понедельник, 1 октября 2018 г.

Когда в нашем доме подключат отопление?

Многие жители Риги ошибочно полагают, что отопление в домах подключается повсеместно тогда, когда среднесуточная температура в течение трех дней не превышает +8 градусов. Это требование уже давно не действует. Здания подключают или отключают от тепла не по решению АО “Rīgas siltums”, а по инициативе жильцов (за такое решение должны проголосовать 50% + 1 квартирных собственников). О своем решении жильцы должны известить уполномоченного представителя (если такой есть) или своего управдома, которые, в свою очередь обращаются в АО „Rīgas siltums” с просьбой подключить (или отключить) в конкретном доме отопление.

Почему в одном доме отопление уже есть, а у нас еще нет?
Основываясь на договор с обслуживающей компанией, АО „Rīgas siltums” поставляет теплоэнергию с условием, что у клиента нет долгов за потребленную теплоэнергию и теплоузел подготовлен к отопительному сезону. АО „Rīgas siltums” за начало/конец отопительного сезона принимает ту дату, когда к отоплению подключено более, чем 50% зданий в Риге. Именно в этот момент, если нет индивидуального заявления от жильцов, тепло появляется во всех домах Риги. Одновременно стоит отметить, что есть клиенты, которые отопление не отключают даже летом, чтобы в прохладные дождливые дни в жилище была постоянно комфортная температура, что способны обеспечить установленные во всех рижских зданиях индивидуальные автоматизированные теплоузлы. Это ответ и на самый часто задаваемый вопрос рижан – почему в одном доме уже есть отопление, а у нас нет?

Почему в один день радиаторы теплее, а в другой - прохладнее?
(Преимущества автоматизированных индивидуальных теплоузлов)

Нередко рижане удивлены тем, что в отопительный сезон в один день радиаторы теплее, а в другой – прохладнее. Возможность регулировать температуру батарей в соответствии с платежеспособностью клиентов или их требованиями о чувстве комфорта в квартире – в этом и есть преимущества автоматизированного индивидуального теплоузла. Он не допускает ни перегрева, ни замерзания. Также можно установить определенные условия при конкретной температуре воздуха на улице.

Чтобы в промозглые дни в жилье было комфортно постоянно, автоматизированные индивидуальные теплоузлы обеспечивают, что, при понижении температуры на улице, радиаторы становятся теплее, а при повышении – наоборот. Желаемые параметры температуры устанавливает обслуживающая дом компания, договорившись об этом с жильцами.

Теплоузел замеряет только потребляемое жильцами тепло, и только за это выставляются счета. Автоматизированный индивидуальный теплоузел позволяет использовать тепло рационально и экономично!

Какие мероприятия по экономии тепла можно проводить в доме и квартире?
Попадание тепла в помещение

Радиаторы, терморегуляторы и алокаторы не рекомендуется закрывать занавесками, мебелью или как-то иначе. Такие действия увеличивают потребление тепла и уменьшают температуру в помещениях. Важно помнить, что клапан терморегулятора нельзя накрывать, поскольку он не будет обеспечивать температуру в соответствии с установленной.

Нужно ли проветрвать помещения зимой и как?

Во время отопительного сезона важно достаточно и регулярно проветривать помещения.

Длительное удержание окон в режиме вентиляции очень расточительное удовольствие. Во время этого процесса через окно уходит слишком много тепла. Для обеспечения эффективной вентиляции, достаточно от 2 до 4 раз в день полностью открывать окно на 5-10 минут. В это время важно закрыть клапан термостата, чтобы предотвратить потребление тепла во время вентиляции.

Что дает установка на радиатор терморегулятора?

Терморегулятор -– это устройство, оборудованное термостатом, чтобы обеспечить комфорт в помещениях. Он измеряет температуру в помещении и, в соответствии с желаемой температурой, изменяет теплоснабжение в радиаторе. Например, регулировка клапана термостата до «3» будет поддерживать в среднем температуру в помещении +18 ... +20 ° C. Если температура в помещении достигает заданной, термостат перекрывает теплоснабжение в радиаторе.

Какова желаемая температура комфорта в помещениях?

Существенной экономии можно добиться, меняя температуру в помещениях. Помещения, которые не используются, или предполагается длительное отсутствие, лучше отапливать до +16... +17 °C градусов. Желательная для комфорта температура - +20... +22 °C градуса. Во время сна температуру можно снижать на два градуса



Информация предоставлена рижской думой

понедельник, 6 августа 2018 г.

EKOCENTRS - у нас юбилей!

День рождения случается каждый год и у людей, и у коллективов. А вот юбилеи — праздник не частый.
И вот, сегодня у нас именно юбилей, нам 20 лет - возраст юности!
За эти годы через наши руки прошло больше 8 000 клиентов. И мы рады, что они вспоминают нас добрым словом.
За проданные и приобретённые без проблем квартиры, дома, офисы, гостиницы.
За консультации,
За выгодные кредиты, которые мы смогли обеспечить нашим клиентам.
За помощь и поддержку в трудных жизненных ситуациях.
За нашу работу.
Так мы становимся друзьями.
Теперь вы читаете наши рассылки. Приходите к нам гости. По делу или просто пообщаться.
У нас юбилей, но мы как и прежде – на работе. Вы заходите к нам, если что!

понедельник, 23 июля 2018 г.

Как создать товарищество жильцов

Полгода назад стартовала программа Рижской думы по выделению софинансирования тем многоквартирным домам столицы, которые хотят провести в своем доме ремонт или реновацию. Поменять всему дому счетчики или отремонтировать подъезд, укрепить цоколь или обновить фасад – эти работы можно сделать за полцены. Также можно получить скидку в размере 90% по налогу на недвижимость. Но для этого необходимо одно условие: создать товарищество собственников квартир. Руководитель отдела управления персоналом RNP Александра Цимбале рассказывает, как это сделать.

Для чего нужны товарищества в доме?
Чтобы им управлять или представлять интересы квартирных собственников в различных инстанциях. Когда в начале 1990-х нам разрешили приватизировать свое жилье, то забыли объяснить, что, кроме прав у собственников есть ещё и обязанности. Дом – это общая собственность владельцев квартир. И даже для мелких ремонтных работ, от лестницы до подвала, нужно взаимодействовать с соседями.

Самый простой вариант взаимодействия – выбрать уполномоченного представителя дома и вместе принимать решения обществом (в другом варианте – общностью) владельцев квартир (dzīvokļu īpašnieku kopība). Однако этот метод практически не работает: зачастую собственники в своих квартирах не живут – работают за рубежом, сдают квартирантам, другие – просто не хотят ни в чём участвовать. В итоге все благие намерения по улучшению состояния многоквартирного дома обычно заходят в тупик.

Что дает наличие товарищества в доме?
Товарищества (dzīvokļu īpašnieku biedrība) – это иной юридический инструмент, который позволяет, если так можно выразиться, дисциплинировать жильцов, чтобы следить за домом, и облегчить получение софинансирования. Что немаловажно: именно товарищества собственников квартир могут дополнительно к софинансированию получить 90%-ю скидку по налогу на недвижимость. Утепление здания, замена кровли, ремонт лестницы, проводки, установка новых почтовых ящиков, замена стояков и труб, установка систем вентиляции и вывода дыма – товарищество может инициировать любые работы, связанные с устранением аварийных ситуаций в доме, поломок и реновацией. Это хорошая возможность привести свой дом в порядок. Причем для того, чтобы сделать эти работы в рамках софинанисорвания Рижской думы, неважно, какая управляющая компания обслуживает этот дом.

Сейчас получился юридический казус: квартиры в доме принадлежат жильцам, а сам дом все еще под юрисдикцией самоуправления. Для того, чтобы стать полноправным хозяином своего дома, необходимо снять дом с баланса самоуправления и зарегистрировать товарищество в Регистре товариществ и учреждений.

Кто может создать товарищество и как?
Товарищество, как уже отметили, могут создать два любых человека. Статус юридического лица организации присуждается после того, как она будет внесена Регистр товариществ и учреждений (Biedrību un nodibinājumu reģistrs).

Создание товарищества требует подготовки различных документов, их подачи в Регистр предприятий и уплаты государственной пошлины. Это также накладывает определенные обязательства на жильцов – в дальнейшем понадобится вести и предоставлять годовые отчеты и другие деловые бумаги (может понадобиться квалифицированный бухгалтер).

Однако именно товарищества (и некоторые другие юридические формы управления домом) могут претендовать на участие в программе софинансирования Рижской думы и получить безвозмездный грант на ремонты и реновацию своего дома в размере 50% и скидку на налог на недвижимость в размере 90%.

Чем общность отличается от товарищества?
Общность жильцов – совокупность всех собственников квартир, нежилых помещений, художественных мастерских. В соответствии с Законом о квартирной собственности, существует перечень вопросов, которые находятся только в компетенции этой совокупности людей. Так, по законодательству, общность собственников квартир вправе принимать следующие решения:

об изменении (увеличении, уменьшении) находящейся в общей собственности части (например, отказаться от «лишней» земли вокруг дома);
об установлении между собственниками квартир порядка пользования частью, находящейся в общей собственности (например, сделать из колясочной комнату отдыха и встреч соседей);
о порядке перестройки и реставрации элементов общей собственности, находящихся в пределах отдельных собственностей;
об установлении и отмене права собственников квартир на преимущественную покупку;
о выдаче и отзыве полномочий;
об установлении ограничений прав пользования в соответствии с требованиями нормативных актов, в том числе касаемо установления, строительства и перемещения сооружений и элементов систем водоснабжения и канализации, подачи тепла, электроэнергии и газоснабжения;
о передаче, находящейся в общей собственности части в пользование;
о форме управления частью, находящейся в общей собственности;
о поручении управляющему части или всех действий по управлению жилым домом;
о порядке определения и оплаты расходов по управлению жилым домом;
по другим вопросам, определенным общностью собственников квартир в качестве таковых, которые относятся исключительно к компетенции обществ собственников квартир.
В свою очередь товарищество, как и уполномоченный, может получить различные права, если те не противоречат этим десяти пунктам. Но у товарищества есть огромный плюс – это юридическое лицо, имеющее право на финансовые операции и содержание банковского счёта. Теоретически, товарищество может обслуживать дом самостоятельно, не прибегая к услугам домоуправлений. Но закону не противоречит учреждение товарищества собственников квартир без смены управляющего. То есть можно создать товарищество и оставаться при своем домоуправлении, например, иметь товарищество, которое контролирует, допустим накопительный фонд и проведение ремонтов, и пользоваться услугами RNP, заключающего договоры с поставщиками коммунальных услуг и решающее проблемы должников, платы за услуги, обслуживания. В этом и есть главное отличие. Общность собственников не участвует в финансовых операциях, так как является совокупностью физических и иногда ещё и юридических лиц с одним лишь общим признаком – территориальным. Товарищество собственников квартир – это зарегистрированное юридическое лицо с правом проведения денежных операций. Со своими реквизитами и отчётностью.

Как уже упоминалось выше, товарищество должно раз в год составлять отчёт о своей финансовой и хозяйственной деятельности, подаётся он в СГД. Общности этого делать не нужно.

Информация предоставлена порталом Рижской думы

пятница, 20 июля 2018 г.

Кризиса не существует

Латвийский рынок недвижимости находится в абсолютно здоровом состоянии, и, если не изменятся правила игры, никакие проблемы в ближайшие пять – семь лет ему не грозят. В этом убежден председатель правления компании Arco Real Estate Айгар Шмитс.
– Предлагаю начать разговор о рынке латвийской недвижимости с обсуждения темы местных покупателей. Сейчас многие говорят о возрастающем запросе на квартиры в новых проектах столичных микрорайонов. Но… Долгое время количество продаж новых квартир лишь незначительно превышало показатель 1 000 единиц в год. В 2018 году застройщики обещают в столице и ее окрестностях сдать в эксплуатацию порядка 2 000 новых квартир. Будет распродан, по вашему мнению, такой объем?

– Абсолютно уверен в этом.


– И это произойдет без проблем и задержек?
– Мы – не ясновидящие, перед которыми будущее открыто на 100%. Любые прогнозы и выводы делаются на основании каких-то слагаемых. В нашем случае нужно проводить сравнение с тем, как развиваются события на рынке столиц Эстонии и Литвы. Да, мы можем сказать, что у них не было такого кризиса на рынке недвижимости, какой случился в Латвии в 2007-2009 годах. Да, у них уровень средних зарплат выше, чем у нас, и применительно к Эстонии можно сказать, что значительно выше. Но он не настолько выше, чтобы разрыв в продажах был столь велик. Если в Литве в последнее время ежегодно продавалось по 5 000 единиц новых квартир, то в Латвии – в лучшем случае в четыре раза меньше. В той же Эстонии ежегодно выводится на рынок, то есть строится и продается, по 3 000 единиц нового жилья. И уровень цен на этот продукт у них выше, чем в Латвии. Да что новостройки! Жилье на вторичном рынке Таллина стоит в среднем 1 500 евро за кв. м! У нас примерно 800.
– Не будем забывать, что в Таллине никогда не было такого объема пустующего жилья, который имеется в центре Риги.
– Это что у нас пустует?
– В значительной части старых домовладений, расположенных в центре Риги, верхние этажи вечерами выглядят темными: свет в них не горит, люди не живут. По статистике, с начала 2000-х годов численность населения, проживающего в центре столицы Латвии, сократилась на 40%.
– Новостройки и старые неухоженные дома центра Риги – абсолютно разный продукт. Их нельзя сравнивать. В центре огромное количество домовладельцев, с которыми ничего невозможно сделать, потому как они «испачканы» договорами аренды, подписанными еще во времена Советского Союза. Прервать их невозможно. А значит, проблематично провести полную реконструкцию дома. Тот, кто ищет новое жилье, готов рассматривать центр, только если ему предложат полностью обновленное здание и квартиры. Люди хотят получить хороший и современный продукт. Большая часть старых зданий центра находится в печальном состоянии. Вот они и пустуют. Данное обстоятельство не считаю какой-то острой проблемой для всего рынка. Процесс естественный. В долгосрочной перспективе спрос на проживание в центре, в местах его старой застройки, будет низким по той причине, что здесь не слишком комфортно. Да, все близко. Но по мне так лучше работать в центре, каждый день приезжая из Адажи, Марупе или Саласпилса – мест, где можно жить на природе.
– Тем не менее инвесторы ищут домовладения в центре Риги, которые можно было бы отремонтировать и распродать поквартирно.
– Спрос имеется, но сделки не носят массового характера. Все упирается в цену. Банки свои портфели таких объектов распродали, а частники обычно хотят слишком много. Не называя конкретного адреса, скажу, что недалеко от главного офиса компании Arco Real Estate имеется крупное домовладение, в котором нет ни одного старого арендного договора. Его собственник три года предлагает нам продать, рассказывая о том, что отремонтировать дом можно за 400-500 евро за кв. м, а потом распродать и получить огромный заработок. Мы запросили сметы на ремонт в трех строительных компаниях, способных взяться за проект такого масштаба. Присланные цифры оказались более или менее одинаковыми: все вдвое дороже, чем придумал себе владелец здания. Здесь нужно добавить, что продажную цену он формирует, исходя из представления, что готовые квартиры в отремонтированном доме потом разойдутся как минимум по 2 500 евро за кв. м. На деле аналогичное жилье редко покупают дороже 2 000 евро за кв. м. Все, что выше по цене, уходит со скрипом. И с этим ничего не поделаешь. Хотя в том же Таллине новые проекты в центре города хорошо торгуются по 2 200-5 000 евро за кв. м.
– Вы часто ссылаетесь на Эстонию. Позволю себе такую ремарку: за последние полтора десятилетия из уст латвийских застройщиков и агентов недвижимости неоднократно приходилось слышать: посмотрите на то, что происходит в Эстонии, то же самое будет и у нас через полтора-два года. В Таллине сегодня наблюдается насыщение рынка новых квартир, объемы продаж и цены, как видим, больше особо не растут.
– Не растут, но и не падают! Эстонцы продолжают у себя строить. В то же время их застройщики приходят к нам, потому как прекрасно представляют, что нас ждет впереди. Один из новых многоквартирных проектов, которым Arco Real Estate торгует на эксклюзивной основе, – расположенный в Баложи комплекс Tuvidi. У него эстонские владельцы. У себя на родине они сейчас строят только коммерческую недвижимость, а вот в Латвии – жилье. Как уже сказал, видят потенциал и возможность заработать. Затраты на строительство в Латвии и Эстонии практически сопоставимы.

– Зато продажные цены ниже. Значит, в Латвии те же эстонские застройщики готовы меньше зарабатывать?
– Вынуждены (улыбается. – m2). Иногда лучше иметь меньшую прибыль, чем экспериментировать на рынке, на котором цены близки к пределу. В Таллине средние показатели в 800-900 евро за кв. м на вторичном рынке жилья фиксировались в 2012 году, мы на этот уровень вышли лишь сейчас. Если смотрим на развитие латвийского рынка жилья, то в Риге и других местах они прибавляют по 8-10% в год, а то и более. Наблюдаем стабильный и нормальный спрос, без каких-либо сюрпризов. Никакой ценовой кризис к нам не приближается.
– А как же теория десятилетних циклов на рынке недвижимости? Прошлый был у нас в 2007-2009 годах. Как бы подходит время для нового.
– В мировой экономической науке говорится как о возможных 10-летних, так и 20-летних циклах кризисов. Но для их наступления должны быть основания, а не только то, что срок подошел! Да, прошло десять лет с пика последнего кризиса. Но разве мы наблюдаем хоть какие-то признаки приближения чего-то плохого?! Кто-то раздает покупателям деньги бесплатно? Нет! Кто-то поменял в сторону ухудшения условия получения ипотечных кредитов? Нет, не поменял! Объемы строительства 2 000 новых квартир на миллион населения Риги и прилегающих к ней территорий – капля в море. Никто же не производит в Риге по 10 000 единиц нового жилья в год, которые могли бы негативно повлиять на динамику цен и начать давить на них. Никакой логической базы для аргументированных рассуждений о грядущем кризисе нет. Десятилетие встречаем без огромных потрясений, а значит, местный рынок может быть спокоен еще лет семь.
И у нас в Латвии, и у соседей работают одни и те же банки. В Эстонии они легко финансируют их цены на новое жилье. С точки зрения бизнес-логики, в Риге банкам даже безопаснее финансировать объем в 2 000 новых квартир, чем в Эстонии 3 000, и по ценам, которые в полтора-два раза выше, чем у нас. Из этого делаю вывод, что ипотека в Латвии будет оставаться доступной, ведь рисков для кредиторов меньше. Это мы о массовом сегменте. Здесь же признаю, что покупки квартир в Риге и Юрмале по ценам дороже 2 500-3 000 евро за кв. м банки финансируют не столь охотно и более осторожно.
– Для профессионалов рынка недвижимости ясно и понятно, что одной из причин хорошей раскупаемости квартир в новых проектах бюджетного класса является действие программы госгарантий Altum, позволяющей семьям с детьми и молодым специалистам входить в сделки, имея на руках небольшой первый взнос. Как вы относитесь к этому? Хорошо это или плохо?
– Изначально скептически относился к данному продукту. Всегда говорю: чтобы делать долгосрочную инвестицию, необходимо чувствовать финансовую стабильность. Нужно уметь откладывать деньги, чтобы иметь резерв. Если применить это к бизнесу, то работающее предприятие должно располагать на счете средствами в объеме, позволяющем покрывать все расходы в течение минимум трех месяцев, если вдруг в деятельности фирмы возникнут проблемы или не будет поступлений от продаж. Так же должны рассуждать и частники, но этого не получается. Хотят купить жилье, но скопить на первый взнос не могут. Это плохо. В то же время примеров, чтобы кто-то из участников программы Altum обанкротился и государство было вынуждено покрывать частным банкам часть кредита, нет. Значит, пока все нормально. Раз есть такой инструмент, то им можно пользоваться. Тем более что цены идут вверх и для рассуждений об их скором снижении нет никаких оснований. Посмотрите на график роста цен на жилье столичных микрорайонов начиная с 2009 года – он абсолютно спокойный и логичный. Так будет и дальше. Кто думает сегодня о покупке жилья и у кого в этом есть потребность, тому свое решение разумно не откладывать на завтра. У части читателей данное утверждение вызовет раздражение: мол, опять агитируют и нагнетают ажиотаж. Ни в коей мере! Я говорю о своих внутренних ощущениях, которые у меня вызывает рынок. Вне центра Риги люди сегодня берут новые квартиры не только по 1 500 евро за кв. м, но и по 1 700, как, например, еще в одном проекте, которым торгует Arco Real Estate, – в Bišumuiža.
– Смотрите, в новостройки переезжают те, кто жил в серийном жилье: домах постройки советских времен. Свое старое жилье выводят на рынок, и оно хорошо торгуется. Предложений в лучших серийных проектах даже не хватает, и они дорожают. Спрос формируют молодые и приезжие из других мест Латвии. Мы превращаемся в страну одного города?

– К сожалению, так и есть. Превращаемся не столько в страну одного города, сколько некоего большого столичного конгломерата. Но укрупнение городов – это мировая тенденция. Впрочем у эстонцев, кроме Таллина хорошо живет и Тарту, в Литве развиваются Каунас и Клайпеда, есть еще и Паневежис, и Шяуляй. У нас по-другому.
– Еще один сегмент рынка недвижимости столичного региона, где дела как-то незаметно и без лишнего шума пошли вверх, – земля для частной застройки. Вот реальная история: представитель строительного бизнеса получил предложение продать свой участок для частной застройки в Марупе за 60 000 евро. Стал искать, что прикупить себе взамен хорошее, но подешевле. Изучил места вокруг Риги и понял, что лучше остаться при своем.
– Согласен с тем, что вокруг Риги ничего хорошего и дешевого не осталось. В местах, где действительно имеется развитая инфраструктура, сделаны подъездные дороги, проложены коммуникации и до центра Риги не более 20-25 километров, покупают хорошо. Самих поселковых проектов таких не много. В том поселке, который развивает Arco Real Estate в Адажском крае, в прошлом году нам удалось продать 35 участков. Работаем поэтапно: подвели все коммуникации, сделали подъездные дороги к 15-20 участкам, выставляем на продажу. Как только продали более половины, беремся за следующий этап. Тем самым не замораживаем большие средства и диверсифицируем свои риски.
– Один из мотивирующих к покупке земельных участков моментов: вокруг столицы и в ней самой трудно найти современный дом дешевле 180 000-200 000 евро. Покупая землю, мечтающие о проживании в частном доме надеются вместе со строительством уложиться в озвученный выше бюджет.
– Если сами будут заниматься, то, может, и смогут уложиться в эти цифры. Наш опыт показывает: не стоит верить обещаниям строителей, что они построят за 450-500 евро за кв. м. Это неправда! Реальный ориентир в зависимости от сложности проекта и качества выбранных материалов – 800-1 000 евро за кв. м. И банки, которые финансируют строительство частных домов, больше верят таким сметам, чем заниженным.
– Некоторые предприниматели жалуются, что банки плохо финансируют развитие новых поселковых проектов, да и многоквартирных.
– Что за предприниматели? Если кто-то с бухты-барахты решил стать застройщиком и ему отказали – это нормально. Банк дает не на недвижимость, он дает под проект конкретному юридическому или частному лицу.
И оценивает, есть ли у потенциального заемщика нужный опыт и знания, какие проекты им реализованы. Если опыта ноль и вам не дали, то потом можно бесконечно рассказывать: «Ай-яй-яй. Денег банки не дают». У опытных развивателей, предлагающих внятный проект, рассчитанный на местного потребителя, проблем с банками нет. Единственное, если у вас весь комплекс домов на 300-500 квартир, то вам выделят деньги не сразу на весь объем, а на часть его. Когда построите и продадите, будет профинансирован следующий этап.
– Из нашей беседы вытекает, что у тех, кто работает на местный спрос, как и у самих местных покупателей, все относительно хорошо. А что с покупателями-нерезидентами, представляющими Россию и страны СНГ, и тем продуктом недвижимости, который был рассчитан на них?
– Понятно, что и покупателей этих меньше, и работающие в Латвии банки практически перестали финансировать их покупки. Тем нерезидентам, кому по-прежнему интересна латвийская недвижимость, придется покупать ее на собственные средства. Такие есть и будут. То, что настроено с расчетом на иностранцев в центре Риги и Юрмалы, постепенно разойдется по местным покупателям. Они понемногу реагируют на такое предложение, коррекция цен в котором идет четвертый год. Она может еще немного продолжиться, пока не выйдет на средний уровень в 2 000-2 500 евро за кв. м. Это то, по каким ценам в центре Риги будет хороший спрос. А вот сделки дороже 3 000 евро за кв. м, как мне кажется, будут иметь единичные примеры. В связи с этим с любопытством наблюдаю за рядом имеющихся в Риге новых проектов, которые до сих пор озвучивают предложение в 5 000-7 000 евро за кв. м. С трудом представляю себе конечного покупателя для него. Мы в Arco Real Estate приняли решение не концентрироваться на иностранных клиентах, а направили все силы на обслуживание местного спроса. Если появятся иностранцы, то это станет приятным бонусом к нашей работе.
К сожалению, латвийские политики и их действия больно ударили по дорогому сегменту: Латвии создан имидж недружелюбной к восточным клиентам страны. Хотя те, кто приезжает, видят, что все нормально. Логически думающие люди понимают, что все это тупая политика. В этом году состоятся выборы в парламент, и СМИ стали у меня спрашивать: чего вы ждете от нового Сейма Латвии? Всем отвечаю: я не в том возрасте, чтобы верить сказкам и пустым обещаниям.
С точки зрения девелоперского бизнеса начинать готовить какой-то продукт для иностранцев в наше время – большой риск. От замысла до завершения продаж проходит четыре-пять лет. За это время латвийские политики могут три раза поменять действие всех законов.
– Правила на латвийском рынке недвижимости действительно меняются постоянно как в хорошую, так и в плохую сторону. Как в таком случае сохранить свою психику в нормальном состоянии тем, кто занимается бизнесом недвижимости?
– Ответа на этот вопрос нет. Главное – до сих пор живем. Политики должны понять, что бизнес на рынке недвижимости носит долгосрочный характер. И его невозможно моментально ни остановить, ни разогреть. Для всего требуется время и имеет место большая инерция. Рынок недвижимости чувствителен ко многим факторам. Сейчас вот со счетов латвийских банков произошел отток части средств нерезидентов. Какое это окажет влияние? Никто не знает. Но у нас в Риге и Юрмале куча дорогих проектов. Кто их будет покупать?
Что касается перспективы ближайших десятилетий, то меня очень беспокоит, что в Латвии сокращается число жителей. Этим вопросом нам придется заниматься и делать страну более открытой для въезжающих. Латвию нужно превратить в страну, где приятно жить и работать. Пока же населения и налогоплательщиков становится меньше, потребности государства растут и бизнесу становится все труднее дышать. Стране нужно думать о том, как зарабатывать.

Роман Голубев

среда, 30 мая 2018 г.

Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?

В Латвии инвестиции в жилье в 2016 году достигали только 2% от валового внутреннего продукта (ВВП), что более чем наполовину отстает от среднего показателя в ЕС – 5%. Мы по-прежнему живем на очень "прохладном" жилищном рынке, потому что, если бы жители Латвии вкладывали в жилье такую же часть своих доходов, как среднестатистический житель ЕС, в строительство и реконструкцию жилья вливалось бы дополнительно 900 млн. евро в год.

Об этом заявил макроэкономический эксперт Luminor Петерис Страутиньш на конференции Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?", проведя собственное исследование о национальном богатстве Латвии, которое было дополнено новейшей статистикой.

Жилье – половина национального богатства

Эксперт, выступая с презентацией "Макро-взгляд на рынок недвижимости", ознакомил участников конференции со своими расчетами национального богатства Латвии. Если сосчитать все активы жителей Латвии и вычесть долги, получится, что в 2016 году наше общее состояние достигало около 60 млрд. евро (примерно 230% от ВВП), или примерно 30 тыс. евро на душу населения, что достаточно близко к среднему показателю ЕС.
"Жилье в Латвии составляет очень существенную часть национального богатства – 30 млрд. евро, и за это жилье жители Латвии должны банкам лишь очень небольшую часть его стоимости. Однако у нас очень маленькое финансовое богатство по сравнению с западноевропейскими странами. Кроме того, три четверти от общей стоимости жилья составляет стоимость жилья в Риге и ее окрестностях, где живет примерно половина населения нашей страны. Это закономерно – там, где люди хотят жить, и жилья не хватает, там и стоимость его сравнительно велика", - отметил Страутиньш.

Хотя финансовая и практическая ценность нашего жилья велика, жители Латвии в годы второй независимости инвестировали в него мало. И в настоящий момент, когда у людей денег больше, чем когда-либо, вкладывается все равно немного. Латвия среди стран ЕС на втором месте с конца по соотношению инвестиций в жилье к показателю ВВП (имеются в виду инвестиции и домашних хозяйств, и предприятий). В Латвии инвестиции в жилье в 2016 году составляли только 2% от валового продукта, что более чем наполовину отстает от среднего показателя ЕС – 5%. Для сравнения, эстонцы уже превзошли средний показатель в ЕС, а в Литве инвестировано 3% от ВВП. В ЕС есть страны и с более активной динамикой вложений, лидирует Финляндия (более 6% от ВВП) несмотря на то, что экономика этой страны какое-то время пребывала в стагнации. "У нас это очень большая неиспользованная возможность, потому что каждый процентный пункт от ВВП составляет почти 300 млн. евро. Если жители Латвии инвестировали бы в жилье как среднестатистические жители ЕС, в строительство нового жилья и реконструкцию ежегодно вкладывалось бы дополнительно 900 млн. евро", - подчеркнул экономист.

Большой потенциал инвестиций в жилье

Жители Латвии мотивированы вкладывать в качество своей жизни, что подтверждают и другие показатели, например, количество комнат, количество квадратных метров жилья на члена семьи и на душу населения, перенаселенность и другие данные, по которым мы являемся "антилидерами" в ЕС. В Латвии более 40% семей сообщают о проблеме перенаселенности (в ЕС - более 15%). И хотя мы живем менее кучно, чем, например, 10-20 лет назад, это остается проблемой для многих и свидетельствует о том, что жилье жителей Латвии могло бы быть более просторным, сказал Страутиньш. Так как средняя площадь нашего жилья сравнительно мала, на его финансирование (приобретение и содержание) латвийцы тратят достаточно малую часть своих расходов – в 2016 году 20% расходов домашних хозяйств составляли траты на жилье, воду, электричество, газовое и другое отопление.

Есть у нас и возможность инвестировать, потому что у жителей Латвии достаточно велик потенциал заимствования. Мы сравнительно мало заимствовали под залог жилья – из общенациональной стоимости жилья в 30 млрд. евро (2016 год) портфель ипотечных кредитов составляет в настоящее время 4,3 млрд. евро, а 70% людей проживают в жилье, которое им принадлежит, и у них нет никаких финансовых обязательств (для сравнения, в Нидерландах таких менее 10%). Соотношение средней зарплаты к возможности купить серийную квартиру в Риге в два раза лучше, чем оно было во время кредитного бума 2002-2003 годов. То, что потенциал заимствования есть, подтверждается и данными Европейской федерации банков – в еврозоне средние ипотечные долги домашних хозяйств составляют 40% от ВВП, в Латвии всего 16%, в Эстонии более 30%.

"Хотя приносящий доходы портфель кредитов домашних хозяйств начал расти, списание и преждевременная выплата пока что уменьшают общий кредитный портфель, и он продолжал уменьшаться до конца прошлого года. Например, в Литве и Эстонии кредитный портфель домашних хозяйств растет аналогичными темпами – примерно на 5% в год. Очень хорошо, что наши домашние хозяйства уменьшают финансовые риски, но тем самым они не используют возможности реновировать и строить жилье. Все эти данные подтверждают, что мы по-прежнему живем на "прохладном" жилищном рынке. Думаю, за 2-4 года можем прийти туда, где находятся наши соседи уже сейчас", - пояснил эксперт.

"Означает ли уменьшение численности населения, что можно инвестировать меньше? Не совсем – в местах, где люди действительно хотят жить, численность населения стабильна или растет. Кроме того, рано или поздно придется вкладывать в содержание имеющегося жилья. Можно спросить и так – куда люди будут помещать свои деньги, при условии роста доходов, если под влиянием культурных изменений уменьшится значение автомашин, а прочие товары длительного пользования станут сравнительно дешевыми? - спрашивает Страутиньш. - Можно сказать, что упомянутые цифры не имеют большого значения, если в Латвии становится меньше населения. Я не согласен с мнением, что в Латвии отрицательный баланс миграции будет еще десять лет. В следующем году у нас будет такой уровень зарплат, при котором в Эстонии уже установился положительный баланс миграции. Не только в Рижском регионе динамика рынка будет растущей, в регионах с сокращающимся населением тоже появятся места, где население будет расти. В Видземе это произойдет, например, в регионе Большой Валмиеры, где уже выкуплены квартиры в бывших колхозных центрах в радиусе десятков километров. В Курземе население будет расти в Вентспилсе, в будущем, возможно, и в Лиепае", - завершил свое выступление Страутиньш.

Конференция "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?", которую Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA в сотрудничестве с банком Luminor в этом году организовала уже седьмой раз, собрала рекордное количество посетителей: специалистов по недвижимости, финансам, налогам и из других областей, которые анализировали текущую ситуацию и прогнозировали дальнейшее развитие на рынке недвижимости.

Ирина Сярки,
исполнительный директор LANĪDA

Отремонтируй свой дом за полцены!

В чем суть программы?
«Идея предоставлять софинансирование многоквартирным домам на проведение ремонтных работ возникла еще в мае прошлого года. Но тогда это был только акт о намерениях. Предложение прошло сложную бюрократическую процедуру: были доработаны административные и технические нюансы, документ согласовали с Министерством регионального развития и Министерством финансов», - объясняет глава Рижского энергетического агентства Тимур Сафиулин, почему программа не начала действовать сразу.

И вот, под занавес ушедшего года, 15 декабря 2017 года были приняты обязывающие правила Рижской думы № 19 (Par kārtību, kādā Rīgas pilsētas pašvaldība sniedz palīdzību energoefektivitātes pasākumu veikšanai dzīvojamā mājā). В них прописан порядок, в каком Рижское самоуправление финансирует мероприятия по повышению энергоэффективности и реновацию в многоквартирных жилых домах, а также устанавливает размер финансовой поддержки, и условия ее предоставления.

Проще говоря, впредь, Рижское самоуправление вправе финансово поддерживать квартирных собственников многоквартирных домов, которые решили провести в своем доме (в помещениях общего пользования) глубокую реновацию, строительные работы или простенький косметический ремонт (MK noteikumi №907). Однако, для этого многоквартирный дом должен соответствовать ряду условий.

Кто может претендовать на поддержку?
Участвовать в программе могут многоквартирные дома:

где сформировано товарищество квартирных собственников;
где не меньше 10 квартир (десять кадастровых номеров);
без долгов по налогу на недвижимость свыше 50 евро на одну квартиру (не должно быть долгов по налогу на принадлежащих квартирным собственникам других объектах недвижимости, если они также расположены в Риге).
Участвовать в программе могут рижские многоквартирные дома, вне зависимости от того, какой управляющий их обслуживает, и есть ли он вообще.

Важное условие: права управления домом должны быть переняты у самоуправления и должен быть заключен договор об управлении (например, с муниципальным домоуправлением, частным управляющим, и т.д. ). А накопления дома должны находиться на счете товарищества квартирных собственников дома.

Каков размер финансирования?
Рижское самоуправление предлагает три вида софинансирования, которые могут получить собственники квартир многоквартирных домов:

на проведение мероприятий по повышению энергоэффективности дома (проще говоря, на утепление или реновацию)– не более 50% от общих издержек на проект;
на ремонт всего дома или отдельных его элементов или технических систем, если они признаны опасными для жизни и здоровья людей - не более 50% от общих издержек на проект;
на проведение энергоаудита – 80% от издержек, но не более 426,86 евро;
на разработку образцов технической документации для типовых проектов – 100% от издержек, но не более 5217,20 евро;
Сумма софинансирования для ремонта и реновации не ограничена. Все зависит от возможностей дома доплатить вторую половину.

Например, если жильцы хотят покрасить стены в подъезде и смета планируемых работ составляет 10 000 евро, то Рижская дума предоставит только 50% – 5000 евро. Остальную часть должны будут найти жильцы сами (накопления или кредит). А если жильцы намерены поменять стояки, отопительную систему, электричество и укрепить цоколь, и смета составляет 40 000 евро, то Рижское самоуправление также даст половину - 20 000 евро.

Важно, что финансирование можно получить на проведение работ по ремонту и реновации только для помещений и элементов помещений общего пользования (фасад, подъездные окна, крыша, входные двери, подвал, системы отопления, водоснабжения и канализации, инженерно-технические коммуникации, ливневки и пр.)

Нюансы
Важно: каждая заявка на софинансирование рассматривается в индивидуальном порядке и с учетом особенностей и технического состояния конкретного дома.
Заявки на софинансирование можно подавать многократно. Не обязательно получать финансирование на все четыре программы, их можно выбирать. Но нужно учесть: ни один крупный ремонт не обходится без технической документации. А энергоаудит – важная процедура для дома, желающего пройти реновацию.
Если планируются сложные строительные или ремонтные работы (например, замена лифта, утепление фасада), то понадобятся дополнительные разрешения, в том числе из Рижской строительной управы.
Финансирование на разработку образцов технической документации для типового дома выделяется в том случае, если дом планирует комплексную реновацию или ремонт. Если дом в течение двух лет после разработки техдокументации (согласованной в Рижской стройуправе) не начал работы по реновации или ремонту, самоуправление вправе требовать возвращение 50% суммы, потраченной на техдокументацию, в бюджет самоуправления.
Исполнителей строительных работ многоквартирный дом вправе выбирать самостоятельно.
Есть еще один приятный бонус: помимо обновленного дома и половины оплаченной Рижской думой на ремонты суммы по смете, квартирные собственники (организовавшие товарищество) получают льготу по налогу на недвижимость в размере 90% сроком на два года.

Как осуществляется процесс получения финансирования?
Квартирные собственники формируют товарищество, если его еще нет (как это сделать и для чего - можно прочитать здесь).
Товарищество многоквартирного дома обращается за консультацией «Рижское энергетическое агентство», где рассказывают, какие документы подготовить, на какую сумму может рассчитывать дом, и как подать заявку.
Товарищество дома (заручившись поддержкой большинства квартирных собственников) подает заявку на выделение софинансирования.
Специальная комиссия рассматривает заявку и в течение 30 дней принимает решение.
Если решение комиссии положительное, то в течение 10 дней с товариществом заключается договор о том, что по факту проведения работ дом получить софинансирование Рижской думы.
Когда дом получит софинансирование: до проведения работ или после?
Как только подписывается акт сдачи-приемки объекта – то есть по окончанию ремонтных или реновационных работ – Рижская дума выплачивает свою половину средств. Как оплатить труд строителей? Если у дома есть накопления, то это может быть авансовый платеж для строителей, а полная оплата за проделанные работы – уже после подписания акта сдачи-приемки объекта. Второй вариант – деньги в рассрочку.

Если заявка подана, но ремонт не состоялся?
Если по каким-то причинам ремонт не произошел, хотя заявка была подана, то дом просто не получит финансирование, потому что деньги платят только по факту подписания акта сдачи-приемки объекта.

четверг, 24 мая 2018 г.

Политика конфиденциальности

Полученная информация хранится в электронном виде с использованием локального хранилища браузера на территории ЕС.

Данные, которые вписаны в договор услуг, хранятся в закрытых помещениях, в которые доступ есть только у руководства предприятия или доверенных работников.

Согласно ст. 13 РЕГЛАМЕНТА ЕВРОПЕЙСКОГО ПАРЛАМЕНТА И СОВЕТА (ЕС) № 2016/679, вы вправе подать жалобу в надзорное учреждение. Пользователь вправе потребовать копию хранящихся личных данных, явившись в офис EKOCENTRS и идентифицировав себя как владельца профиля. Хранящиеся личные данные будут подготовлены в течение 60 календарных дней после получения запроса.

EKOCENTRS регулярно пересматривает свое соответствие настоящей политике конфиденциальности. После получения официальной письменной жалобы или требования поддержки мы свяжемся с заявителем, чтобы принять решение о дальнейших действиях. В рамках расследования любой жалобы относительно передачи личной информации, которую нам не удалось разрешить при общении с конкретным лицом, EKOCENTRS сотрудничает с регламентирующими учреждениями, в том числе местными учреждениями по защите данных.

Настоящая политика конфиденциальности может время от времени меняться. Все изменения в политике конфиденциальности публикуются на данной странице, а в случае существенных изменений будет сделано особое объявление (в том числе уведомление будет отправлено по электронной почте).