понедельник, 30 ноября 2020 г.

Налог на недвижимость. Нюансы.


Интересная вещь, эта наша недвижимость.
Машину могут угнать.
Жена может бросить.
Собака — умереть.
И только недвижимость, где оставил, там и найдёшь. И с годами она не теряет в цене.
Да, на её стоимость влияет сколько квадратных метров в ней. Из какого материала она сделана, в каком месте на глобусе она находится. Квартира это, частный дом, коммерческая недвижимость или земельный участок. И все мы к этой недвижимости привязаны, как собаки к своим будкам. А теперь, маленький нюанс, как эта привязанность может помочь жителям Риги сэкономить деньги.
На каждую нашу недвижимость самоуправление присылает нам рассчитанный налог. По закону это – 1,5% от кадастровой стоимости этой самой недвижимости.
Но, если вам принадлежит жилая недвижимость – квартира или дом, то вы можете существенно сэкономить!
Если в ней никто не задекларирован, то ей будет присвоена ставка 1,5%.
А вот если вы задекларировались сами, или предоставили эту честь вашей жене, сыну, брату или свату, то ставка будет 0,2 - 0,4%. Но задекларироваться нужно успеть до 31 декабря. Потому что с боем новогодних курантов, Золушка, твоя карета превратится в тыкву. Извините, это из другой сказочной истории.
Да, если вы вдруг сдаете недвижимость в аренду, то вам нужно внести договор аренды в земельную книгу, иначе плакали ваши послабления по налогам.
Для чего самоуправление Риги желает иметь задекларированных на её территории жителей? Да всё просто. Налоги с работающих перечисляются по месту их декларации. Задекларирован в Риге, значит и ваши налоги за труд придут в этот город. Самоуправлению это выгодно.
Осталось сделать так, чтобы стало выгодно и вам.
Зачем терять хрустальную туфельку, если можно вовремя задекларироваться?

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов










пятница, 20 ноября 2020 г.

Ставка LIBOR канет в лету


Индекс LIBOR был предложен греческим банкиром Миносом Зомбанакисом для средневзвешенной процентной ставки по краткосрочным межбанковским кредитам.
С 1986 года Британская банковская ассоциация приняла на себя обязательства регулярно рассчитывать LIBOR. Ассоциация каждый день отправляла запросы в шестнадцать банков с просьбой озвучить условия, на которых эти банки готовы занимать деньги у других банков. Среднее арифметическое и представляло собой ставку LIBOR, по которой банки готовы предлагать кредиты друг другу. В 1990-е годы эта ставка отображала стоимость денег на международном финансовом рынке. А с 2000 года лежит в основе цен деривативов на многие триллионы долларов.
(Дериватив — это соглашение между двумя сторонами, по которому они принимают на себя обязательства передать деньги или активы в оговорённый срок. И по цене, зафиксированной в момент подписания договора.)
Из-за того, что процентная ставка LIBOR рассчитывалась на основе показаний отдельной группы банков, появилась возможность влиять на значение ставки. Банки для поднятия собственной кредитоспособности занижали свои ставки. Или меняли ставки таким образом, чтобы улучшить свои позиции на рынке деривативов.
Газета The Wall Journal в 2008 году опубликовала материалы расследования о том, что Британская банковская ассоциация выдаёт фальшивые прогнозы. Ассоциация выпустила опровержение. На сторону ассоциации встали крупные международные организации. Но доверие к LIBOR было подорвано.
В 2011 году уже Министерство юстиции США и Комиссия по ценным бумагам и биржам США стали проводить собственное расследование. К расследованию подключился Евросоюз, власти Великобритании, Японии и Швейцарии. Через год, не дожидаясь результатов расследования, британский банк Barclays признался в нечестных манипуляциях со ставкой LIBOR. Через месяц в аналогичном проступке признался и трейдер из Morgan Stanley.
Случившийся скандал вынудил финансовые сообщества провести реформы. По итогам реформ, от ставки LIBOR решили отказаться совсем.
До конца 2021 года все латвийские банки заменят в заключённых кредитных договорах краткосрочные базовые ставки LIBOR на ставку EURIBOR. Кредиты, выданные в долларах США, будет предложено рефинансировать в евро. Это необходимо для соблюдения регламента Евросоюза об индексах, которые используются как эталоны в финансовых документах и финансовых инструментах.
Индекс EURIBOR одобрен Европейской банковской федерацией. По этой ставке банки будут работать на межбанковском рынке Европы.

понедельник, 2 ноября 2020 г.

Страховка для маклера


Для латвийских посредников в сделках с недвижимостью продолжают изобретать новые правила.
Кабинет министров одобрил очередной закон, по которому маклеры будут обязаны страховать свою гражданско-правовую ответственность, связанную с маклерской деятельностью. Минимальный лимит ответственности установлен в 50 000 евро. В перечень обязательных рисков вошли судебные риски, риск экспертиз, риск по спасению, прямой риск финансовых убытков, риск расследования требования третьего лица.
Следует напомнить, что ранее маклерам вменили в обязанности тщательно проверять источник средств, которыми оперируют участники сделки. Необходимо проверять и продавцов недвижимости и покупателей. Это делается в рамках борьбы с отмыванием незаконно нажитых денег. Если появляется сомнение в легальности происхождения финансов, то сделку следует остановить.
Так что маклеры будут и за чужими денежками присматривать, и своими делиться.

понедельник, 19 октября 2020 г.

Квартиры терпят, но не сдаются!


Люди, занимающиеся сдачей квартир в аренду, периодически сталкиваются с фактами неуплаты за аренду, порчей имущества и фактами откровенного вандализма. Латвийский Сейм придумал, как помочь арендодателям избежать всех этих проблем. С точки зрения парламентариев, достаточно зарегистрировать договор найма в Земельной книге, и появляется гарантия мирного решения проблемы. В чём выражается эта гарантия, авторы законопроекта не уточнили. Но регистрировать договора нужно будет обязательно. Договора, заключённые до 1 января 2021 года необходимо будет перезаключить. В них обязательно должен быть прописан срок его действия. В случае смены владельца недвижимости обязательства по договору автоматически перейдут на нового хозяина.
По мнению законодателей этот закон сделает выгодным строительство доходных домов.
Доходный дом — это здание, построенное для сдачи квартир в аренду. Жаль, что авторы проекта не озаботились узнать стоимость возведения таких домов в нашей стране. И не представили бизнес-план. А погрязли в радужных фантазиях, не имеющих ничего общего с реальностью.
Подведём итог:
Договора на аренду раньше регистрировались в VID. Сейчас ещё и в Земельной книге. Как это поможет бороться с недобросовестными арендаторами - неизвестно. Поскольку кроме общих фраз, никакого воздействия на нечестного квартиранта законодатели не придумали. И свои проблемы арендодатели по-прежнему будут вынуждены решать через суд, который может длиться достаточно продолжительное время. А тем временем бремя расходов на коммуналку будет нести владелец недвижимости. А если «посчастливилось» заполучить в наниматели неблагополучную семью с детьми, то выселить их практически невозможно.
Зато Земельная книга получит хороший источник дохода.
Государство уверено, что народ не платит налоги со сданных квартир. И тем самым ворует у него деньги. Народ видит, как государство тратит его сбережения и уверен, что ворует не он.
Закон ещё должен быть одобрен Сеймом в третьем чтении. Наверняка и прочитают, и одобрят.



вторник, 6 октября 2020 г.

Маклеры. При чём тут Пётр I?


«Труп маклера был найден в хорошем районе с развитой инфраструктурой. Рядом городской парк, поликлиника, ветка метро. Есть возможность подобрать недорогое жильё на любой вкус.»
Маклер (от немецкого Makler – маклер, брокер) — человек, оказывающий профессиональные посреднические услуги при проведении и заключении сделок. Маклеры бывают страховыми, биржевыми, товарными, курсовыми…
Риэлтор (от английского Realtor – агент по продаже недвижимости) профессиональный посредник при заключении сделок с недвижимостью. Он занимается поисками покупателей или продавцов недвижимости. А также юридическим сопровождением сделки.
И маклер, и риэлтор, и агент по недвижимости, это - профессиональный посредник.
 Данная профессия относятся если не к самой древнейшей, то точно к одной из первых. Ведь первый маклер появился сразу после того, как Адама и Еву выгнали из рая. Нужно было срочно решать вопрос с новым жильём. Так появился первый агент по недвижимости.
В средние века в Западной Европе маклеры образовали корпорацию профессиональных посредников, следовавших определённым законам своего ремесла. Маклеры документально фиксировали все торговые сделки в особых «маклерских книгах». Идея оказалась настолько интересной, что Пётр I после возвращения из Западной Европы в 1717 году решил перенять опыт иноземных негоциантов для учреждения в Коммерц-коллегии должности гоф-маклера для сделок с государственными товарами. Задача гоф-маклера заключалась в получении налога с торговли.
В 1721 году был издан «Регламент или Устав Главного магистрата», в котором глава «О маклерах или торговых сводчиках» была посвящена официальному посредничеству. И говорилось там о том, что «во европейских купечествах никакие договоры в торгах без оных не утверждаются».
Магистрату предписывалось выбирать маклеров из купеческого сословия в городах, где идёт крупная торговля. И все сделки маклерам надлежало фиксировать, дабы избежать обмана в торговых операциях. Сила подобного документа приравнивалась к судебному протоколу. А сами маклеры приравнивались к нотариусам. Жалованья они не получали, но имели свой процент от торгового сословия.
Принятый в 1729 году указ постановил, что маклерством могли заниматься только присяжные маклеры. И в то же время сделки можно было проводить и без участия маклера при наличии свидетелей и письменного договора.
Указ от 1762 года разрешал маклерам не только посредничать при проведении сделок, но и заверять векселя и заемные письма. Департамент торговли и мануфактур каждый год выдавал маклерам пронумерованную маклерскую книгу для записи векселей, актов, сделок.
В 1782 году появились маклеры рабочих людей и слуг. Если наёмный рабочий не был записан в маклерскую книгу, то полицейские высылали его из города.
Большое количество указов о маклерстве явно указывало на важность его для Российской империи. Да, многие купцы легко обходились без торговых посредников. Да, присяжные маклеры были не во всех городах, а только в крупных. Однако постепенно маклеры становились неотделимой частью торгового сообщества Российской империи.
Механизм маклерства, запущенный Пётром I на основе западноевропейского опыта, набрал силу в конце 18 века и стал важной частью биржевой торговли.
Когда Пётр I жил в Риге, в одном из городских парков он посадил вяз. Прошло время. Нет ни Петра I, ни того вяза. Не уберегли.
В современной Латвии маклером может назваться любой человек, даже не имеющий никакого образования. С 1 июля 2021 года вступает в силу закон, обязывающий всех агентов, работающих на рынке недвижимости, встать на учёт.
А пока в стане маклеров царит полная анархия.
Петра на них нет!





вторник, 8 сентября 2020 г.

Милосердие от латвийского правительства


Один бережливый хозяин решил отрубить хвост своей кошке, чтобы она скорее в дом заходила. Хозяин был не только бережливым, но ещё и добрым. Чтобы не мучить животное, рубил он этот хвост небольшими кусочками. Неблагодарное животное не выдержав экзекуции, сбежало из дома.
Данную историю навеяло мне решение латвийского правительства об изменении в налоговой политике. Эти изменения планируют вводить в три этапа.
Этап первый начнётся в январе 2021 году. Ставку обязательного взноса социального страхования (ОВГСС) уменьшат на 1%. В настоящее время ставка составляет 35,09%. 24,09% платит работодатель, а 11% оплачивает работник. Порог доходов, начиная с которого не применяется дифференцированный минимум, будет увеличен до 1800 евро.
С 1 января минимальная зарплата будет 500 евро. Минимальный взнос обязательного социального страхования будет 170 евро. Те, у кого доходы будут на уровне минимальной зарплаты или превысят её, будут отчислять на пенсии 5% и 5% на социальное обеспечение.
Для тех, чей доход превысит 62 800 евро, будет уменьшен подоходный налог.
Самоуправления будут получать от налоговых поступлений 75%, а не 80%, как раньше. Государство начнёт забирать 25%, а не 20%, как в прошлые годы.
Этап второй начнётся в 2022 году с увеличения ОВГСС для ведущих хозяйственную деятельность лиц, чьи доходы превышают 20 004 евро в год или 1667 евро в месяц. Им придётся оплачивать  ОВГСС со всего дохода от хозяйственной деятельности.
Этап третий наступит в 2023 году. С этого года  ОВГСС в полном объёме будут платить все, кто ведёт хозяйственную деятельность. И  ОВГСС не может быть меньше минимального.
Дополнением ко всей этой инициативе правительства будет постепенное повышение транспортного и акцизного налога.
Совершенно понятно, при постоянном изменении налогового законодательства невозможно планировать развитие бизнеса и рассчитывать прибыль. Местным предпринимателям придётся смириться с данной инициативой нашего правительства, им деваться некуда. А вот инвесторы, которые остались в стране после предыдущих экспериментов латвийских чиновников, наверняка сто раз подумают, стоит ли вкладывать деньги в страну с такими непредсказуемыми правилами игры.
Возвращаясь к теме хвоста. Вот вам индийская притча в тему.
Один индийский махараджа поинтересовался у придворных учёных:
- Можно ли выпрямить собачий хвост? Ведь, если это возможно, то значит возможно при помощи специальных упражнений выправить и человеческий нрав.
Учёные со свойственным всем экспериментаторам рвением взялись за решение данной задачи. Но долгое время ничего не получалось. Отчаявшись, учёные забросили свои опыты и перестали кормить пса. В итоге пёс совсем обессилел и хвост сам собой повис плетью. Увидев, что хвост собаки выпрямился, учёные прибежали к магарадже с радостной вестью:
- Мы смогли выпрямить собачий хвост!
Поэт-острослов Тенали Раман увидев обессиленную собаку сказал:
- О сударь! Лишь сытая собака радостно вертит хвостом. Чтобы выпрямить хвост, нужно просто перестать её кормить или убить. Только подобным образом можно изменить человеческий нрав.
Какая мораль у этой басни?
А какая может быть мораль у законов, которые медленно убивают бизнес, налогоплательщиков, перспективы.

Автор Анатолий Кольцов





пятница, 28 августа 2020 г.

Covid латвийской недвижимости


Любой глобальный кризис никогда не проходит бесследно для экономики.
Эпидемия коронавируса, в которой поучаствовали все страны и континенты и которой пока не видно конца оказывает на Латвию и в том числе Ригу своё негативное воздействие. Поскольку мы занимаемся сделками с недвижимостью, то хочется рассказать о том, как Covid изменил расклад сил на рынке недвижимости.
Многие гостиницы, отели, гостевые дома и квартиры под сдачу оказались невостребованными из-за отсутствия туристов и квартирантов. Что интересно, цены на жильё в Риге существенно не просели. Они опустились максимум на 5%. А в других латвийских городах даже такого понижения цен не было. Количество сделок в столице по сравнению с началом года сократилось почти на 60%
По-прежнему пользуются спросом двухкомнатные квартиры. Увеличился спрос на трёхкомнатные квартиры. Это явно связано с карантинными мерами для членов семьи. Ажиотаж вокруг новостроек снизился, но процент сделок по новостройкам уверенно держится на уровне 25%. Зато вырос интерес к покупке частных домов и земли под индивидуальное строительство. Сейчас многие фирмы переходят на работу в виртуальное пространство, поэтому некоторые предприниматели предпочитают работать из дома.
Согласно опросам, проведённым исследовательским центром SKDS, почти треть жителей Риги хотят сменить город на домик в пригороде. Людям не хватает зелени, леса, поля, утренний росы, а также спокойствия и тишины. А ещё, жителей столицы раздражает дороговизна жизни и большой поток машин на улицах. Поэтому горожане стали всё чаще обращать свои взоры за черту города. Где есть свежий воздух, лес и тишина. А пандемия явилась дополнительным катализатором для изменения предпочтений горожан.
Но всё же самая большая эпидемия нашей страны, это собственное правительство. Которое при любых благоприятных исходах обязательно найдёт повод, чтобы пощипать жителей новыми налогами. И от этой эпидемии антисептик не поможет.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов