среда, 13 декабря 2017 г.

Полезные советы. Как рассчитать налоги?

Несколько слов о налоге.
Очень часто владелец недвижимости, продавая свое имущество, не учитывает в своих расходах налог на прирост капитала. А потом сталкивается с необходимостью где-то изыскивать резерв, чтобы хватило средств и на налог и на покупку нового жилья.
И пренебрегать этим пунктом нельзя.
В законе написано очень просто: налогом на прирост капитала не облагаются сделки с такой недвижимостью, которая находилась в собственности пять и более лет, и в которой владелец был задекларирован хотя бы 12 месяцев из последних 60-и, то есть тех же пяти лет.
Очень просто. Если вы владеете недвижимостью больше пяти лет и год из них были там задекларированы, то от налога вы освобождены. А если хотя бы один из этих пунктов не выполнен, то налог вам платить непременно придется.
Проверьте, пожалуйста, заранее, что у вас со сроками декларации в недвижимости, которую вы решили продать. Есть 12 месяцев? А если нет, то когда будет? Посчитайте сами.
Тогда вы будете точно знать, нужно ли вам платить налог.
Да, как же рассчитывается этот налог?
Очень просто. Он составляет 15% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Пример:
Допустим, вы в 2003 году приватизировали, за сертификаты, свою недвижимость и ее цена на тот момент составляла, скажем, 6000 латов. Эта цена видна в удостоверении Земельной книги.
И вы никогда не были там задекларированы. Или были, но давно, больше пяти лет назад. С вас – налог.
Сегодня вы продаете эту недвижимость, например, за 22000 латов.
Разница составит 22000 – 6000 = 16000 латов.
Налог на добавленную стоимость составит:
16000 : 100 Х 15 = 2400 латов.

Вы обязательно должны учесть это в своих расчетах.

Пожалуйста, учитывайте эту информацию в своих действиях!
Она собрана в результате многолетней работы лучшими сотрудниками нашей компании.
И мы хотим, чтобы это было полезно и для Вас.
А еще вы должны знать: компания «EKOCENTRS» всегда будет рада помочь вам в любой сделке с недвижимостью.

Полезные советы. Как правильно передать недвижимость покупателю?

По сравнению с предыдущим пунктом этот кажется мелочью.
Однако и мелочь может причинить немало проблем.
Речь идет о порядке передачи собственности.
Допустим, вы продали свой дом или квартиру и, получив деньги и оплатив все счета за коммунальные услуги, радостно отдали ключи покупателю. Замечательно и я вас поздравляю.
Вот только не забыли ли вы прекратить договорные отношения с поставщиками услуг, такими, как Latvijas G;ze или Latvenergo? Потому что если вы забыли, то поставщики и подавно не знают, что вы что-то там продали. И они будут исправно начислять счета за использованную воду и электричество на ваше имя. У них с вами – договор. Поэтому необходимо после заключения сделки незамедлительно расторгнуть все договоры со всеми поставщиками услуг. Конечно, никогда не поздно исправлять ошибки. Но если вы не сделаете этого сразу, то будет очень сложно выяснить, на каких показаниях счетчика закончились ваши обязательства.
А любой спор - это, во-первых, потраченное время, и, во-вторых, возможные финансовые потери.

Полезные советы. Как получить все деньги за свою недвижимость?

Непременно нужно знать о том, как обеспечить финансовую безопасность во время и после сделки. Кто же, кроме Вас, больше всех заинтересован в том, чтобы не потерять во время сделки свои «кровные»?
Давайте, рассмотрим самый желаемый и самый беспокойный элемент сделки - получение денег.
Обратите внимание, речь идет о получении именно денег, а не – обещания денег! Не раз и не два приходилось сталкиваться с ситуацией, когда покупатель – такой милый, добрый, обаятельный, а главное, долгожданный покупатель - становится «другом и братом» продавца. С ним так приятно общаться, и как же не согласиться на совершенно незначительные уступки, если просит столь замечательный человек? Правда, вся «дружба» длится ровненько до момента передачи денег.
Пример:

Продавался торговый комплекс. Суммы большие, покупатель, как положено, «солидный человек», с ролексом и прочими атрибутами крутости. И он не торгуется, и готов подождать, сколько нужно, чтобы продавцу хватило времени на вывоз всего товара и торгового инвентаря... Идеальный покупатель. Вот, есть, правда, одна незадачка – ему задерживают платеж по сделке. И он демонстрирует договор, сетует на необязательность людей, оба «деловых человека» обсуждают с умным видом сделку... Заметим, - не сделку купли-продажи недвижимости, а – сделку покупателя! А недвижимость, что? Там же все понятно – покупатель деньги получит, да и расплатится полностью. Видно же, что человек хороший!
Тем более что он, как человек порядочный, в случае недоверия готов отказаться от сделки: «Да, что вы, что вы! Не верите, так я и уйду».
А рядом с ним сидит его юрист и с умным видом кивает и аргументирует... Ну и как против этого устоять? Особенно, если на голове продавца уже отплясывает джигу банк, а «морковка» вот она, перед самым носом. Ну, не вся «морковка», но почти вся. Процентов 80.
И если продавец из экономии, решив, что одного юриста на одну сделку достаточно, не приглашает специалиста, то он – пропал. Как стоматолог сам себе не сверлит зубы, так и, будь ты хоть сто раз опытный, не должен идти один туда, где нужно отстаивать твой собственный интерес! Потому что эмоции бьют через край, потому что почти невозможно сохранять трезвой голову, кружащуюся от запаха денег.

И вот он – результат. Договор купчей подписан, собственность перешла в руки покупателя, банк забрал все, что было уплачено, то есть те же 80%.
А что с остатком? А ничего. Совсем-совсем ничего. Уже года 3-4...
Так и не случилось полной оплаты. И денег, чтобы судиться, юриста там оплатить, пошлину, тоже не случилось.
Зато, какая дружба была!
И это только один из множества примеров безответственности продавца, приводящей к очевидным материальным и очень болезненным моральным потерям.
Так что вам необходимо либо научиться сохранять на всем протяжении сделки трезвую голову, либо - имейте рядом надежного независимого, а значит, не подверженного эмоциям, специалиста, который сможет уберечь вас от возможных потерь.

Полезные советы. Кто должен думать о ваших интересах?

Учтите, если вы сами, без помощников ведете свою сделку, то единственный человек, который должен думать о ваших интересах – это вы.
И никто больше!
Очень часто продавец недвижимости считает, что достаточно обратиться к нотариусу, и он составит правильный договор. В том, что нотариус – профессионал и работает исключительно грамотно и правильно, никакой ошибки нет. Это правда, нотариусов лично я глубоко уважаю.
Но вот вопрос: откуда нотариус может знать, в чем именно состоят лично ваши интересы? Он ведь юрист, а не гадалка. Да, конечно, он, а скорее, его помощник, попросит у вас копии документов и даже будет вас спрашивать о том, в какие сроки, например вы, намереваетесь освободить свою недвижимость. И, сложив воедино все, что вы ему предоставите, составит вполне профессиональный договор.
Но ключевые слова именно такие: «то, что вы ему предоставите».
Если вы что-то не сказали, не придали чему-то значения, то этого в договоре не будет. А значит, в каких-то пунктах ваши интересы могут быть не учтены.
Иногда продавец искренне уверен, что если «у покупателя есть маклер», то этого достаточно. Заметим, «у покупателя», то есть – на стороне покупателя. А значит, не на вашей стороне. В этом случае на вашей стороне только вы!
Неплохо бы все же перед тем, как идти к нотариусу тщательно продумать весь ход сделки и учесть все, что может быть вам полезно.
Пример:

Мы продавали дом. Очень хороший, даже замечательный дом, красивый, ухоженный и – прекрасно с большим вкусом обставленный. И покупатель нашелся.
Оказалось, что и продавец и покупатель учились в одной школе примерно в одно и то же время. Так что между ними возникла огромная симпатия. Покупатели и продавцы ходили друг другу в гости, пили чай, рассматривали школьные фотографии.... И уж так они друг другу нравились.
А мы тем временем подыскивали для продавцов другой дом – поменьше. И вскоре нашли. Все там было хорошо, но вот только ремонт косметический требовался. И попросили продавцы покупателей об услуге:
- Пусть наша мебель постоит у вас месяцок, чтобы не везти ее прямо в разгар ремонта.
- Конечно, какие могут быть разговоры. Мебель мы сохраним, сколько надо, - ответили покупатели.
И продавцы, несмотря на все наши предостережения, отдали ключи от дома. А мебель оставили. И категорически отказались даже слышать что-либо о договоре хранения или о чем-то в этом роде.
Получили продавцы деньги, купили себе дом и помчались делать ремонт. А когда через месяц, как и договаривались, приехали забирать мебель, то недавние «лучшие друзья» их не пустили на порог. И мебель, конечно, не отдали.
Даже те самые фотографии, да и другие милые сердцу вещи, все осталось бывшим «лучшим друзьям».

Печальный случай.

Полезные советы. Какие родственники нужны для сделки?

Как правило, для сделки нужно согласие супруга или супруги.
Дело в том, что вне зависимости от того, на чье имя была приобретена недвижимость, но если она куплена в браке, то и принадлежит обоим супругам поровну! Не одному, а обоим. Поэтому, при продаже ли, дарении или любой другой сделке, согласие супруга – необходимо.
Кстати, о разводе. Речь не идет о взаимоотношениях супругов, проживают они вместе или врозь. Мы говорим только о документах. И даже если вы двадцать лет не живете вместе и понятия не имеете о том, где обретается ваша бывшая «половина», но официально вы не разведены, - будьте любезны, пригласите на сделку супруга. Чтобы он дал свое согласие. Нет супруга – нет сделки.
Но, допустим, вы разведены. А есть ли в решении суда запись о том, что имущество поделено и материальных споров нет? Вступил ли уже в силу до вашего развода закон, обязывающий устранить все имущественные споры до или во время бракоразводного процесса? Если да, то, скорее всего, ваше имущество уже поделено между вами. А если нет? Ну, тогда, пожалуйста, обеспечьте согласие вашего «бывшего» или «бывшей».
А если вы об этом не знаете и заранее не позаботились, то и сделки – не будет.
А будет – только разочарование.
Конечно, предусмотреть и описать все возможные ошибки, как бумажные, так и человеческие - невозможно. Поэтому, от души советую - пусть ваши документы просмотрят профессионалы. И лучше всего – заранее. Чтобы, придя к нотариусу, подписать договор и получить свои деньги, а не потраченное время и отказ покупателя.

Полезные советы. Работа над ошибками

Но вот, наконец. Все случилось и покупатель на вашу недвижимость найден. Теперь наступает пора документов.
Очень часто случается так, что в бумагах есть ошибки.
Чаще всего, это – именно ошибки. Никто их нарочно не делает, но по случайности или по незнанию, они встречаются, к сожалению, чаще, чем хотелось бы.
Вот, например, паспорт. Не счесть случаев, когда к сделке подходят люди с просроченным паспортом. Казалось бы, основной документ, удостоверяющий личность, неплохо бы проверить, до какой даты он действует. Однако почему-то люди забывают, что паспорт в ЛР выдается на срок в 5 лет, которые проходят очень быстро.
Или документы на собственность.
Бывали случаи, когда человек, в свое время, купив недвижимость, так и не дошел до Земельной книги. Согласно закону он – не владелец. А значит, продать не может.
Встречается ситуация, когда человек приватизировал или купил квартиру, приватизированную в ускоренном порядке. И на руках у него «зеленый» или «белый» лист. И он искренне уверен, что этого – достаточно. Однако, если дом, в котором расположена квартира, пошел на плановую приватизацию, о чем его известила соответствующая служба, то так просто продать свое жилье он уже не сможет. Сначала ему необходимо полностью завершить процесс плановой приватизации. А это – в лучшем случае, потерянный месяц.
Да, не забудем еще и про землю. С квартирой все хорошо, она приватизирована и занесена в Земельную книгу. А земля под домом? В последнее время мы часто сталкиваемся со случаями, когда владелец недвижимости совершенно уверен, что все, что касалось приватизации его квартиры, давно и успешно завершено, и даже внимания не обращает на то, что ему приходит извещение о необходимости перенять в собственность землю под домом. Фактически же, если процесс передачи земли уже начат, то продать квартиру, не закончив его, невозможно. И покупатель вынужден ждать, пока владелец квартиры завершит процесс приватизации земли под его жилым домом. А это – требует времени. И неизвестно, дождется покупатель, или решит приобрести недвижимость, не обремененную такими проблемами.
Есть еще один вид ошибок - ошибки чиновников. Как правило, это ошибки случайные, но от этого не менее досадные. К тому же, владелец недвижимости не компетентен, чтобы их распознать. И если не проверить документы заранее, то ошибка может проявиться только в момент заключения сделки у нотариуса. Нотариус, конечно, человек профессиональный и ошибку обнаружит. Но вот устранять ее придется вам. А будет ли ждать покупатель, пока вы завершите формальные вопросы, неизвестно. Так что с документами лучше было бы разобраться заранее.
К слову, бывают случаи, когда ошибка обнаруживается только при регистрации сделки в Земельной книге. Конечно, в итоге она будет исправлена. Но вот времени, сил и нервов может забрать немало.
И не будем забывать, что проблема с документами может возникнуть не вследствие ошибки, а – вследствие изменений после регистрации собственности.
Пример:

Относительно недавно не состоялась сделка продажи частного дома иностранцу по совершенно необычной причине – изменилась цель использования земли, на котором расположен дом. Крайний в поселке, после изменения цели использования земли, участок оказался – в лесной зоне. А по закону, иностранцы не имеют права приобретать лесные угодья. И все, Дума разрешения на сделку не дала. А ведь владельцу дома приходило извещение! Да вот беда, он не придал этому никакого внимания, уверенный, что у него «все хорошо». Все-то хорошо, но сделка – «пошла лесом».

И, конечно, встречается порой и злой умысел, когда кто-то использует ваш адрес для того, чтобы задекларировать его, как место жительства. И лучше бы вам об этом узнать заранее, чтобы вас не застала врасплох эта неожиданность перед самой покупкой.
Но это – о документах.
А теперь – о людях.

Полезные советы. Как уберечься от кражи?

Никого не хочу пугать. Но! Уж если что-то происходит, то лучше об этом знать и не допустить.
Речь идет о банальных квартирных кражах.
Как вы думаете, откуда незнакомый вам человек может узнать, есть ли в вашем доме ценные вещи и, если «да», то, как вы их храните? Верно! Он должен прийти и посмотреть. Случается, что мошенники маскируются под «социальных работников», или притворяются, что им срочно нужно «водички попить». Но с тех пор, как на подъездах появились домофоны, вариант с «водичкой» не прокатывает. А вот если вам позвонит человек и попросит показать квартиру, которую вы продаете, то вы же сами его и впустите. И код от подъезда скажете.
Конечно, стопроцентную безопасность не обеспечивает даже страховое агентство «Lloyd’s of London».
И если вы продаете свою недвижимость сами, то обеспечьте себе, хотя бы элементарную безопасность. Например, приглашая в дом незнакомого человека, спросите не только, как его зовут, но и номер его телефона. И не поленитесь перезвонить и проверить, действительно ли этот номер существует.
Конечно, это тоже не гарантия. В конце концов, сим-карточку всегда можно выбросить и заменить на новую.
Но нормальный человек вас поймет и на проверку не обидится. А потенциальный вор – задумается. Поэтому, пожалуйста, уберите с глаз долой все ценное и важное. Например, ключи от квартиры или от машины, которые вы «всегда» оставляете на тумбочке у входа.
Не раскладывайте на видном месте свой мобильник или кошелек.
И вообще, не раскладывайте ничего, что может вызвать у человека соблазн прихватить с собой то, что плохо лежит. Помните библейскую заповедь: «Не вводи во искушение».
И, если можно, постарайтесь, чтобы вместе с вами в доме был кто-то еще. На всякий случай.
Если бы с вами работал профессиональный маклер, то во время просмотра он бы тоже следил бы за всем, что происходит на объекте.
Но если вы решите справляться сами, не пренебрегайте вопросами безопасности, как говорится, «береженого Бог бережет».