вторник, 2 июля 2019 г.

Как и с кем согласовывать ремонт в квартире

Если вы делаете косметический ремонт или меняете окна, то разрешения не требуется. Если производятся более серьезные работы -- перепланировка, замена батарей, фасадные работы или работы по укреплению балкона, застекление лоджии, то понадобится разрешение на проведение работ.

Если необходимо согласовать проект ремонта только со строительным инженером домоуправления (например, установить контейнер возле дома или поменять стояки, батареи), то для этого необходимо подать электронную заявку на сайте Rīgas namu pārvaldnieks:

Первый шаг: откройте сайт apmekle.rnparvaldnieks.lv и выберете ваш участок.
Второй шаг: выберете услугу.
Третий шаг: выберете день и время визита.
Четвертый шаг: заполните контактную информацию, указав тему разговора и адрес объекта, о котором хотите поговорить - опишите детально информацию, по которой собираетесь получить консультацию. Чем детальнее будет описание, тем продуктивнее станет встреча со специалистом.
Пятый шаг: нажмите кнопку "E-PIERAKSTS".
После записи получите подтверждение на свою электронную почту, что день и время успешно зарезервированы.
В случае, если ваши планы поменялись, и вы не можете явиться в указанное время к специалисту, просьба своевременно, как минимум за 24 часа, отменить визит. Это можно сделать, открыв письмо подтверждения, пришедшее вам на электронную почту, и нажав кнопку "atcelt".

Стоит учесть, что есть виды работ, которые недостаточно согласовывать с домоуправлением и необходимо участие архитектора и согласование в Рижской строительной управы.

Принудительная аренда земли под многоквартирными домами:

В апреле прошлого года на основании заявления собственников земли Конституционный суд признал не соответствующими Сатверсме изменения в законодательстве, устанавливающие что арендная плата не должна превышать 5% в 2018 году, в 2019-м – 4% и с 2020-го – 3% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в случае если собственники земли и собственники квартир не смогли договориться между собой о размере арендной платы. Эти нормы теряют силу 1 мая этого года. Что это означает для собственников квартир в таких домах?

Чтобы не образовался правовой вакуум в этом вопросе, Сейму необходимо было внести изменения в закон о приватизации жилых домов и установить ставку арендной платы для случаев, когда стороны не договорились между собой. Однако Министерство юстиции предложило пока не вносить никаких изменений в законодательство. По мнению Министерства юстиции, изменения коснутся лишь тех собственников квартир, которые не смогли договориться с собственниками земли о размере арендной платы, а эта не самая многочисленная категория жильцов.

Пока этот вопрос остался без правового регулирования – до принятия нового закона, проект которого был анонсирован в марте этого года. Предусматривается, что новое регулирование вступит в силу (если будет утверждено Сеймом) с 1 января 2020 года.

Как действовать в период с 1 мая по 31 декабря 2019 года?
Портал Rīga.lv рассмотрел несколько типичных ситуаций взаимоотношений собственников квартир и собственников земельных участков:

1.Между собственниками квартир и земельных участков заключен договор
Ничего не меняется. Оплата производится согласно условиям договора. Изменить договор можно, если это предусмотрено договором, а также по взаимному согласию сторон или через суд.

2.Цена аренды определена приговором суда
Ничего не меняется. Оплата производится согласно приговору суда. Отменить приговор можно только через суд, при наличии для этого оснований.

3.Нет договора и нет приговора суда
Это тот самый случай, когда необходимо договориться о размере аренды в период с 1 мая этого года по 1 января 2020 года. Путем переговоров стороны могут прийти к взаимному соглашению и подписать договор.

Какие аргументы можно использовать при переговорах?

Во-первых, после отмены Конституционным судом ряда законодательных норм, ссылаться можно на ранее действующую норму, гласящую, что размер арендной платы не должен превышать 6% от кадастровой стоимости.
Во-вторых, следует учитывать, что сейчас законопроект, предложенный Министерством юстиции, предусматривает, что плата за аренду земли может составить 4% от кадастровой стоимости. И это тоже аргумент на переговорах.
Если стороны не сумели прийти к соглашению, то вопрос будет решаться через суд (судебные тяжбы могут длиться несколько лет).

4.Вопрос о договоре аренды рассматривается судом
Ждать решения суда.

Внимание! О том, как конкретно урегулированы отношения между собственниками земли и собственниками квартир, нужно спрашивать у управляющего дома.

Завещания в Латвии должны быть лично написаны от руки

В четверг, 2 мая, Сейм в окончательном чтении принял поправки к законам, предусматривающие, что впредь латвийцы не смогут получать наследство, основываясь на набранных на компьютере частных завещаниях, подлинность которых подтверждается лишь подписью завещателя. Как сообщают авторы законопроекта, это поможет бороться со случаями поддельных завещаний и мошенничества.

Таким образом, со вступления поправок в силу частные завещания должны быть написаны ими лично от руки и соответственно подписаны. "Чтобы частное завещание вступило в силу, должна быть уверенность, что его автором является оставивший наследство человек, и что документ правильно излагает его последнюю волю", — говорят авторы поправок.

Частные завещания, которые были написаны до 30 июня 2014 года, будут признаны законными, если до 31 декабря 2020 года их подадут на рассмотрение присяжного нотариуса, который ведет дело о наследстве.

Отметим, что завещание может быть публичным или частным. Публичные завещания оформляет присяжный нотариус, частное завещание обычно составляется и хранится в домашних условиях, его также можно передать на хранение нотариусу.

Как уверяют в Министерстве юстиции, частные завещания легко подделать, а отдельные "предприимчивые" люди используют такие фальшивки для завладения собственностью.

Запрет на наличные деньги при сделках с недвижимостью

1 мая в Латвии вступили в силу поправки к закону о налогах и пошлинах, согласно которым использование наличных денег в сделках с недвижимостью отныне запрещено.

Согласно формулировке поправок, "всем налогоплательщикам, включая физических лиц, не ведущих хозяйственную деятельность, не разрешается производить сделки по отчуждению недвижимости посредством наличных расчетов", сообщает LETA.

Новые правила должны помочь в борьбе с фиктивными сделками, когда стороны в действительности приобретают недвижимость за большую сумму, чем указано в сделке.

Возможность совершать крупные сделки с наличными увеличивает риск отмывания денег и мошенничества, указано в аннотации законопроекта. Также это усложняет работу налоговой администрации и при таких сделках сложно доказать, что она действительно состоялась.

На данный момент за сделку меньше 7200 евро можно заплатить наличными деньгами. После вступления вышеописанных поправок это правило будет отменено.

Как получить жилье от самоуправления?

Одним из видов социальной помощи в Риге является предоставление жилой площади. В настоящее время в столице есть 17 социальных домов с 1596 квартирами, еще 340 социальных квартир находятся в муниципальных зданиях или частных домовладениях.

За помощью в решении жилищного вопроса в Рижское самоуправление могут обращаться малообеспеченные и малоимущие люди, одинокие пенсионеры, инвалиды 1-й и 2-й групп, люди, воспитывающие ребенка-инвалида, политически репрессированные лица, репатрианты, сироты, многодетные семьи, люди, отбывшие тюремное наказание, жильцы денационализированных домов, люди с определенным уровнем доходов и т.д. Список потенциальных получателей помощи является очень длинным, детально ознакомиться с ним можно в обязательных правилах Рижской думы № 153 «О регистрации и оказании помощи в решении жилищного вопроса».

Куда обращаться, если необходимо жилье?
Первым делом следует обратиться в отдел юридических консультаций Департамента по вопросам охраны окружающей среды и жилья Рижской думы. Специалисты отдела пояснят, имеет ли право человек претендовать на получение помощи от самоуправления. Если имеет, то надо будет написать заявление, на основании которого будет проведена оценка всех фактических и правовых аспектов, заявитель будет внесен в один из регистров, ему будет присвоен порядковый номер, по которому можно будет отслеживать продвижение дела.

Что надо знать о регистрах?
Всего регистров десять, в каждом из них регистрируются люди, соответствующие определенным критериям:

В 1-й регистр входят лица, имеющие право на социальную жилую площадь. Это отдельно проживающие малоимущие пенсионеры и лица с инвалидностью 1-й и 2-й группы, семьи с детьми- инвалидами, где ребенок не имеет отдельной комнаты, люди, которым необходимо т.н. сервисное жилье, поскольку они перемещаются в коляске. В 1-м регистре значатся также жильцы денационализированных домов, достигшие пенсионного возраста, лица с инвалидностью 1-й и 2-й группы, которые проживали там до денационализации.

Во 2-й регистр входят лица, выселенные из жилой площади за долги по аренде и коммунальным услугам, или же потому, что они не смогли расплатиться с ипотечным кредитом, взятым на приобретение или ремонт единственной квартиры.

3-й регистр включают детей, оказавшихся без попечения родителей, а также сирот.

Регистры 4 и 4.1 включают жильцов денационализированных домов, которые могут претендовать на получение пособия по освобождению жилых помещений (в первоочередном порядке или в плрядке общей очереди) – при условии, что они имеют определенный уровень доходов.

В 5-м регистре значатся лица, освободившиеся из мест заключения.

6-й регистр предназначен для регистрации семей с тремя и более несовершеннолетними детьми.

В 7-й регистр вносят жильцов денационализированных домов – при определенном уровне дохода.

В 8-м регистре регистрируются лица, проживающие на площади самоуправлений, непригодной для жилья или же нуждающейся в капитальном ремонте, а также жильцы денационализированных домов, которые оказались в такой же ситуации. Жильцам предоставляется равноценное (то есть, имеющее такое же количество комнат) жилье.

9-й регистр – «обменный». В нем регистрируются лица, проживающие в квартирах самоуправления, которые выразили желание переехать в меньшую или более дешевую квартиру, в том числе, и менее благоустроенную.

В 10-м регистре значатся лица, которые претендуют на помощь самоуправления в общем порядке.

Сколько времени придется ждать?
Время ожидания в разных регистрах отличается. После того, как человека, обратившегося за помощью, внесли в соответствующий регистр, он -- в порядке очереди -- получает приглашение осмотреть не более трех вариантов предлагаемых в аренду помещений и выбрать для проживания один из них. Согласие на аренду конкретной жилплощади необходимо оформить письменно, заполнив заявление установленной формы в отделе юридических консультаций Департамента по вопросам охраны окружающей среды и жилья Рижской думы. На основании этого заявления Комиссия Рижской думы по сдаче в аренду жилых помещений примет решение о сдаче помещений в аренду, а Жилищное управление департамента выдаст рекомендацию на заключение арендного договора. Впоследствии договор можно как расторгнуть, так и продлить -- если арендатор выполняет условия договора и его социальный и имущественный статус по-прежнему позволяет ему получать от самоуправления помощь в решении квартирного вопроса.

Аренда в социальном доме -- 6 центов за квадратный метр

По данным Департамента по вопросам охраны окружающей среды и жилья Рижской думы, на 1 апреля 2019 года на получение помощи в решении квартирного вопроса было зарегистрировано 3385 семей или лиц (из них 1077 жильцов денационализированных домов). 1 апреля 2018 было зарегистрировано 3414 семей или лиц (из них 1308 жильцов денационализированных домов).

В настоящее время в Риге есть 17 социальных домов с 1596 квартирами и еще 340 социальных квартир находятся в муниципальных зданиях или частных домовладениях. В декабре 2019 года в эксплуатацию сдадут комплекс из трех социальных жилых домов на ул. Межрозишу, 43. В нем будет 218 социальных квартир, оздоровительный центр, территориальный центр Рижской социальной службы и дневной центр Социальной службы. Ежегодно из городского бюджета Риги выделяются средства на косметический ремонт отдельных освобожденных квартир в социальных жилых домах.

В 2018 году проведен ремонт канализационной системы в социальных домах на ул. Гобас 20, корпус 1, ул. Зиепью, 13, ул. Аглонас, 35, корпус 3 и ул. Маза Лубанас, 8, а также установлен лифт в социальном жилом доме на ул. Лубанас, 48.

Квартиры в социальных домах предоставляются людям, включенным в 1-й регистр. Плата за аренду социальной квартиры составляет всего 6 евроцентов за квадратный метр. Это примерно в десять раз дешевле, чем в обычных домах самоуправления. Кроме того, самоуправление покрывает часть коммунальных счетов – оплачивает 25% счета за тепло и 50% счета за воду и канализацию. Договор заключается на полгода и затем может быть продлен.

Если решили купить домик в деревне

В последнее время все чаще слышим о том, что кто-то из наших знакомых подыскивает себе домик в деревне или даже планирует переехать из города, купив себе собственность в сельском районе или в пригороде. Тем не менее, привлекательность сельской недвижимости порой бывает обманчивой. Вместе с большим хозяйством или собственностью с историей вы рискуете приобрести и весьма финансовоемий инвестиционный проект.

С экспертом надежнее
При покупке любой недвижимости, будь то городская квартира, дом в Риге или хутор в деревне, нужно помнить, что стоимость недвижимости – это далеко не единственные расходы, с которыми вам придется столкнуться. Очень важно понимать, какие вложения еще потребуются, чтобы привести выбранную вами недвижимость к хорошему жилому состоянию. Например, при выборе сельского дома обязательно нужно проверить, не течет ли крыша, подведены ли все необходимые инженерные коммуникации, не повреждены ли деревянные несущие конструкции. Неопытный покупатель может попросту не заметить многие нюансы, поэтому в таких случаях лучше привлечь профессионального строительного эксперта, который оценит техническое состояние здания и составит смету необходимых ремонтных работ. Это очень важно, так как стоимость ремонта в некоторых случаях может оказаться сопоставимой со стоимостью самой недвижимости.

В основе всего – фундамент и коммуникации
Хотя с первого взгляда может показаться, что дому требуется лишь небольшой ремонт, опыт показывает, что небольшие переделки зачастую перерастают в серьезную перестройку здания. Поэтому, прежде чем купить, убедитесь, что к выбранному вами дому подведены все необходимые инженерные коммуникации, так как их строительство может влететь в копеечку. Тут главное, чтобы было внешнее электроснабжение с соответствующей мощностью. Следующий шаг – проверить состояние фундамента здания, ведь раньше фундаменты строились из камня с использованием нестойкого связующего вещества, которое со временем могло разрушиться. Состояние фундамента лучше всего сможет оценить строительный эксперт, но это не мешает обсудить этот вопрос и с прежним владельцем.

Что у медвежонка в животике?
Если говорим о внутренних работах, то лучше всего оценить масштабы предстоящего ремонта поможет обследование конструкций – пола, потолка, стен, перекрытий и крыши. Во время замены окон может оказаться, что повреждены несущие конструкции здания. Это означает, что будет необходимо провести работы по перестройке конструкций здания, а для этого придется сделать технический проект и получить разрешение на строительство. В денежном выражении разница между ремонтом и перестройкой может составить два раза. Поэтому, чтобы «не купить кота в мешке», следует тщательно обследовать техническое состояние здание.

Будет ли дом «держать» тепло?
Хутора, как правило, довольно плохо утеплены, и это нужно учитывать при составлении списка предстоящих расходов. По опыту можем сказать, что фасады сельских домов, особенно деревянных, нужно утеплять, чтобы минимизировать потери тепла. Фахверковые дома часто утеплялись мхом, который с годами оседает и перестает выполнять свою утепляющую функцию, в свою очередь в срубах могли образоваться трещины, которые нужно будет заделать. Если дом имеет высокий чердак, проверьте утепление перекрытий первого этажа. По правилам, толщина утепления полов в чердачном помещении должна быть не меньше 20 см. В противном случае вас ждут большие потери тепла, которые скажутся на расходах за отопление и комфорте жизни.

Проверьте дымоходы
Выбор видов отопления в сельских районах весьма ограничен, поэтому чаще всего дома имеют дровяное отопление. Обязательно проверьте, не выгорела ли печь изнутри и не раскрошился ли кирпич в кладке топки. Особое внимание следует уделить дымоходу, потому его состояние нередко бывает весьма сомнительным и может требовать ремонта. Изношенный или неправильно построенный дымоход может быть пожароопасным и представлять угрозу для вашей безопасности и безопасности ваших близких.

Дороги зимой
Прежде чем купить недвижимость за городом, узнайте, какие работы по содержанию дорог берет на себя самоуправление, а также сможете ли вы беспрепятственно добраться до дома при плохих погодных условиях. Например, чистятся ли дороги зимой и проходит ли грейдер летом? На первоначальном этапе это может показаться маловажным, но если вы планируете каждый день ездить на работу или хотя бы приезжать сюда на отдых по выходным, плохие или неубранные дороги могут изрядно потрепать вам нервы.

Оцените участок земли
Хутора, как правило, продаются с большими участками земли, что обычно отражается на их цене. Но зачем платить за большой участок земли, особенно, если вы не планируете его обрабатывать? В свою очередь, если участок включает в себя лес, в котором можно вести хозяйственную деятельность, стоимость такого имущества возрастает. Дополнительным плюсом являются также хозяйственные постройки, которые можно использовать для хранения или других нужд владельца. Фактором, повышающим стоимость недвижимости, является также ухоженный участок и плодовые деревья, хотя сами средства, вложенные в благоустройство местности, вряд ли окупятся.

Если подытожить все вышесказанное, то каждый, кто мечтает о своем сельском домике, должен тщательно оценить все вложения, которые требует дом, а также просчитать разницу между стоимостью ремонтных работ и той ценой, по которой в случае необходимости дом можно будет продать. От этого будет зависеть сумма кредита, который на покупку выбранного имущества сможет предоставить банк, и размер собственных вложений владельца.

Нормундс Дуцис, Гатис Пуцитис, Swedbank

Это страшное слово «задаток»

Как всегда, непонятное пугает.
Вот и задаток. Он так редко встречается в обычной жизни, что далеко не всем и не всегда ясно, кому и зачем он нужен.
Попробуем разобраться.
Допустим, вы – продавец. И задача у вас простая, дальше некуда. Вы хотите продать свою однокомнатную квартиру и купить трехкомнатную в другом районе.
Естественно, с помощью банковского кредита.
То есть своих свободных денег у вас нет. У вас есть только квартира, которую вам необходимо продать.
Задача осложняется тем, что вам нужно продать, получить кредит и купить практически одновременно. Вы же не можете вместе с мебелью и личными вещами пожить где-то временно? Это было бы слишком хлопотно и дорого.
И вот вы начинаете действовать. Вы ставите объявление о продаже своей квартиры и, одновременно, ищете и смотрите варианты для себя. Вам звонят, вы звоните, кому-то показываете свои хоромы, ездите и смотрите чужие… Словом, вы очень заняты.
Наконец, находится покупатель, который говорит:
- Беру вашу квартиру!
Отлично! Самое время взять у него задаток. Но вы не уверены. Во-первых, вы еще себе пока ничего не выбрали, во-вторых, покупатель вам убедительно объясняет, что он тоже берет кредит и пока не уверен, что банк ему кредит даст. В-третьих, вам просто неловко брать деньги. Ведь вы же пока ничего не продали. Есть еще тихое, шепотом, в-четвертых – деньги карман жгут, вдруг куда-нибудь денутся, потратятся или что-то в этом роде.
И вы задаток не берете.
Зато, полагаясь на «честное слово», отпускаете покупателя свободно гулять по банкам. И он гуляет неделю, другую… Что-то не получилось тут, какие-то дополнительные вопросы возникли там… Время идет, дело стоит, а вы ходите и продолжаете выбирать себе новое жилье.
И вдруг!
Этот волнительный момент случается всегда вдруг, неожиданно, как чудо: вы зашли в квартиру и понимаете «Это – мое!». Это то, что надо, то, что вы всегда искали, хотели, ждали. Поиск завершен, выбор сделан.
Хорошо? Только отчасти.
Потому что продавец хочет задаток. А у вас живых свободных денег нет!
- Подождите, пожалуйста! - просите вы.
- Зачем? - Удивляется продавец. – Кто первый задаток даст, тому и продам.
И он прав! Он продает и хочет продать максимально выгодно, максимально быстро и максимально надежно.
И что делать?
У вас денег нет.
Ваш покупатель все еще бродит по банкам. Теперь заболел менеджер, поэтому нужно подождать еще неделю. А у вас времени нет, квартира-мечта вот-вот уйдет к другому. И вы начинаете срочно звонить своему покупателю и требовать задаток. И неожиданно нарываетесь на ответ:
- Ну, я не могу рисковать, а вдруг мне кредит не дадут…
То есть все свои риски этот «покупатель» сложил в ваш карман. Вы теряете время, рискуете потерять квартиру своей мечты, а он вовсе ни за что не отвечает!
Так вот, задаток – это именно подтверждение намерения совершить сделку и готовность отвечать за свои слова. И обязывает как покупателя, так и продавца.
Потому что может ведь быть и другой сценарий.
Допустим, вы – покупатель и вы очень серьезно настроены купить именно эту квартиру. Вы потратили деньги на оценку недвижимости, на рассмотрение банковского кредита.И вы совсем не готовы к тому, что продавец в последний момент говорит:
- Я передумал. Я продал квартиру другому покупателю без кредита.
Или вообще решил никому ничего не продавать.
И вы остаетесь с убытками и у разбитого корыта. Почему?
Да потому, что не готовы были «рисковать деньгами». Как раз деньгами-то вы и рискнули! Рискнули и проиграли.
Каждый ищет выход из ситуации для себя сам. Иногда по незнанию принимаются удивительные в своей нелогичности решения. Самая распространенная ошибка: перепутать задаток и аванс.
Задаток – это сумма, которая не возвращается, если покупатель отказывается от сделки. Правда, если продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть задаток в двойном размере.
Аванс – это предоплата, которая всего лишь подтверждает факт заключения договора, но не обеспечивает его исполнения. Так говорит закон.
И договор аванса, даже если вы получили по нему деньги, никак не обязывает покупателя покупать. Вы не сможете воспользоваться этими деньгами, чтобы внести задаток за вашу будущую покупку, потому что ваш покупатель все-таки умудрился сложить все риски в ваш карман!
Ну, и зачем вы связали себе руки?
Все слышали поговорку «Кто не рискует, тот не пьет шампанского». Но не все знают, что пошла она от традиции гонщиков Формулы 1 купать победителя в брызгах шампанского.
Вы по характеру гонщик?
Нет?
Тогда не берите риски на себя. А то может статься, вместо квартиры придется удовольствоваться только шампанским.

Елена Корджева
Юрист по недвижимости