вторник, 20 ноября 2018 г.

В каких случаях не обойтись без завещания

Составление завещания не нужно воспринимать как плохой знак, как риск накликать беду – своевременно написанное завещание обеспечит душевное спокойствие и оградит близких от ненужных хлопот и разногласий.

Это особенно важно в тех случаях, когда есть особые пожелания

Когда необходимо завещание
Завещание необходимо для того, чтобы четко обозначить, какие люди или организации получат конкретные доли наследства.
Если завещания нет, то имущество ушедшего из жизни человека будет распределено в соответствии с порядком, установленным Гражданским законом, что не всегда может соответствовать пожеланиям покойного.
Завещание не обязательно подписывать у нотариуса — это можно сделать также дома, составив его от руки и поставив подпись.
Есть ряд случаев, когда лучше привлечь профессионала; к тому же это позволит исключить вероятность того, что завещание будет утеряно.
Важно не забыть о накоплениях — их можно передавать по наследству, но это не происходит автоматически.
Если нет договора о наследстве или завещания, то имущество ушедшего из жизни человека будет распределено в соответствии с Гражданским законом — наследниками могут быть супруг (-а), родственники или приемные дети. Более детально о праве наследования можно прочитать во Второй части Гражданского закона.

Завещание важно в тех случаях, когда есть особые пожелания — например, если с некоторыми родственниками не сложились настолько хорошие отношения, как того хотелось бы, и человек хочет оставить в наследство принадлежащее ему имущество какому-то близкому другу или партнеру, с которым он живет, официально не регистрируя отношения. Также свое имущество можно завещать юридическому лицу, например, благотворительной организации.

Можно обойтись и без помощи нотариуса
Согласно Гражданскому закону, завещания могут быть публичными или частными. Публичным считается такое завещание, которое составлено у нотариуса или в сиротском суде, или написано дома, после чего передано на хранение нотариусу. В свою очередь частное завещание — это документ, написанный автором от руки и им подписанный, такое завещание можно хранить также дома. Однако следует учитывать, что такое завещание должно быть законченным — если завещание только начато с мыслью дописать позже, оно не будет иметь юридической силы.

Также необходимо считаться с тем, что если завещание хранится дома в надежном месте, есть риск, что его потом никто не найдет и последняя воля усопшего не будет исполнена. Поэтому желательно позаботиться о том, чтобы какое-то доверенное лицо все-таки было информировано о существовании завещания и о том, где оно находится. В случае, если завещание будет составлено дома и там же будет храниться, никаких расходов не последует.

Однако есть ряд случаев, когда лучше привлечь нотариуса. Например, если человеку принадлежат объекты недвижимости, которые он хотел бы разделить между несколькими наследниками, но не особо ориентируется в юридических нюансах, в том, как это лучше сделать. К тому же в этом случае не придется беспокоиться о том, что завещание может где-то затеряться. Для подписания завещания у нотариуса больше не нужны два свидетеля, которые не входят в круг семьи.

Как подготовить завещание самостоятельно?
Многим кажется, что им не принадлежит ничего ценного, такого, ради чего стоило бы тратить время на составление завещания. Однако может так случиться, что часть принадлежащего человеку имущества даже не доступна в осязаемой форме, поэтому можно забыть о его существовании. Например, накопление 2-го пенсионного уровня – оно из года в год создается у работающих, которые родились после 1 июля 1971 года, и у тех, кто присоединился к этому уровню добровольно. Для многих это самая большая сумма, которую они накопили за всю жизнь.

Пенсионное накопление тоже можно передать по наследству
Многим кажется, что им не принадлежит ничего ценного, такого, ради чего стоило бы тратить время на составление завещания. Однако может так случиться, что часть принадлежащего человеку имущества даже не доступна в осязаемой форме, поэтому можно забыть о его существовании. Например, накопление 2-го пенсионного уровня – оно из года в год создается у работающих, которые родились после 1 июля 1971 года, и у тех, кто присоединился к этому уровню добровольно. Для многих это самая большая сумма, которую они накопили за всю жизнь.

Важно понять – если вы сами об этом не позаботитесь, то дети или другие близкие люди не смогут унаследовать ваше накопление 2-го пенсионного уровня, и оно будет перечислено в государственный бюджет. Передать накопление в наследство сейчас можно, только выбрав Пожизненное пенсионное накопление.

Передать свое накопление по наследству могут также те, кто решил создавать дополнительное накопление на 3-м пенсионном уровне – в таком случае выбранного получателя выгоды нужно указать в договоре о 3-м пенсионном уровне.

Линда Эзеркална

понедельник, 1 октября 2018 г.

Когда в нашем доме подключат отопление?

Многие жители Риги ошибочно полагают, что отопление в домах подключается повсеместно тогда, когда среднесуточная температура в течение трех дней не превышает +8 градусов. Это требование уже давно не действует. Здания подключают или отключают от тепла не по решению АО “Rīgas siltums”, а по инициативе жильцов (за такое решение должны проголосовать 50% + 1 квартирных собственников). О своем решении жильцы должны известить уполномоченного представителя (если такой есть) или своего управдома, которые, в свою очередь обращаются в АО „Rīgas siltums” с просьбой подключить (или отключить) в конкретном доме отопление.

Почему в одном доме отопление уже есть, а у нас еще нет?
Основываясь на договор с обслуживающей компанией, АО „Rīgas siltums” поставляет теплоэнергию с условием, что у клиента нет долгов за потребленную теплоэнергию и теплоузел подготовлен к отопительному сезону. АО „Rīgas siltums” за начало/конец отопительного сезона принимает ту дату, когда к отоплению подключено более, чем 50% зданий в Риге. Именно в этот момент, если нет индивидуального заявления от жильцов, тепло появляется во всех домах Риги. Одновременно стоит отметить, что есть клиенты, которые отопление не отключают даже летом, чтобы в прохладные дождливые дни в жилище была постоянно комфортная температура, что способны обеспечить установленные во всех рижских зданиях индивидуальные автоматизированные теплоузлы. Это ответ и на самый часто задаваемый вопрос рижан – почему в одном доме уже есть отопление, а у нас нет?

Почему в один день радиаторы теплее, а в другой - прохладнее?
(Преимущества автоматизированных индивидуальных теплоузлов)

Нередко рижане удивлены тем, что в отопительный сезон в один день радиаторы теплее, а в другой – прохладнее. Возможность регулировать температуру батарей в соответствии с платежеспособностью клиентов или их требованиями о чувстве комфорта в квартире – в этом и есть преимущества автоматизированного индивидуального теплоузла. Он не допускает ни перегрева, ни замерзания. Также можно установить определенные условия при конкретной температуре воздуха на улице.

Чтобы в промозглые дни в жилье было комфортно постоянно, автоматизированные индивидуальные теплоузлы обеспечивают, что, при понижении температуры на улице, радиаторы становятся теплее, а при повышении – наоборот. Желаемые параметры температуры устанавливает обслуживающая дом компания, договорившись об этом с жильцами.

Теплоузел замеряет только потребляемое жильцами тепло, и только за это выставляются счета. Автоматизированный индивидуальный теплоузел позволяет использовать тепло рационально и экономично!

Какие мероприятия по экономии тепла можно проводить в доме и квартире?
Попадание тепла в помещение

Радиаторы, терморегуляторы и алокаторы не рекомендуется закрывать занавесками, мебелью или как-то иначе. Такие действия увеличивают потребление тепла и уменьшают температуру в помещениях. Важно помнить, что клапан терморегулятора нельзя накрывать, поскольку он не будет обеспечивать температуру в соответствии с установленной.

Нужно ли проветрвать помещения зимой и как?

Во время отопительного сезона важно достаточно и регулярно проветривать помещения.

Длительное удержание окон в режиме вентиляции очень расточительное удовольствие. Во время этого процесса через окно уходит слишком много тепла. Для обеспечения эффективной вентиляции, достаточно от 2 до 4 раз в день полностью открывать окно на 5-10 минут. В это время важно закрыть клапан термостата, чтобы предотвратить потребление тепла во время вентиляции.

Что дает установка на радиатор терморегулятора?

Терморегулятор -– это устройство, оборудованное термостатом, чтобы обеспечить комфорт в помещениях. Он измеряет температуру в помещении и, в соответствии с желаемой температурой, изменяет теплоснабжение в радиаторе. Например, регулировка клапана термостата до «3» будет поддерживать в среднем температуру в помещении +18 ... +20 ° C. Если температура в помещении достигает заданной, термостат перекрывает теплоснабжение в радиаторе.

Какова желаемая температура комфорта в помещениях?

Существенной экономии можно добиться, меняя температуру в помещениях. Помещения, которые не используются, или предполагается длительное отсутствие, лучше отапливать до +16... +17 °C градусов. Желательная для комфорта температура - +20... +22 °C градуса. Во время сна температуру можно снижать на два градуса



Информация предоставлена рижской думой

понедельник, 6 августа 2018 г.

EKOCENTRS - у нас юбилей!

День рождения случается каждый год и у людей, и у коллективов. А вот юбилеи — праздник не частый.
И вот, сегодня у нас именно юбилей, нам 20 лет - возраст юности!
За эти годы через наши руки прошло больше 8 000 клиентов. И мы рады, что они вспоминают нас добрым словом.
За проданные и приобретённые без проблем квартиры, дома, офисы, гостиницы.
За консультации,
За выгодные кредиты, которые мы смогли обеспечить нашим клиентам.
За помощь и поддержку в трудных жизненных ситуациях.
За нашу работу.
Так мы становимся друзьями.
Теперь вы читаете наши рассылки. Приходите к нам гости. По делу или просто пообщаться.
У нас юбилей, но мы как и прежде – на работе. Вы заходите к нам, если что!

понедельник, 23 июля 2018 г.

Как создать товарищество жильцов

Полгода назад стартовала программа Рижской думы по выделению софинансирования тем многоквартирным домам столицы, которые хотят провести в своем доме ремонт или реновацию. Поменять всему дому счетчики или отремонтировать подъезд, укрепить цоколь или обновить фасад – эти работы можно сделать за полцены. Также можно получить скидку в размере 90% по налогу на недвижимость. Но для этого необходимо одно условие: создать товарищество собственников квартир. Руководитель отдела управления персоналом RNP Александра Цимбале рассказывает, как это сделать.

Для чего нужны товарищества в доме?
Чтобы им управлять или представлять интересы квартирных собственников в различных инстанциях. Когда в начале 1990-х нам разрешили приватизировать свое жилье, то забыли объяснить, что, кроме прав у собственников есть ещё и обязанности. Дом – это общая собственность владельцев квартир. И даже для мелких ремонтных работ, от лестницы до подвала, нужно взаимодействовать с соседями.

Самый простой вариант взаимодействия – выбрать уполномоченного представителя дома и вместе принимать решения обществом (в другом варианте – общностью) владельцев квартир (dzīvokļu īpašnieku kopība). Однако этот метод практически не работает: зачастую собственники в своих квартирах не живут – работают за рубежом, сдают квартирантам, другие – просто не хотят ни в чём участвовать. В итоге все благие намерения по улучшению состояния многоквартирного дома обычно заходят в тупик.

Что дает наличие товарищества в доме?
Товарищества (dzīvokļu īpašnieku biedrība) – это иной юридический инструмент, который позволяет, если так можно выразиться, дисциплинировать жильцов, чтобы следить за домом, и облегчить получение софинансирования. Что немаловажно: именно товарищества собственников квартир могут дополнительно к софинансированию получить 90%-ю скидку по налогу на недвижимость. Утепление здания, замена кровли, ремонт лестницы, проводки, установка новых почтовых ящиков, замена стояков и труб, установка систем вентиляции и вывода дыма – товарищество может инициировать любые работы, связанные с устранением аварийных ситуаций в доме, поломок и реновацией. Это хорошая возможность привести свой дом в порядок. Причем для того, чтобы сделать эти работы в рамках софинанисорвания Рижской думы, неважно, какая управляющая компания обслуживает этот дом.

Сейчас получился юридический казус: квартиры в доме принадлежат жильцам, а сам дом все еще под юрисдикцией самоуправления. Для того, чтобы стать полноправным хозяином своего дома, необходимо снять дом с баланса самоуправления и зарегистрировать товарищество в Регистре товариществ и учреждений.

Кто может создать товарищество и как?
Товарищество, как уже отметили, могут создать два любых человека. Статус юридического лица организации присуждается после того, как она будет внесена Регистр товариществ и учреждений (Biedrību un nodibinājumu reģistrs).

Создание товарищества требует подготовки различных документов, их подачи в Регистр предприятий и уплаты государственной пошлины. Это также накладывает определенные обязательства на жильцов – в дальнейшем понадобится вести и предоставлять годовые отчеты и другие деловые бумаги (может понадобиться квалифицированный бухгалтер).

Однако именно товарищества (и некоторые другие юридические формы управления домом) могут претендовать на участие в программе софинансирования Рижской думы и получить безвозмездный грант на ремонты и реновацию своего дома в размере 50% и скидку на налог на недвижимость в размере 90%.

Чем общность отличается от товарищества?
Общность жильцов – совокупность всех собственников квартир, нежилых помещений, художественных мастерских. В соответствии с Законом о квартирной собственности, существует перечень вопросов, которые находятся только в компетенции этой совокупности людей. Так, по законодательству, общность собственников квартир вправе принимать следующие решения:

об изменении (увеличении, уменьшении) находящейся в общей собственности части (например, отказаться от «лишней» земли вокруг дома);
об установлении между собственниками квартир порядка пользования частью, находящейся в общей собственности (например, сделать из колясочной комнату отдыха и встреч соседей);
о порядке перестройки и реставрации элементов общей собственности, находящихся в пределах отдельных собственностей;
об установлении и отмене права собственников квартир на преимущественную покупку;
о выдаче и отзыве полномочий;
об установлении ограничений прав пользования в соответствии с требованиями нормативных актов, в том числе касаемо установления, строительства и перемещения сооружений и элементов систем водоснабжения и канализации, подачи тепла, электроэнергии и газоснабжения;
о передаче, находящейся в общей собственности части в пользование;
о форме управления частью, находящейся в общей собственности;
о поручении управляющему части или всех действий по управлению жилым домом;
о порядке определения и оплаты расходов по управлению жилым домом;
по другим вопросам, определенным общностью собственников квартир в качестве таковых, которые относятся исключительно к компетенции обществ собственников квартир.
В свою очередь товарищество, как и уполномоченный, может получить различные права, если те не противоречат этим десяти пунктам. Но у товарищества есть огромный плюс – это юридическое лицо, имеющее право на финансовые операции и содержание банковского счёта. Теоретически, товарищество может обслуживать дом самостоятельно, не прибегая к услугам домоуправлений. Но закону не противоречит учреждение товарищества собственников квартир без смены управляющего. То есть можно создать товарищество и оставаться при своем домоуправлении, например, иметь товарищество, которое контролирует, допустим накопительный фонд и проведение ремонтов, и пользоваться услугами RNP, заключающего договоры с поставщиками коммунальных услуг и решающее проблемы должников, платы за услуги, обслуживания. В этом и есть главное отличие. Общность собственников не участвует в финансовых операциях, так как является совокупностью физических и иногда ещё и юридических лиц с одним лишь общим признаком – территориальным. Товарищество собственников квартир – это зарегистрированное юридическое лицо с правом проведения денежных операций. Со своими реквизитами и отчётностью.

Как уже упоминалось выше, товарищество должно раз в год составлять отчёт о своей финансовой и хозяйственной деятельности, подаётся он в СГД. Общности этого делать не нужно.

Информация предоставлена порталом Рижской думы

пятница, 20 июля 2018 г.

Кризиса не существует

Латвийский рынок недвижимости находится в абсолютно здоровом состоянии, и, если не изменятся правила игры, никакие проблемы в ближайшие пять – семь лет ему не грозят. В этом убежден председатель правления компании Arco Real Estate Айгар Шмитс.
– Предлагаю начать разговор о рынке латвийской недвижимости с обсуждения темы местных покупателей. Сейчас многие говорят о возрастающем запросе на квартиры в новых проектах столичных микрорайонов. Но… Долгое время количество продаж новых квартир лишь незначительно превышало показатель 1 000 единиц в год. В 2018 году застройщики обещают в столице и ее окрестностях сдать в эксплуатацию порядка 2 000 новых квартир. Будет распродан, по вашему мнению, такой объем?

– Абсолютно уверен в этом.


– И это произойдет без проблем и задержек?
– Мы – не ясновидящие, перед которыми будущее открыто на 100%. Любые прогнозы и выводы делаются на основании каких-то слагаемых. В нашем случае нужно проводить сравнение с тем, как развиваются события на рынке столиц Эстонии и Литвы. Да, мы можем сказать, что у них не было такого кризиса на рынке недвижимости, какой случился в Латвии в 2007-2009 годах. Да, у них уровень средних зарплат выше, чем у нас, и применительно к Эстонии можно сказать, что значительно выше. Но он не настолько выше, чтобы разрыв в продажах был столь велик. Если в Литве в последнее время ежегодно продавалось по 5 000 единиц новых квартир, то в Латвии – в лучшем случае в четыре раза меньше. В той же Эстонии ежегодно выводится на рынок, то есть строится и продается, по 3 000 единиц нового жилья. И уровень цен на этот продукт у них выше, чем в Латвии. Да что новостройки! Жилье на вторичном рынке Таллина стоит в среднем 1 500 евро за кв. м! У нас примерно 800.
– Не будем забывать, что в Таллине никогда не было такого объема пустующего жилья, который имеется в центре Риги.
– Это что у нас пустует?
– В значительной части старых домовладений, расположенных в центре Риги, верхние этажи вечерами выглядят темными: свет в них не горит, люди не живут. По статистике, с начала 2000-х годов численность населения, проживающего в центре столицы Латвии, сократилась на 40%.
– Новостройки и старые неухоженные дома центра Риги – абсолютно разный продукт. Их нельзя сравнивать. В центре огромное количество домовладельцев, с которыми ничего невозможно сделать, потому как они «испачканы» договорами аренды, подписанными еще во времена Советского Союза. Прервать их невозможно. А значит, проблематично провести полную реконструкцию дома. Тот, кто ищет новое жилье, готов рассматривать центр, только если ему предложат полностью обновленное здание и квартиры. Люди хотят получить хороший и современный продукт. Большая часть старых зданий центра находится в печальном состоянии. Вот они и пустуют. Данное обстоятельство не считаю какой-то острой проблемой для всего рынка. Процесс естественный. В долгосрочной перспективе спрос на проживание в центре, в местах его старой застройки, будет низким по той причине, что здесь не слишком комфортно. Да, все близко. Но по мне так лучше работать в центре, каждый день приезжая из Адажи, Марупе или Саласпилса – мест, где можно жить на природе.
– Тем не менее инвесторы ищут домовладения в центре Риги, которые можно было бы отремонтировать и распродать поквартирно.
– Спрос имеется, но сделки не носят массового характера. Все упирается в цену. Банки свои портфели таких объектов распродали, а частники обычно хотят слишком много. Не называя конкретного адреса, скажу, что недалеко от главного офиса компании Arco Real Estate имеется крупное домовладение, в котором нет ни одного старого арендного договора. Его собственник три года предлагает нам продать, рассказывая о том, что отремонтировать дом можно за 400-500 евро за кв. м, а потом распродать и получить огромный заработок. Мы запросили сметы на ремонт в трех строительных компаниях, способных взяться за проект такого масштаба. Присланные цифры оказались более или менее одинаковыми: все вдвое дороже, чем придумал себе владелец здания. Здесь нужно добавить, что продажную цену он формирует, исходя из представления, что готовые квартиры в отремонтированном доме потом разойдутся как минимум по 2 500 евро за кв. м. На деле аналогичное жилье редко покупают дороже 2 000 евро за кв. м. Все, что выше по цене, уходит со скрипом. И с этим ничего не поделаешь. Хотя в том же Таллине новые проекты в центре города хорошо торгуются по 2 200-5 000 евро за кв. м.
– Вы часто ссылаетесь на Эстонию. Позволю себе такую ремарку: за последние полтора десятилетия из уст латвийских застройщиков и агентов недвижимости неоднократно приходилось слышать: посмотрите на то, что происходит в Эстонии, то же самое будет и у нас через полтора-два года. В Таллине сегодня наблюдается насыщение рынка новых квартир, объемы продаж и цены, как видим, больше особо не растут.
– Не растут, но и не падают! Эстонцы продолжают у себя строить. В то же время их застройщики приходят к нам, потому как прекрасно представляют, что нас ждет впереди. Один из новых многоквартирных проектов, которым Arco Real Estate торгует на эксклюзивной основе, – расположенный в Баложи комплекс Tuvidi. У него эстонские владельцы. У себя на родине они сейчас строят только коммерческую недвижимость, а вот в Латвии – жилье. Как уже сказал, видят потенциал и возможность заработать. Затраты на строительство в Латвии и Эстонии практически сопоставимы.

– Зато продажные цены ниже. Значит, в Латвии те же эстонские застройщики готовы меньше зарабатывать?
– Вынуждены (улыбается. – m2). Иногда лучше иметь меньшую прибыль, чем экспериментировать на рынке, на котором цены близки к пределу. В Таллине средние показатели в 800-900 евро за кв. м на вторичном рынке жилья фиксировались в 2012 году, мы на этот уровень вышли лишь сейчас. Если смотрим на развитие латвийского рынка жилья, то в Риге и других местах они прибавляют по 8-10% в год, а то и более. Наблюдаем стабильный и нормальный спрос, без каких-либо сюрпризов. Никакой ценовой кризис к нам не приближается.
– А как же теория десятилетних циклов на рынке недвижимости? Прошлый был у нас в 2007-2009 годах. Как бы подходит время для нового.
– В мировой экономической науке говорится как о возможных 10-летних, так и 20-летних циклах кризисов. Но для их наступления должны быть основания, а не только то, что срок подошел! Да, прошло десять лет с пика последнего кризиса. Но разве мы наблюдаем хоть какие-то признаки приближения чего-то плохого?! Кто-то раздает покупателям деньги бесплатно? Нет! Кто-то поменял в сторону ухудшения условия получения ипотечных кредитов? Нет, не поменял! Объемы строительства 2 000 новых квартир на миллион населения Риги и прилегающих к ней территорий – капля в море. Никто же не производит в Риге по 10 000 единиц нового жилья в год, которые могли бы негативно повлиять на динамику цен и начать давить на них. Никакой логической базы для аргументированных рассуждений о грядущем кризисе нет. Десятилетие встречаем без огромных потрясений, а значит, местный рынок может быть спокоен еще лет семь.
И у нас в Латвии, и у соседей работают одни и те же банки. В Эстонии они легко финансируют их цены на новое жилье. С точки зрения бизнес-логики, в Риге банкам даже безопаснее финансировать объем в 2 000 новых квартир, чем в Эстонии 3 000, и по ценам, которые в полтора-два раза выше, чем у нас. Из этого делаю вывод, что ипотека в Латвии будет оставаться доступной, ведь рисков для кредиторов меньше. Это мы о массовом сегменте. Здесь же признаю, что покупки квартир в Риге и Юрмале по ценам дороже 2 500-3 000 евро за кв. м банки финансируют не столь охотно и более осторожно.
– Для профессионалов рынка недвижимости ясно и понятно, что одной из причин хорошей раскупаемости квартир в новых проектах бюджетного класса является действие программы госгарантий Altum, позволяющей семьям с детьми и молодым специалистам входить в сделки, имея на руках небольшой первый взнос. Как вы относитесь к этому? Хорошо это или плохо?
– Изначально скептически относился к данному продукту. Всегда говорю: чтобы делать долгосрочную инвестицию, необходимо чувствовать финансовую стабильность. Нужно уметь откладывать деньги, чтобы иметь резерв. Если применить это к бизнесу, то работающее предприятие должно располагать на счете средствами в объеме, позволяющем покрывать все расходы в течение минимум трех месяцев, если вдруг в деятельности фирмы возникнут проблемы или не будет поступлений от продаж. Так же должны рассуждать и частники, но этого не получается. Хотят купить жилье, но скопить на первый взнос не могут. Это плохо. В то же время примеров, чтобы кто-то из участников программы Altum обанкротился и государство было вынуждено покрывать частным банкам часть кредита, нет. Значит, пока все нормально. Раз есть такой инструмент, то им можно пользоваться. Тем более что цены идут вверх и для рассуждений об их скором снижении нет никаких оснований. Посмотрите на график роста цен на жилье столичных микрорайонов начиная с 2009 года – он абсолютно спокойный и логичный. Так будет и дальше. Кто думает сегодня о покупке жилья и у кого в этом есть потребность, тому свое решение разумно не откладывать на завтра. У части читателей данное утверждение вызовет раздражение: мол, опять агитируют и нагнетают ажиотаж. Ни в коей мере! Я говорю о своих внутренних ощущениях, которые у меня вызывает рынок. Вне центра Риги люди сегодня берут новые квартиры не только по 1 500 евро за кв. м, но и по 1 700, как, например, еще в одном проекте, которым торгует Arco Real Estate, – в Bišumuiža.
– Смотрите, в новостройки переезжают те, кто жил в серийном жилье: домах постройки советских времен. Свое старое жилье выводят на рынок, и оно хорошо торгуется. Предложений в лучших серийных проектах даже не хватает, и они дорожают. Спрос формируют молодые и приезжие из других мест Латвии. Мы превращаемся в страну одного города?

– К сожалению, так и есть. Превращаемся не столько в страну одного города, сколько некоего большого столичного конгломерата. Но укрупнение городов – это мировая тенденция. Впрочем у эстонцев, кроме Таллина хорошо живет и Тарту, в Литве развиваются Каунас и Клайпеда, есть еще и Паневежис, и Шяуляй. У нас по-другому.
– Еще один сегмент рынка недвижимости столичного региона, где дела как-то незаметно и без лишнего шума пошли вверх, – земля для частной застройки. Вот реальная история: представитель строительного бизнеса получил предложение продать свой участок для частной застройки в Марупе за 60 000 евро. Стал искать, что прикупить себе взамен хорошее, но подешевле. Изучил места вокруг Риги и понял, что лучше остаться при своем.
– Согласен с тем, что вокруг Риги ничего хорошего и дешевого не осталось. В местах, где действительно имеется развитая инфраструктура, сделаны подъездные дороги, проложены коммуникации и до центра Риги не более 20-25 километров, покупают хорошо. Самих поселковых проектов таких не много. В том поселке, который развивает Arco Real Estate в Адажском крае, в прошлом году нам удалось продать 35 участков. Работаем поэтапно: подвели все коммуникации, сделали подъездные дороги к 15-20 участкам, выставляем на продажу. Как только продали более половины, беремся за следующий этап. Тем самым не замораживаем большие средства и диверсифицируем свои риски.
– Один из мотивирующих к покупке земельных участков моментов: вокруг столицы и в ней самой трудно найти современный дом дешевле 180 000-200 000 евро. Покупая землю, мечтающие о проживании в частном доме надеются вместе со строительством уложиться в озвученный выше бюджет.
– Если сами будут заниматься, то, может, и смогут уложиться в эти цифры. Наш опыт показывает: не стоит верить обещаниям строителей, что они построят за 450-500 евро за кв. м. Это неправда! Реальный ориентир в зависимости от сложности проекта и качества выбранных материалов – 800-1 000 евро за кв. м. И банки, которые финансируют строительство частных домов, больше верят таким сметам, чем заниженным.
– Некоторые предприниматели жалуются, что банки плохо финансируют развитие новых поселковых проектов, да и многоквартирных.
– Что за предприниматели? Если кто-то с бухты-барахты решил стать застройщиком и ему отказали – это нормально. Банк дает не на недвижимость, он дает под проект конкретному юридическому или частному лицу.
И оценивает, есть ли у потенциального заемщика нужный опыт и знания, какие проекты им реализованы. Если опыта ноль и вам не дали, то потом можно бесконечно рассказывать: «Ай-яй-яй. Денег банки не дают». У опытных развивателей, предлагающих внятный проект, рассчитанный на местного потребителя, проблем с банками нет. Единственное, если у вас весь комплекс домов на 300-500 квартир, то вам выделят деньги не сразу на весь объем, а на часть его. Когда построите и продадите, будет профинансирован следующий этап.
– Из нашей беседы вытекает, что у тех, кто работает на местный спрос, как и у самих местных покупателей, все относительно хорошо. А что с покупателями-нерезидентами, представляющими Россию и страны СНГ, и тем продуктом недвижимости, который был рассчитан на них?
– Понятно, что и покупателей этих меньше, и работающие в Латвии банки практически перестали финансировать их покупки. Тем нерезидентам, кому по-прежнему интересна латвийская недвижимость, придется покупать ее на собственные средства. Такие есть и будут. То, что настроено с расчетом на иностранцев в центре Риги и Юрмалы, постепенно разойдется по местным покупателям. Они понемногу реагируют на такое предложение, коррекция цен в котором идет четвертый год. Она может еще немного продолжиться, пока не выйдет на средний уровень в 2 000-2 500 евро за кв. м. Это то, по каким ценам в центре Риги будет хороший спрос. А вот сделки дороже 3 000 евро за кв. м, как мне кажется, будут иметь единичные примеры. В связи с этим с любопытством наблюдаю за рядом имеющихся в Риге новых проектов, которые до сих пор озвучивают предложение в 5 000-7 000 евро за кв. м. С трудом представляю себе конечного покупателя для него. Мы в Arco Real Estate приняли решение не концентрироваться на иностранных клиентах, а направили все силы на обслуживание местного спроса. Если появятся иностранцы, то это станет приятным бонусом к нашей работе.
К сожалению, латвийские политики и их действия больно ударили по дорогому сегменту: Латвии создан имидж недружелюбной к восточным клиентам страны. Хотя те, кто приезжает, видят, что все нормально. Логически думающие люди понимают, что все это тупая политика. В этом году состоятся выборы в парламент, и СМИ стали у меня спрашивать: чего вы ждете от нового Сейма Латвии? Всем отвечаю: я не в том возрасте, чтобы верить сказкам и пустым обещаниям.
С точки зрения девелоперского бизнеса начинать готовить какой-то продукт для иностранцев в наше время – большой риск. От замысла до завершения продаж проходит четыре-пять лет. За это время латвийские политики могут три раза поменять действие всех законов.
– Правила на латвийском рынке недвижимости действительно меняются постоянно как в хорошую, так и в плохую сторону. Как в таком случае сохранить свою психику в нормальном состоянии тем, кто занимается бизнесом недвижимости?
– Ответа на этот вопрос нет. Главное – до сих пор живем. Политики должны понять, что бизнес на рынке недвижимости носит долгосрочный характер. И его невозможно моментально ни остановить, ни разогреть. Для всего требуется время и имеет место большая инерция. Рынок недвижимости чувствителен ко многим факторам. Сейчас вот со счетов латвийских банков произошел отток части средств нерезидентов. Какое это окажет влияние? Никто не знает. Но у нас в Риге и Юрмале куча дорогих проектов. Кто их будет покупать?
Что касается перспективы ближайших десятилетий, то меня очень беспокоит, что в Латвии сокращается число жителей. Этим вопросом нам придется заниматься и делать страну более открытой для въезжающих. Латвию нужно превратить в страну, где приятно жить и работать. Пока же населения и налогоплательщиков становится меньше, потребности государства растут и бизнесу становится все труднее дышать. Стране нужно думать о том, как зарабатывать.

Роман Голубев

среда, 30 мая 2018 г.

Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?

В Латвии инвестиции в жилье в 2016 году достигали только 2% от валового внутреннего продукта (ВВП), что более чем наполовину отстает от среднего показателя в ЕС – 5%. Мы по-прежнему живем на очень "прохладном" жилищном рынке, потому что, если бы жители Латвии вкладывали в жилье такую же часть своих доходов, как среднестатистический житель ЕС, в строительство и реконструкцию жилья вливалось бы дополнительно 900 млн. евро в год.

Об этом заявил макроэкономический эксперт Luminor Петерис Страутиньш на конференции Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?", проведя собственное исследование о национальном богатстве Латвии, которое было дополнено новейшей статистикой.

Жилье – половина национального богатства

Эксперт, выступая с презентацией "Макро-взгляд на рынок недвижимости", ознакомил участников конференции со своими расчетами национального богатства Латвии. Если сосчитать все активы жителей Латвии и вычесть долги, получится, что в 2016 году наше общее состояние достигало около 60 млрд. евро (примерно 230% от ВВП), или примерно 30 тыс. евро на душу населения, что достаточно близко к среднему показателю ЕС.
"Жилье в Латвии составляет очень существенную часть национального богатства – 30 млрд. евро, и за это жилье жители Латвии должны банкам лишь очень небольшую часть его стоимости. Однако у нас очень маленькое финансовое богатство по сравнению с западноевропейскими странами. Кроме того, три четверти от общей стоимости жилья составляет стоимость жилья в Риге и ее окрестностях, где живет примерно половина населения нашей страны. Это закономерно – там, где люди хотят жить, и жилья не хватает, там и стоимость его сравнительно велика", - отметил Страутиньш.

Хотя финансовая и практическая ценность нашего жилья велика, жители Латвии в годы второй независимости инвестировали в него мало. И в настоящий момент, когда у людей денег больше, чем когда-либо, вкладывается все равно немного. Латвия среди стран ЕС на втором месте с конца по соотношению инвестиций в жилье к показателю ВВП (имеются в виду инвестиции и домашних хозяйств, и предприятий). В Латвии инвестиции в жилье в 2016 году составляли только 2% от валового продукта, что более чем наполовину отстает от среднего показателя ЕС – 5%. Для сравнения, эстонцы уже превзошли средний показатель в ЕС, а в Литве инвестировано 3% от ВВП. В ЕС есть страны и с более активной динамикой вложений, лидирует Финляндия (более 6% от ВВП) несмотря на то, что экономика этой страны какое-то время пребывала в стагнации. "У нас это очень большая неиспользованная возможность, потому что каждый процентный пункт от ВВП составляет почти 300 млн. евро. Если жители Латвии инвестировали бы в жилье как среднестатистические жители ЕС, в строительство нового жилья и реконструкцию ежегодно вкладывалось бы дополнительно 900 млн. евро", - подчеркнул экономист.

Большой потенциал инвестиций в жилье

Жители Латвии мотивированы вкладывать в качество своей жизни, что подтверждают и другие показатели, например, количество комнат, количество квадратных метров жилья на члена семьи и на душу населения, перенаселенность и другие данные, по которым мы являемся "антилидерами" в ЕС. В Латвии более 40% семей сообщают о проблеме перенаселенности (в ЕС - более 15%). И хотя мы живем менее кучно, чем, например, 10-20 лет назад, это остается проблемой для многих и свидетельствует о том, что жилье жителей Латвии могло бы быть более просторным, сказал Страутиньш. Так как средняя площадь нашего жилья сравнительно мала, на его финансирование (приобретение и содержание) латвийцы тратят достаточно малую часть своих расходов – в 2016 году 20% расходов домашних хозяйств составляли траты на жилье, воду, электричество, газовое и другое отопление.

Есть у нас и возможность инвестировать, потому что у жителей Латвии достаточно велик потенциал заимствования. Мы сравнительно мало заимствовали под залог жилья – из общенациональной стоимости жилья в 30 млрд. евро (2016 год) портфель ипотечных кредитов составляет в настоящее время 4,3 млрд. евро, а 70% людей проживают в жилье, которое им принадлежит, и у них нет никаких финансовых обязательств (для сравнения, в Нидерландах таких менее 10%). Соотношение средней зарплаты к возможности купить серийную квартиру в Риге в два раза лучше, чем оно было во время кредитного бума 2002-2003 годов. То, что потенциал заимствования есть, подтверждается и данными Европейской федерации банков – в еврозоне средние ипотечные долги домашних хозяйств составляют 40% от ВВП, в Латвии всего 16%, в Эстонии более 30%.

"Хотя приносящий доходы портфель кредитов домашних хозяйств начал расти, списание и преждевременная выплата пока что уменьшают общий кредитный портфель, и он продолжал уменьшаться до конца прошлого года. Например, в Литве и Эстонии кредитный портфель домашних хозяйств растет аналогичными темпами – примерно на 5% в год. Очень хорошо, что наши домашние хозяйства уменьшают финансовые риски, но тем самым они не используют возможности реновировать и строить жилье. Все эти данные подтверждают, что мы по-прежнему живем на "прохладном" жилищном рынке. Думаю, за 2-4 года можем прийти туда, где находятся наши соседи уже сейчас", - пояснил эксперт.

"Означает ли уменьшение численности населения, что можно инвестировать меньше? Не совсем – в местах, где люди действительно хотят жить, численность населения стабильна или растет. Кроме того, рано или поздно придется вкладывать в содержание имеющегося жилья. Можно спросить и так – куда люди будут помещать свои деньги, при условии роста доходов, если под влиянием культурных изменений уменьшится значение автомашин, а прочие товары длительного пользования станут сравнительно дешевыми? - спрашивает Страутиньш. - Можно сказать, что упомянутые цифры не имеют большого значения, если в Латвии становится меньше населения. Я не согласен с мнением, что в Латвии отрицательный баланс миграции будет еще десять лет. В следующем году у нас будет такой уровень зарплат, при котором в Эстонии уже установился положительный баланс миграции. Не только в Рижском регионе динамика рынка будет растущей, в регионах с сокращающимся населением тоже появятся места, где население будет расти. В Видземе это произойдет, например, в регионе Большой Валмиеры, где уже выкуплены квартиры в бывших колхозных центрах в радиусе десятков километров. В Курземе население будет расти в Вентспилсе, в будущем, возможно, и в Лиепае", - завершил свое выступление Страутиньш.

Конференция "Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии?", которую Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA в сотрудничестве с банком Luminor в этом году организовала уже седьмой раз, собрала рекордное количество посетителей: специалистов по недвижимости, финансам, налогам и из других областей, которые анализировали текущую ситуацию и прогнозировали дальнейшее развитие на рынке недвижимости.

Ирина Сярки,
исполнительный директор LANĪDA

Отремонтируй свой дом за полцены!

В чем суть программы?
«Идея предоставлять софинансирование многоквартирным домам на проведение ремонтных работ возникла еще в мае прошлого года. Но тогда это был только акт о намерениях. Предложение прошло сложную бюрократическую процедуру: были доработаны административные и технические нюансы, документ согласовали с Министерством регионального развития и Министерством финансов», - объясняет глава Рижского энергетического агентства Тимур Сафиулин, почему программа не начала действовать сразу.

И вот, под занавес ушедшего года, 15 декабря 2017 года были приняты обязывающие правила Рижской думы № 19 (Par kārtību, kādā Rīgas pilsētas pašvaldība sniedz palīdzību energoefektivitātes pasākumu veikšanai dzīvojamā mājā). В них прописан порядок, в каком Рижское самоуправление финансирует мероприятия по повышению энергоэффективности и реновацию в многоквартирных жилых домах, а также устанавливает размер финансовой поддержки, и условия ее предоставления.

Проще говоря, впредь, Рижское самоуправление вправе финансово поддерживать квартирных собственников многоквартирных домов, которые решили провести в своем доме (в помещениях общего пользования) глубокую реновацию, строительные работы или простенький косметический ремонт (MK noteikumi №907). Однако, для этого многоквартирный дом должен соответствовать ряду условий.

Кто может претендовать на поддержку?
Участвовать в программе могут многоквартирные дома:

где сформировано товарищество квартирных собственников;
где не меньше 10 квартир (десять кадастровых номеров);
без долгов по налогу на недвижимость свыше 50 евро на одну квартиру (не должно быть долгов по налогу на принадлежащих квартирным собственникам других объектах недвижимости, если они также расположены в Риге).
Участвовать в программе могут рижские многоквартирные дома, вне зависимости от того, какой управляющий их обслуживает, и есть ли он вообще.

Важное условие: права управления домом должны быть переняты у самоуправления и должен быть заключен договор об управлении (например, с муниципальным домоуправлением, частным управляющим, и т.д. ). А накопления дома должны находиться на счете товарищества квартирных собственников дома.

Каков размер финансирования?
Рижское самоуправление предлагает три вида софинансирования, которые могут получить собственники квартир многоквартирных домов:

на проведение мероприятий по повышению энергоэффективности дома (проще говоря, на утепление или реновацию)– не более 50% от общих издержек на проект;
на ремонт всего дома или отдельных его элементов или технических систем, если они признаны опасными для жизни и здоровья людей - не более 50% от общих издержек на проект;
на проведение энергоаудита – 80% от издержек, но не более 426,86 евро;
на разработку образцов технической документации для типовых проектов – 100% от издержек, но не более 5217,20 евро;
Сумма софинансирования для ремонта и реновации не ограничена. Все зависит от возможностей дома доплатить вторую половину.

Например, если жильцы хотят покрасить стены в подъезде и смета планируемых работ составляет 10 000 евро, то Рижская дума предоставит только 50% – 5000 евро. Остальную часть должны будут найти жильцы сами (накопления или кредит). А если жильцы намерены поменять стояки, отопительную систему, электричество и укрепить цоколь, и смета составляет 40 000 евро, то Рижское самоуправление также даст половину - 20 000 евро.

Важно, что финансирование можно получить на проведение работ по ремонту и реновации только для помещений и элементов помещений общего пользования (фасад, подъездные окна, крыша, входные двери, подвал, системы отопления, водоснабжения и канализации, инженерно-технические коммуникации, ливневки и пр.)

Нюансы
Важно: каждая заявка на софинансирование рассматривается в индивидуальном порядке и с учетом особенностей и технического состояния конкретного дома.
Заявки на софинансирование можно подавать многократно. Не обязательно получать финансирование на все четыре программы, их можно выбирать. Но нужно учесть: ни один крупный ремонт не обходится без технической документации. А энергоаудит – важная процедура для дома, желающего пройти реновацию.
Если планируются сложные строительные или ремонтные работы (например, замена лифта, утепление фасада), то понадобятся дополнительные разрешения, в том числе из Рижской строительной управы.
Финансирование на разработку образцов технической документации для типового дома выделяется в том случае, если дом планирует комплексную реновацию или ремонт. Если дом в течение двух лет после разработки техдокументации (согласованной в Рижской стройуправе) не начал работы по реновации или ремонту, самоуправление вправе требовать возвращение 50% суммы, потраченной на техдокументацию, в бюджет самоуправления.
Исполнителей строительных работ многоквартирный дом вправе выбирать самостоятельно.
Есть еще один приятный бонус: помимо обновленного дома и половины оплаченной Рижской думой на ремонты суммы по смете, квартирные собственники (организовавшие товарищество) получают льготу по налогу на недвижимость в размере 90% сроком на два года.

Как осуществляется процесс получения финансирования?
Квартирные собственники формируют товарищество, если его еще нет (как это сделать и для чего - можно прочитать здесь).
Товарищество многоквартирного дома обращается за консультацией «Рижское энергетическое агентство», где рассказывают, какие документы подготовить, на какую сумму может рассчитывать дом, и как подать заявку.
Товарищество дома (заручившись поддержкой большинства квартирных собственников) подает заявку на выделение софинансирования.
Специальная комиссия рассматривает заявку и в течение 30 дней принимает решение.
Если решение комиссии положительное, то в течение 10 дней с товариществом заключается договор о том, что по факту проведения работ дом получить софинансирование Рижской думы.
Когда дом получит софинансирование: до проведения работ или после?
Как только подписывается акт сдачи-приемки объекта – то есть по окончанию ремонтных или реновационных работ – Рижская дума выплачивает свою половину средств. Как оплатить труд строителей? Если у дома есть накопления, то это может быть авансовый платеж для строителей, а полная оплата за проделанные работы – уже после подписания акта сдачи-приемки объекта. Второй вариант – деньги в рассрочку.

Если заявка подана, но ремонт не состоялся?
Если по каким-то причинам ремонт не произошел, хотя заявка была подана, то дом просто не получит финансирование, потому что деньги платят только по факту подписания акта сдачи-приемки объекта.