Айсберг под названием «сделка».
Когда вы обращаетесь за
профессиональной помощью, вам хочется, чтобы тот, к кому вы обращаетесь, был
настоящим специалистом. Чтобы врач умел лечить, портной - шить, парикмахер -
стричь.
И хорошо, когда вы знаете,
что должен уметь специалист. Но если к парикмахеру вы идете, допустим, раз в
месяц, к стоматологу - раз в год, а к слесарю - по необходимости, то к маклеру
вы обращаетесь значительно реже. Иногда - всего один раз в жизни.
Именно поэтому далеко не все
знают, что должен уметь настоящий профессионал сделок с недвижимостью. А должен
он - обеспечить для вас полную безопасность на протяжении всей сделки!
И вот что для этого нужно
уметь:
1. Очевидное действие - найти покупателя на вашу недвижимость. Это то, что
знают все и то, что является только верхушкой айсберга, под названием «сделка».
2. Оценка ситуации. Как правило, человек, продающий свою недвижимость,
пытается решить какие-то свои жизненные проблемы: кредит, финансы, семейные
обстоятельства... И оценка ситуации жизненно важна, чтобы принять самое
эффективное решение для конкретной ситуации.
3. Расчет будущего налогообложения. Согласитесь, крайне неприятно
обнаружить, что часть дохода от проданной недвижимости пойдет на налоги, а вы
об этом узнали в последний момент. Если вы рассчитывали положить деньги на
депозит - это просто обидно. А если вы намеревались купить себе другую
недвижимость, то можете обнаружить, что денег не хватает. И это уже достаточно
проблемно. Поэтому рассчитать возможные налоги и планировать расходы с их
учетом лучше заранее.
4. Стратегия сделки. Что это такое? Это - заранее продуманный план по ее
реализации, который учитывает все, и оценку ситуации, и будущие налоги.
Например, вы решили, что вам неплохо бы поменять свою квартиру на примерно такую-же,
но - в другом районе (поближе к детям). Вы живете в своей квартире очень давно
и никуда не торопитесь. Это - одна ситуация. Или, допустим, семья с одним
ребенком обнаруживает (это - совершенно реальный случай), что ожидаемое
пополнение - не один, а целых три малыша. То есть, в семье через полгода будет
четверо детей! А кроватки ставить негде. Это - совсем другая ситуация. Поэтому
и стратегия для каждой из этих сделок будет разной. И ее надо планировать.
5. Подготовка документов для сделки. Это только кажется, что Земельной
книги достаточно. Покупатель имеет право знать, что в вашей недвижимости нет
долгов, что там никто чужой не задекларирован и т.д. Все это - справки. Которые
нужно собирать быстро, пока покупатель готов покупать. Как, где, какие собирать
справки - все это компетенция опытного маклера.
6. Подготовка проекта договора. Если кто-то говорит, что договор напишет
нотариус, значит он - не профессионал. Нотариус, действительно, составит
договор. Но нотариус не знает ни вашу ситуацию, ни будущие налоги. Это - не его
работа. Поэтому он составит хороший добротный договор, но ... типовой. Такой,
как у всех. Если, конечно, вы сами не изложите ему все, что необходимо. Но
вы-то не специалист, вы на самом деле не знаете, что нужно говорить, а что -
нет. Правильно же писать проект договора так, чтобы он учитывал именно ваши
интересы. И хороший профессионал именно так и напишет.
7. Сопровождение сделки. Казалось бы, в чем проблема? Ну пошли к нотариусу
и подписали договор. Но не забудем, что недвижимость - дорогая покупка.
Во-первых, нервничают оба, и продавец, и покупатель. Во-вторых, в ходе сделки
каждая из сторон пытается еще раз обезопасить себя. Покупатель хочет еще раз
убедиться, что ему передается недвижимость без долгов и проблем, поэтому он
может стремиться удержать и не выплатить какую-то сумму денег. Продавец тоже
волнуется. Поэтому очень желательно, чтобы рядом был компетентный специалист,
который знает решения на каждый вопрос. А это приходит только с опытом.
8. Завершение сделки - контроль передачи недвижимости. От момента
подписания договора до передачи недвижимости, как правило, проходит время. И
необходимо убедиться, что правильно оплачены все счета, закончены отношения с
поставщиками услуг, и что нет никаких причин, чтобы в дальнейшем одна из сторон
сделки чего-то требовала от другой стороны. Дело должно быть действительно
доведено до конца так, чтобы больше к нему не возвращаться.
Я постаралась коротко описать те 7 из 8-ми аспектов, которые обычно скрыты
от взгляда. Более подробно они описаны в моей книге «Точка отсчета». Но я
искренне надеюсь, что эта картинка и ее описание дали вам достаточно данных. И,
в случае необходимости вы будете знать, что должен делать для вас настоящий
маклер.
