы. В чём выражается эта гарантия, авторы законопроекта не уточнили. Но регистрировать договора нужно будет обязательно. Договора, заключённые до 1 января 2021 года необходимо будет перезаключить. В них обязательно должен быть прописан срок его действия. В случае смены владельца недвижимости обязательства по договору автоматически перейдут на нового хозяина.
По мнению законодателей этот закон сделает выгодным строительство доходных домов.
Доходный дом — это здание, построенное для сдачи квартир в аренду. Жаль, что авторы проекта не озаботились узнать стоимость возведения таких домов в нашей стране. И не представили бизнес-план. А погрязли в радужных фантазиях, не имеющих ничего общего с реальностью.
Подведём итог:
Договора на аренду раньше регистрировались в VID. Сейчас ещё и в Земельной книге. Как это поможет бороться с недобросовестными арендаторами - неизвестно. Поскольку кроме общих фраз, никакого воздействия на нечестного квартиранта законодатели не придумали. И свои проблемы арендодатели по-прежнему будут вынуждены решать через суд, который может длиться достаточно продолжительное время. А тем временем бремя расходов на коммуналку будет нести владелец недвижимости. А если «посчастливилось» заполучить в наниматели неблагополучную семью с детьми, то выселить их практически невозможно.
Зато Земельная книга получит хороший источник дохода.
Государство уверено, что народ не платит налоги со сданных квартир. И тем самым ворует у него деньги. Народ видит, как государство тратит его сбережения и уверен, что ворует не он.
Закон ещё должен быть одобрен Сеймом в третьем чтении. Наверняка и прочитают, и одобрят.



вторник, 6 октября 2020 г.

Маклеры. При чём тут Пётр I?


«Труп маклера был найден в хорошем районе с развитой инфраструктурой. Рядом городской парк, поликлиника, ветка метро. Есть возможность подобрать недорогое жильё на любой вкус.»
Маклер (от немецкого Makler – маклер, брокер) — человек, оказывающий профессиональные посреднические услуги при проведении и заключении сделок. Маклеры бывают страховыми, биржевыми, товарными, курсовыми…
Риэлтор (от английского Realtor – агент по продаже недвижимости) профессиональный посредник при заключении сделок с недвижимостью. Он занимается поисками покупателей или продавцов недвижимости. А также юридическим сопровождением сделки.
И маклер, и риэлтор, и агент по недвижимости, это - профессиональный посредник.
 Данная профессия относятся если не к самой древнейшей, то точно к одной из первых. Ведь первый маклер появился сразу после того, как Адама и Еву выгнали из рая. Нужно было срочно решать вопрос с новым жильём. Так появился первый агент по недвижимости.
В средние века в Западной Европе маклеры образовали корпорацию профессиональных посредников, следовавших определённым законам своего ремесла. Маклеры документально фиксировали все торговые сделки в особых «маклерских книгах». Идея оказалась настолько интересной, что Пётр I после возвращения из Западной Европы в 1717 году решил перенять опыт иноземных негоциантов для учреждения в Коммерц-коллегии должности гоф-маклера для сделок с государственными товарами. Задача гоф-маклера заключалась в получении налога с торговли.
В 1721 году был издан «Регламент или Устав Главного магистрата», в котором глава «О маклерах или торговых сводчиках» была посвящена официальному посредничеству. И говорилось там о том, что «во европейских купечествах никакие договоры в торгах без оных не утверждаются».
Магистрату предписывалось выбирать маклеров из купеческого сословия в городах, где идёт крупная торговля. И все сделки маклерам надлежало фиксировать, дабы избежать обмана в торговых операциях. Сила подобного документа приравнивалась к судебному протоколу. А сами маклеры приравнивались к нотариусам. Жалованья они не получали, но имели свой процент от торгового сословия.
Принятый в 1729 году указ постановил, что маклерством могли заниматься только присяжные маклеры. И в то же время сделки можно было проводить и без участия маклера при наличии свидетелей и письменного договора.
Указ от 1762 года разрешал маклерам не только посредничать при проведении сделок, но и заверять векселя и заемные письма. Департамент торговли и мануфактур каждый год выдавал маклерам пронумерованную маклерскую книгу для записи векселей, актов, сделок.
В 1782 году появились маклеры рабочих людей и слуг. Если наёмный рабочий не был записан в маклерскую книгу, то полицейские высылали его из города.
Большое количество указов о маклерстве явно указывало на важность его для Российской империи. Да, многие купцы легко обходились без торговых посредников. Да, присяжные маклеры были не во всех городах, а только в крупных. Однако постепенно маклеры становились неотделимой частью торгового сообщества Российской империи.
Механизм маклерства, запущенный Пётром I на основе западноевропейского опыта, набрал силу в конце 18 века и стал важной частью биржевой торговли.
Когда Пётр I жил в Риге, в одном из городских парков он посадил вяз. Прошло время. Нет ни Петра I, ни того вяза. Не уберегли.
В современной Латвии маклером может назваться любой человек, даже не имеющий никакого образования. С 1 июля 2021 года вступает в силу закон, обязывающий всех агентов, работающих на рынке недвижимости, встать на учёт.
А пока в стане маклеров царит полная анархия.
Петра на них нет!