Латвийские земельные бароны

«Барон — человек в средневековой  феодальной Западной Европе, крупный влиятельный дворянин или феодал». (Википедия)

В Латвии бароны существуют до сих пор. И они до сих пор влияют на жизнь в стране. Их называют «земельными баронами». Дело в том, что многие строения располагаются на частной земле. Хозяев той земли уже почти не осталось. Зато есть люди, которые скупают  землю под многоквартирными домами, а затем сдают её в аренду жителям этих домов. Хороший бизнес. Один раз вложился в покупку и ежегодно получай дивиденды. Около 400 000 жителей Латвии оказались в ситуации, когда квартира имеет одного собственника, а земля под домом принадлежит другому человеку. С подобной ситуацией столкнулась Германия во время объединения западной и восточной территорий. Но государство взяло ситуацию под свой контроль и за два года нашло решение, позволившее закрыть эту тему.
Латвийское государство пытается решать проблему, но очень не спеша. Изначально стоимость аренды земли никак не регулировалась – бери, сколько сможешь.
После многочисленных скандалов и судебных решений, все-таки удалось зафиксировать стоимость аренды земли, привязав ее к кадастровой стоимости – не более 6%. Но тоже, как-то немало. Тем более, что кадастровая стоимость год от года неуклонно растет.
Однако, и законодатели на месте не стоят.
В 2017 году Сейм принял решение о снижении стоимости аренды до 3%.
А конституционный суд это решение отменил.
Рынок недвижимости – такой рынок… Как на рынке, сторговались на 4%. Отныне мы будем платить «земельным баронам» за пользование землёй 4% от кадастровой стоимости земли. При взаимной договорённости сумма может быть выше и ниже закреплённой законом. Но сумма платежа не может быть меньше 50 евро.
То ли еще будет.
Следим за новостями, скоро ожидаются следующие изменения.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Земельная книга и новые госпошлины

Юридическая комиссия латвийского Сейма поддержала законопроект «О внесении изменений в Закон о земельной книге».
Летом уже было одно изменение – вопреки обычной практике нам уменьшили пошлину на регистрацию сделки в земельной книге с 2 до 1,5%. Зато сейчас – все традиционно и стандартно, законы в нашей стране направлены на повышение налогов и сборов с населения. В этом законе пошлины попросту «округлили».
Теперь выдача заверенной распечатки решения суда будет стоить 15 евро вместо 14,23 евро.
Пошлина за закрепление прав собственности с занесением записи в Земельную книгу, и за выдачу соответствующего удостоверения обойдётся человеку в 8 евро вместо 7,11 евро.
За открытие нового раздела раньше платили 28,46 евро, а сейчас будем платить 30 евро.
За открытие раздела квартирной собственности раньше в казну платили 14,23 евро, а сейчас заплатим 15 евро.
На это раз даже обоснование для роста госпошлины чиновники придумывать не стали. Причём делают это люди, чей доход заметно превышает доход простых жителей Латвии.


Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Развод и девичья фамилия

Мы не будем обсуждать причины, по которым рухнул брак, а поговорим о последствиях развода. С фамилий всё ясно. Женщина взяла фамилию мужа, а после развода или осталась с ней же или вернула себе добрачную. А как быть с имуществом?
Идеально, если перед вступлением в брак был составлен брачный договор. В этом договоре расписывается, кому какая собственность принадлежит. Тогда при расторжении брака, каждый из бывших супругов забирает своё. Отдельной статьёй будет разделено имущество, приобретённое в браке. Если бывшие супруги не смогут договориться о том, как разделить имущество, то это переходит в компетенцию суда. И суд выносит решение на основании имеющихся данных о взносе каждой из сторон в это имущество.
Если за недвижимость супруги выплачивали ипотеку, то при разводе эта недвижимость может быть поделена или перейти в собственность одного из бывших супругов.
Если ипотека ещё не закрыта, то бывшие супруги обязаны производить выплаты до полного погашения кредита. В случае, если одна из сторон не хочет участвовать в погашении кредита, то вторая сторона может взять это бремя на себя. При  таком раскладе первая сторона не может претендовать на эту недвижимость.
В любом случае проще прийти в суд с заранее  подготовленным соглашением.
Бывают случаи, когда достигнуть согласия по поводу раздела недвижимости супругам не удаётся. В такой ситуации иногда принимается решение недвижимость продать, а деньги поделить.
Один из супругов может выкупить долю второго для того, чтобы стать единственным владельцем недвижимости.
При обращении в суд по поводу раздела имущества следует учесть, что чем дороже предмет спора, тем больше будет госпошлина и дороже бракоразводный процесс.
Более приемлемый путь, это договориться миром о правилах расторжения брака и разделе имущества. Такой брак можно расторгнуть у нотариуса. Это проще и дешевле, чем обращаться в суд.
Вступая в брак, следует помнить, что основным законом Латвии, который регламентирует имущественные отношения между супругами, является Гражданский закон. И он накладывает определённые права и обязанности на заключающих брачный союз. Этот закон определяет, что расторгнуть брак можно лишь при наличии соглашения о попечении общих несовершеннолетних детей, средствах на их содержание, а так же праве на общение второго родителя.


Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Рижские «серийки» стояли и стоять будут

Рига, основана более 800 лет назад. Многим из ее зданий не одна сотня лет. Только за последнее столетие, или чуть поболее, ее украсили здания таких выдающихся архитекторов, как Константин Пекшенс Михаил Эйзенштейн, Эрнест Шталберг. Эти здания до сих пор радуют рижан своей красотой.
В советское время над красотой зданий не особо задумывались. Нужно было строить много и желательно недорого. Так появились «советские серийки». По представлениям того времени они задумывались как временное жильё, которое через пятьдесят лет уже устареет. Но, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное. Все спальные районы состоят из серийных домов с редкими вкраплениями других зданий. А годы идут. У каждой серии домов, построенных в советское время, есть свой срок жизни. Он прописан в специальных нормативных актах по эксплуатации жилого фонда. И кирпичи, и панели домов могут служить долго. Но за ними нужен уход и контроль.
Однако, срок,  отведённый для эксплуатации домов 467А серии, согласно документам, подошёл к концу. Министерство экономики провело обследование десяти домов  467А серии. И вот хорошая новость: все они признаны годными для дальнейшей эксплуатации. Для проверки были выбраны дома в районах Плявниеки, массив Краста, Засулаукс и Вецмилгравис. К удивлению специалистов ни у одного из обследованных домов не было выявлено никаких дефектов, которые могли бы повлиять на безопасную эксплуатацию дома. Не было обнаружено никаких признаков утери механической устойчивости. Специалистами Министерства экономики, строения признаны годными для дальнейшей эксплуатации.
Да, у этой серии домов есть слабые места. Например, крыша. Но её необходимо просто отремонтировать современными материалами. Сделать герметизацию швов в панелях крыши. А так же привести в порядок крышки выходов на крышу.
В прошлые годы аналогичному обследованию были подвергнуты многоэтажки 316 и 318 серии. А так же дома 464 серии. У панельных домов есть слабое звено. Это то, что панели соединяются друг с другом при помощи сварки. Понятно, что металлы, на которых держатся стыки, подвержены коррозии.
В этом году ещё проверят состояния 103 серии. Причём проверки будут проходить не только в столице, но и в других городах Латвии.
В следующем году проверке подвергнутся дома 602 и 602Р серии. А в 2023 году обследуют 316 и 318 серии. В 2024 году доберутся до 104 и 119 серии. Завершится обследование в 2025 году.
Кстати, в Риге есть несколько советских пятиэтажек, которым надстроили шестой этаж. И ничего, стоят! Потому как запас прочности заложен грамотными архитекторами, работавшими на основании СНиПов (строительных норм и правил). Так что волноваться – не надо! Серийки стоят и ещё стоять будут.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

День рождения – звездный праздник!

В день рождения у виновника торжества есть привилегия: приглашать гостей туда, куда хочется.
6 августа 2021 года агентству недвижимости EKOCENTRS исполнилось 23 года. Возраст для свершений и подвигов.
Нам захотелось к звёздам!
Поэтому мы, в сопровождении особо приближенных гостей (увы, всех пригласить не удалось, в связи с сами знаете чем) отправились в обсерваторию в Балдоне. В хорошей компании можно отправиться даже в Космос!
Интересные факты: телескоп Шмидта в Балдоне – 12-й в мире по величине. Латвийские ученые недавно открыли 48 новых астероидов и один из них носит имя Балдоне, в честь городка, где расположена обсерватория.
По ночам в ней хозяйничают ученые, а днем желающие могут отправиться к звездам в сопровождении профессионального гида.
И да, мы полетели!
Космос был очень близко. Пока планеты EKOCENTRS ученые еще не открыли. Но, если вдруг откроют, то у нас за 23 года набралось больше 8000 клиентов, мы, кроме недвижимости в Латвии, непременно предложим им недвижимость на нашей планете.
А пока мы просто наметили перспективы на будущее.
Фотоотчет прилагается.
А потом там же, в Балдоне, мы угощались прекрасной пиццей в ресторанчике «Burgers 66». Увы, фото сделать не получилось, все были голодными, а пицца была очень вкусной, так что, сами понимаете.
Сейчас мы, агентство недвижимости EKOCENTRS, снова на Земле. Твердо стоим двумя ногами и готовы делать новые сделки с недвижимостью в пользу своих клиентов!

Елена Корджева

Кадастровая стоимость в Латвии временно заморожена

Странно слышать в летнюю жару о морозах или заморозках. Тем не менее заморозка будет. Она коснётся кадастровой стоимости до 2025 года. Всё это время стоимость будет оставаться неизменной. Это затишье перед грядущей после 2025 года реформой системы налога на недвижимость. Как известно, кадастровая стоимость недвижимости берется за основу при расчёте налога на недвижимость.
Хотя кадастровая стоимость будет неизменной до 1 января 2025 года, Кабинет министров уже к 31 января 2024 года подготовит новый законопроект. В котором будет определена пропорциональная налоговая нагрузка на недвижимое имущество для жилых и многоквартирных домов, если они не используются для хозяйственной деятельности, за счёт уменьшения ставки на недвижимое имущество.

«Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости.» Википедия

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

О цене сельскохозяйственной земли в Латвии

Сельскохозяйственная земля в Латвии делится на две категории.
Это пашня и многолетние пастбища.
Стоимость пашни выше, чем стоимость пастбища. Гектар пашни в Латвии стоит от 3900 евро. Гектар пастбища — от 2200 евро.
Следует заметить, что цена сельскохозяйственной земли в Латвии, одна из самых низких в Европе. На цену влияют уровень развития сельскохозяйственного сектора, плотность населения, состав почвы, климат, политика государственной помощи. За 10 лет стоимость сельскохозяйственных земель в Латвии выросла в 2,9 раза.
Основные покупатели таких земель — крупные западные фонды, в том числе скандинавские, а также пенсионные фонды ЕС. Гражданам России и жителям СНГ запрещено покупать сельскохозяйственные и лесные участки, как и земли в природных заповедниках.
Есть ещё один нюанс для желающих приобрести сельскохозяйственную землю в Латвии. Покупатель должен знать латышский язык на уровне А. Предполагается, что эта норма закона позволит отсеять иностранных покупателей, которые не проживают постоянно в Латвии.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Вы получили наследство? Тогда мы идём к вам!

Примерно так будет реагировать латвийское государство, если с подачи партии «Прогрессивные», налог на наследство поднимут до 49%.
В настоящий момент в Латвии нет налога на наследство. Наследники платят государственную пошлину, которая зависит от степени родства.
При вступлении в наследство супругом или наследниками с первой по третью степени родства, необходимо заплатить налог 0,25% от стоимости наследуемого имущества, движимого или недвижимого. При наличии завещания пошлина составляет 0,125%.
Наследник четвёртой степени родства заплатит 5% от стоимости наследуемой недвижимости.
Человек, не являющийся родственником, но внесённый в завещание, заплатит пошлину 7,5% от стоимости имущества.
И даже эту пошлину можно не платить, если наследуемое имущество оценено ниже 5000 евро.
Плата же за услуги присяжных нотариусов одинакова для всех нотариусов, работающих в Латвии.
С точки зрения партии «Прогрессивные», в Латвии необходимо ввести налог на наследство с прогрессивной ставкой. Которая будет зависеть от степени родства, получающих наследство и стоимости самого недвижимого имущества.
Имущество стоимостью до 50 000 евро предлагается не облагать налогом. Если стоимость наследства находится в пределах от 50 000 евро до 100 000 евро, то родственникам первой степени нужно будет заплатить налог 3%. А если в наследство вступают не родственники и имущество оценено дороже 200 000 евро, то налог будет 49%.
Вот так, ничего не изобретая, одна партия нашла способ, как пополнить бюджет страны даже после смерти её гражданина. В случае невозможности заплатить высокий налог за вступление в наследство, недвижимость перейдёт на баланс государства.
Люди, при вступлении в наследство обязательно проконсультируйтесь с хорошим юристом, разбирающемся в наследственных делах. Или обратитесь за консультацией к специалистам, работающим в сфере недвижимости. Например, к нам, мы работаем на рынке недвижимости уже 23 года.
Особенно важно проконсультироваться тем, кто принимает в наследство недвижимость! Потому что к недвижимости относится еще некоторое количество законов, незнание которых может добавить вам налогов и пошлин там, где вы и не ожидаете.
Вы же помните народную мудрость «Скупой платит дважды». И, поскольку у нас с вами нет права принимать новые законы, то жизненно необходимо ориентироваться в законодательстве, чтобы не наступить на уже давно разложенные финансовые грабли.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Как выселить арендатора, который не платит?

1 мая на рынке аренды в Латвии начал работать новый закон.

До этого долгие годы арендодатели сталкивались с ситуацией, когда арендатор просто прекращал оплачивать снимаемую недвижимость. Или после окончания срока арендного договора не торопился покидать арендованные помещения. Суды по таким дела могли тянуться годами.

Отныне подобное дело в суде будет проходить в так называемом бесспорном порядке. В одной инстанции судья и рассмотрит документы, и примет решение. Процесс займёт не годы, а несколько месяцев.

Но, - и это очень важное условие, - договор аренды обязательно должен быть внесён в Земельную книгу. Только тогда может быть применена упрощённая процедура выселения. Договор в Земельную книгу можно будет вносить, используя электронную подпись, без пошлины и услуг нотариуса.

И еще одно новшество: бессрочных договоров аренды недвижимости больше не будет. Арендаторы, у которых срок аренды не прописан в договоре, обязаны в течение пяти лет перезаключить договор на определённый срок. Это в основном арендаторы, живущие в денационализированных домах. Им придётся заключать новые договора на новых условиях. Если согласие не будет достигнуто, то через пять лет владелец недвижимости имеет право подавать в суд. Однако, в данном случае суд будет проходить по стандартным правилам и затянуться на несколько лет. Скорее всего домовладельцы постараются как можно скорее изменить договоры аренды и прописать в них сроки.

В любом случае новый закон делает более понятными правила игры на рынке аренды.

И, кстати, облегчит налоговые сборы от аренды с владельцев недвижимости.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

А того ли вы жалели, маменька?

Вопрос совсем не праздный.
Родительская любовь – это святое и замахиваться на нее не моги!
Да я, собственно, и не замахиваюсь. Это же замечательно, когда мама любит своих детей. Только вот отчего же так «не поровну»?
Вот ситуация, с которой обратилась ко мне дама, уже достаточно давно перевалившая за возраст, считающийся «бальзаковским». Ее шантажирует брат. Брату, надо полагать, тоже не десять лет и из коротких штанишек он давно вырос. Стало быть, сестру расстраивает не по глупости, а именно с умыслом.
В чем же конфликт?
А все очень просто.
Сестра, старшая, в свое время нянчила мелкого.
А потом выросла, вышла замуж, переехала к мужу и стала нянчить уже собственных детей. Нормально и логично.
Мальчик тоже из-под родительского крыла вылетел. Да только улетел недалеко, ибо увлекся водочкой, а спьяну далеко не улетишь. Потому регулярно наведывался к маменьке за денежкой на опохмел, ибо работать при таком образе жизни не то, чтобы затруднительно, но практически невозможно.
И вот вам мамина дилемма: есть квартира и есть двое детей – благополучная дочка и непутевый сын-алкоголик. Кому же оставить квартиру? Кого пожалеть?
«Ну, дочка – благополучная, и муж есть, и квартира, - решила маменька, - а сыночку-то трудно. А подарю-ка я ему квартиру». И подарила.
Дочке, на всякий случай, ничего не сказала. Как же скажешь, как в глаза смотреть тому, кого обделила?!
В общем, про дарственную стало известно только тогда, когда мама уже отошла в мир иной.
И вот тут начался ад, которого можно, - и нужно! -  было избежать.
Потому что по закону, дарственную, если она лишает наследства, можно оспорить! Конечно, если проявить твердость характера. Но вот с твердостью в этой семье по всей видимости, не очень. Потому что сестра, как и мама, пожалела брата. К тому же есть такая вещь, как уважение и любовь к родителям. Короче говоря, она взвалила на себя ношу помощи брату-алкоголику. Надо же ему с чего-то опохмеляться. И это при том, что он продолжает жить в родительской квартире и нигде не работает. И так – 10 лет. Десять лет, Карл!
Но, наконец, и ей становится очевидно, что ничего хорошего не происходит и, что самое главное, не ожидается. Дарственную оспаривать уже поздно. Кормить-поить алкаша тоже не хочется. А он-то привык!
И придумал новую потеху:
- Знаешь, сестра, я же долго не проживу. Умру, ты – единственная наследница. А денег не дашь, я квартиру на кого-нибудь другого перепишу. И наследовать будет нечего.
Собственно, с этим извечным вопросом «Что делать?» она ко мне и обратилась.
Понятно, что воспитывать покойную маму, подложившую дочке столь внушительную «свинью» уже бесполезно.
Так же бесполезно говорить о том, что нужно было оспаривать дарственную! Ибо даже в законе о наследстве говорится, что можно лишить наследства даже неотклоняемого наследника по закону, если есть риск, что он растранжирит имущество.
Эти поезда давно ушли.
Что делать теперь?
Есть две возможности.
Возможность первая, притащить брата к нотариусу и подписать с ним договор содержания, настолько строгий, насколько возможно. Взять на себя обязательства материально поддерживать алкоголика в обмен на отметку в земельной книге, чтобы раз и навсегда обезопасить себя от поползновений «добрых дяденек», способных за бутылку мертвого уговорить переписать на них недвижимость.
И тогда, конечно, выполнять обязательства и ждать, когда отравленный алкоголем организм окончательно сдаст позиции.
И второй вариант.
Как следует понять, что эта квартира уже никогда не будет твоей и закрыть раз и навсегда двери помощи. В конце концов, никакая квартира не стоит измотанных нервов, бессонных ночей и скандалов в придачу к материальной помощи. Тем более, что за десять лет ее уже набралось на сумму, примерно равную половине спорной квартиры. Еще десять лет младший братец запросто протянет. И при этом вымотает все нервы и кишки, не говоря о деньгах.
Оно надо?
Впрочем, выбирать, к счастью, не мне, а ей.
Можно, конечно, не выбирать.
Тогда останется третий сценарий, тот, который выбрала покойная маменька: продолжать безвозмездно поддерживать материально, осознавая, что никакого обмена, ни благодарности, ни квартиры, и ничего хорошего ты все равно не получишь.
Мне сложно понять, как можно поддерживать того, кто глумится, шантажирует и плюет в душу. И мне жаль эту женщину.
Так и хочется спросить: «А того ли вы жалели, маменька?». 

Елена Корджева

Средство от коллекторов есть

Слово «коллектор» имеет несколько значений.
Коллектор с точки зрения инженера —  это труба для вывода нечистот.
С точки зрения биолога —  это собиратель зоологических и ботанических экземпляров.
С точки зрения геолога —  это сборщик горных пород и минералов для научной работы.
Коллектор с точки зрения финансовых органов —  это собиратель чужих долгов.
Муниципальное предприятие «Rīgas namu pārvaldnieks» (RNP), объединяющее 15 муниципальных домоуправлений собирается поменять правила работы с должниками. Предполагается подключить к делу коллекторов. А процессы взыскания долгов будут распределяться по территориальному принципу между судебными исполнителями. В Риге на данный момент работают 49 судебных исполнителей.
Предприятие «Rīgas namu pārvaldnieks» передало судебным исполнителям дела на 7 000 должников, на общую сумму 27 млн евро. По некоторым делам уже ожидается вынесение судебных решений. При благополучном для  RNP раскладе, предприятие сможет взыскать с должников ещё около 5 млн евро.
Долги рижан перед домоуправлениями составляют почти 39 млн евро. Сюда входят и долги собственников, которые на оплачивают квартиру более трёх месяцев. Общее число должников приближается к 70 000.
«Rīgas namu pārvaldnieks» регулярно рассылает должникам напоминания. Согласно новым правилам, должников будут брать в оборот при долге в 100 евро и задержке в оплате платежа на месяц.
Работу с коллекторами уже практикуют банки, Tet и Latvenergo.
А теперь, что делать, если у вас начинает копиться долг по коммунальным платежам. Главное, не паниковать и не допускать, чтобы репрессии вступили в силу.
Наше агентство недвижимости EKOCENTRS имеет опыт решения подобных проблем с памятных 90-х. Деньгами не поможем. Зато поможем делом.
Во-первых, мы проанализируем ситуацию. Возможно, если ваша проблема временная, нужно просто подписать соглашение о постепенном погашении долга.
Но если мы с вами поймем, что дамоклов меч продажи квартиры с аукциона за долги вполне реален, имеет смысл сменить эту квартиру на менее затратную. Возможно, проблема решится с уменьшением площади квартиры. Это актуально для одиноких людей или для небольших семей. В самом деле, зачем надрываться, чтобы оплачивать отопление в двух-трех комнатах, если они практически не используются. Кому-то подойдет смена центрального отопления на другое. А для кого-то оптимальным решением будет смена места жительства. Это в прежние времена страшновато было ехать в глубинку. А сейчас инфраструктура что в Риге, что в маленьких городках, практически ничем не отличается. Те же магазины, поликлиники и прочее. Только недвижимость существенно дешевле.
Словом, решений может быть множество.
Главное, обратиться вовремя, пока еще можно остановить маховик судебных разбирательств.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Из чего сделаны клиенты?

Первая женщина была сделана из
материала заказчика.
Какие могут быть претензии?

У меня зазвонил телефон…
Почти как в детской сказке Корнея Чуковского.
Правда, дальше пошло иначе.
- Здравствуйте, я хочу записаться на консультацию к вашим юристам. У меня…, - дама излагает суть проблемы.
Вопрос далеко не простой, и я аккуратно интересуюсь, кто же надоумил собеседницу к нам обратиться.
- А мой шеф сказал, звоните им, лучше – никого нет, - радостно рапортует дама. – Мы вашу рассылку всем офисом читаем.
И я понимаю, что это судьба.
Потому что, если люди каждую неделю всем офисом читают анекдоты и полезные советы из нашей рассылки, более верных клиентов нам не найти.
В результате мы с коллегой по самые уши погружаемся в законы, относительно локальной проблемы клиентки и, я уверена, обязательно найдем решение.
Да, мы потратим толику времени, но станем еще более профессиональными помощниками для наших клиентов.
Тем более таких, которые вместе с нами смеются над анекдотами и применяют то, что мы рекомендуем.

Елена Корджева

К вопросу о поедании слонов

Интернет знает ответ на все вопросы. По запросу выпадает прорва сайтов, где детально расписывается, что слона нужно есть по частям.
Беда в том, что в случае с конкретным слоном не всегда понятно, как же его делить. И даже не всегда видно, что перед тобой именно слон, а не что-то другое.
Мой клиент слона-то и не распознал. Собственно, потому-то он и стал клиентом.
Все началось с телефонного разговора. В наше время, когда из-за пандемии мы все сидим по домам, слона, как выяснилось, можно доставить и по телефону.
- Вот, - говорит голос в трубке. - Хочу купить кусок земли, буду семье дом строить.
- Дело хорошее, - соглашаюсь я. - Покупайте.
- Так денег не хватает, - вздыхает трубка.
Ну, эта-то проблема стара, если не как мир, то по крайней мере, как денежная система.
- Понимаю, - говорю. - А если кредит?
- Так ведь под землю банк кредит не дает! - чуть не плачет голос в трубке. - Они дают только на строительство.
По правде говоря, спросила я так, на всякий случай. На сегодняшний день банки действительно не горят желанием кредитовать землю. Тем более, не в столице, а где-то в районе. Но и бросать человека один на один с проблемой тоже как-то не по-людски. Пришлось консультировать.
В общем, опознали мы «слона», то бишь сумму за землю, поделили на кусочки. Ну а дальше — дело техники. Договориться с продавцом, сделать договор, который защитит его интересы — это уже мой профессиональный навык. Справились.
Теперь мой клиент, он же с недавнего времени — владелец земельного участка, очень занят. Во-первых, он вовсю сотрудничает с архитектором, планирует будущее семейное гнездо. А во-вторых, изо всех сил работает и зарабатывает достаточно денег, чтобы каждый месяц от «слона» долга за землю съедать еще один кусочек.
«Слон» на самом деле не слишком велик. Полагаю, до конца года он полностью расплатится за землю. А там и проект будет готов. Глядишь, на следующий год и построится.
Как часто бывает, чтобы для решения проблемы рядом оказался кто-то, кто может просто подсказать, что слона можно поделить на кусочки.

Елена Корджева

Размер госпошлины для Земельной книги снизят

Как известно, при регистрации сделки с недвижимостью в Земельной книге, нужно платить пошлину. А пошлины и налоги в Латвии одни из самых высоких в ЕС.
Есть две новости. Одна плохая, другая хорошая.
Новость плохая: в Латвии самая высокая ставка НДС на продукты. Самая высокая налоговая нагрузка на рабочую силу. И самый быстрый рост налоговой нагрузки в ЕС. По уровню доходов наша страна  стоит на самом последнем месте из всех стран Европейского Союза.
А теперь, новость хорошая.
Юридическая комиссия Сейма поддержала предложение о снижении госпошлины при сделках с недвижимостью. С 1 июля 2021 года предполагается снизить госпошлину для физических лиц с 2% до 1,5%. А для юридических с 6% до 2% стоимости недвижимости. Для юридических лиц понижение пошлины распространяется только на сделки с квартирами.
И порадуемся за соседнюю Эстонию. Там за подобную процедуру денег не берут.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Жадность, фраер и гонка на выживание

Когда что-то происходит однажды, это – случайность. Когда повторяется – тенденция. А если случается с удручающей частотой, то пора принимать меры.
Только за вчерашний день обратилось ко мне двое клиентов. Нет! Уже не клиентов – останков клиентов. И то, что осталось, желало чуда. Чуда счастливого избавления от «вдруг», «внезапно» и «неизвестно откуда» свалившейся напасти в виде необходимости платить (!) налог на прибыль от продажи недвижимости.
Потому что, все, уже случилось: недвижимость продана, деньги, к счастью, получены. А теперь, оказывается, на них образовалась очередь. Да кто бы подумать мог?!
Кто мог – подумал заранее. А кому жадность глаза застит, точно подумать не мог.
Мог, конечно, но... решил, как всегда, сэкономить. А то, что скупой платит дважды, а в некоторых, особо продвинутых случаях, и трижды, это мы «в школе не проходили».
Очевидно, если затыкать дырку в зубе жвачкой вместо визита к стоматологу, визит рано или поздно все равно совершить придется. И к стоимости пломбы плавно добавится стоимость коронок и всевозможных «мостовых сооружений». Потом. А пока – дырка и жвачка.
Если сантехническую проблему поручить решать «дяде Васе» в надежде обойтись «универсальной жидкой валютой», то «беда» может вылиться, в буквальном смысле слова на головы нижних соседей и «смыть» содержимое кошелька на оплату ремонта и счетов за воду. Причем случиться это может в любой момент.
Ибо за жадность приходится платить.
И если мы принимаем решение идти по незнакомым джунглям, то неплохо бы позаботиться о безопасности. До того, как к вам выйдет лев, медведь или другой, незнакомый вам представитель местной фауны. И, если уж говорить о безопасности, хорошо бы все-таки знать разницу между сторожем и бодигардом. Один просто пальнет в воздух, чтобы привлечь внимание. А другой – защитит и выведет в безопасное место.
И бывший дворник тетя Маня, конечно тоже может называть себя риелтором (называться–то можно как угодно) и открывать дверь потенциальным покупателям. Это – не тяжело. И конечно, она может с умным видом уверять, что «ее» нотариус делает лучшие в мире договора. Это – не «ее», это – государственный нотариус. И тетя Маня – сторож с берданкой (а то и без нее). И нет у нее в арсенале ни одной карты местности, ни компаса, ни умения «читать следы», то есть документы. Нет и не может быть всего того, что есть у истинного профессионала – знаний, опыта и профессиональной гордости. Да, той самой гордости, когда успешно сделанная сделка – это не просто заработок, не только благодарность, но и то, что тут же добавляется в копилку, как еще один инструмент для безопасности следующего клиента.
Но, конечно, сторож с берданкой дешевле. Да и это самое пресловутое «авось»... Авось, на меня не нападут...
Нападут-нападут! Вы продаете квартиру – самую дорогую вещь, которая вам принадлежит. Она – большая! Ее – видно. Вы регистрируете сделку в государственных инстанциях, а чиновники честно служат своему работодателю и, конечно, не упустят возможность принести ему очередную «жертву». Потому что оно – Босс, они – его слуги. А кто вы в этой «пищевой цепочке»? Догадались?
И вас догонят, завалят и отгрызут от вас ту самую «львиную» долю. Все честно. Вы подставились..
А сторож с берданкой в лучшем случае сделает холостой выстрел и разведет руками, типа «А что я могу сделать?»...
И правда, он – ничего... Как говорится, никто и не ожидал.
Но нельзя «потом» прийти к телохранителю и потребовать, чтобы он «пришил» то, что уже отгрызено и поделено. Невозможно. Делались подобные чудеса однажды, две тысячи лет назад и с тех пор не повторялись.
Можно только обеспечить безопасность «до того»: проверить документы, подготовиться, использовать «рельеф местности», то есть законодательства и – проложить безопасную тропу в этих «джунглях». И это работа профессионала.
Наша работа – уберечь вас. Так не тратьте деньги и время на «тетей Мань», которые в результате оставят без этих самых «мoney» вас же, любимых. Обращайтесь к профессионалам.

Елена Корджева

Два в одном или как сэкономить месячную пенсию

Никогда не была хорошим кулинаром. Пирожки с начинкой – нет, не мое.
Зато упаковать в один договор все, что можно размазать по разным сделкам, - сколько угодно.
Вот, на днях завершили сделку. Дама почтенного возраста решила сменить место жительства, переехать из Риги в Юрмалу. Море, солнце, воздух - залог здоровья.
С точки зрения бумажной дело выглядит так: продаем квартиру в Риге и покупаем другую в Юрмале. Очень просто.
И вот на середине сделки, когда рижская квартира уже благополучно продана, а с продавцом юрмальской подписываем договор задатка, вдруг выясняется, что эта сделка – не конечная цель почтенной дамы.
Как?
А вот так!
Дама, оказывается, беспокоится вовсе не о себе или, по крайней мере, не только о себе. Ибо в конечном итоге она желала бы подарить новоприобретенную квартиру любимому внуку. Но, конечно, же сохранить за собой право проживания и единоличного пользования всеми благами Латвийского курорта.
Намерение – замечательное в своей любви и бескорыстности. Вот только, не будучи специалистом, дама и в уме не держала, что можно заботу о внуке и покупку квартиры упаковать в один договор и сэкономить не много ни мало, но около 350 евро.
Считайте сами.
Дополнительное прошение в земельную книгу – от 86 евро.
Канцелярская пошлина – 14,23 евро за регистрацию нового собственника в земельной книге и еще 7,11 евро за бумажный документ.
И не забудем про государственную пошлину!
Конечно, в случае дарственной от бабушки внуку она составит не 2%, а только 0,5%, но ведь это тоже немало. Возьмем для простоты, что стоимость квартиры – 50 000 евро. 0,5% от этой суммы сколько?
Итак, государственная пошлина – еще 250 евро.
Итого экономии около 350 евро.
Это же целая пенсия почтенной дамы, или около того.
Как по мне, так стоило потрудиться, чтобы сэкономить эту пенсию и упаковать в один договор и квартиру, и внука, и бабушку. И, к слову, много что еще. Но это уже – личное дело конкретной семьи.
А мое дело – не пирожки с начинкой!
Мое дело – выпечь такой договор, который будет защищать мою клиентку до конца ее дней.
И путь будут они долгими и счастливыми в Юрмале, в краю, где шумят сосны, шелестят волны, шепчет в дюнах ветер и кричат чайки.

Защита честных покупателей недвижимости

Иногда для того, чтобы закон встал на сторону честного человека, необходимо возмущение общественности.
Практически все слышали нашумевшую историю о том, как художник Айварс Вилипсонс законным образом приобрёл квартиру, и что из этого вышло.
Вдруг обнаружилось, что квартира имеет криминальный след, который тянется за ней уже 10 лет. Мошенники стали владельцами квартиры, использовав поддельное завещание. Затем эта квартира продавалась дважды. Никто, ни нотариусы, ни земельная книга, не увидели криминальную составляющую в этих сделках. Что логично. Порядочные люди и в других тоже видят порядочных людей. К сожалению, мошенники этим порой пользуются.
Но криминальная полиция сделала свою работу, поддельное завещание всплыло и сделку аннулировали. Сделку, в которой участвовал художник. Квартиру изъяли в пользу государства, а нового владельца попросили выйти вон.
Латвийцы — народ спокойный. Но эта ситуация зацепила всех. Ведь любой может оказаться жертвой подобной несправедливости. Человек честно участвовал в сделке, а в итоге оказался и без денег, и без жилья. Возмущение общества было настолько сильным, что министр юстиции Янис Борданс был вынужден лично вмешаться в эту ситуацию.
Квартиру художнику не вернули. Остается надеяться, что чиновники найдут способ компенсировать ему финансовые потери.
Но есть и плюс. Благодаря этому случаю, сейм Латвии принял поправки к Уголовно-процессуальному закону о защите интересов добросовестного покупателя в случаях, когда честно приобретённая недвижимость имеет первоначальное криминальное происхождение. Новые поправки гарантируют, что добросовестный покупатель не потеряет приобретённую недвижимость. И меч правосудия будет направлен против лица, совершившего подлог.
К счастью, латвийцы – социально ориентированный народ и подобные случаи редкое исключение.
Однако, как говорится, «доверяй, но проверяй». В нашем агентстве EKOCENTRS документы на недвижимость проверяются самым тщательным образом. Просто потому, что за двадцать два года работы так привыкли. Во-первых, директор агентства Елена Корджева – юрист и не выпустит не единого документа, не проверив. Во-вторых - мы страхуем нашу ответственность много лет, хоть закон и обязал это делать только с 2021 года.
И хоть с подобным вопиющим случаем встречаться не приходилось, но иных ошибок, недобрых умыслов и прочего разного повидали и обезвредили немало.
К сожалению, фраза о том, что художника обидеть может каждый, всё ещё актуальна. Поскольку квартира перешла на баланс государства.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS. Ответственный Анатолий Кольцов

В ожидании визита стройуправы

«Вечером пришли управдом, дворник и с ними начальник милиции» - Вера Чаплина «Питомцы зоопарка». 1955 г.

Неприятно, когда ваш дом навещают незваные гости. В скором времени в ваши квартиры могут постучаться представители Рижской стройуправы с желанием посмотреть, как обустроен ваш быт и нет ли незаконных перепланировок. О своём визите инспектор обещает известить заранее, чтобы застать вас дома. Если вы не захотите пустить инспектора в гости, то строительная инспекция приведёт с собой за компанию представителей органов власти. А вот тут может возникнуть конфликт между желанием попасть в ваш дом и законом о частной собственности. Так как по закону, полиция имеет право войти в квартиру, не спрашивая разрешения у хозяев, лишь в случае если у неё есть информация о преступных действиях, происходящих в этой квартире.
Но представители стройуправы уже получили согласие органов суда на ускоренное рассмотрение подобных случаев. Поэтому через несколько месяцев, если не было достигнуто согласие с владельцем жилья, представители управы придут уже с судебным исполнителем.
Осмотру подвергнутся примерно 1500 квартир из 119-й, 464-й, 467-й и 602-й серии. Инспекторов будет интересовать проведённые незаконные перепланировки. Если таковые обнаружатся, то их придётся легализовать или устранить. Но перед этим, будет составлен протокол, на основании которого, физическое лицо может быть оштрафовано на сумму от 71 до 711 евро. А юридическое — от 284 до 4 268 евро.
Агентство недвижимости EKOCENTRS советует узаконить перепланировку до визита инспектора. Для этого необходимо обратиться в фирму, имеющую сертифицированного инженера, который оформит карту удостоверения об упрощённой реновации. Затем необходимо будет подать документы в Стройуправу и получить согласованный проект.
Также следует знать, что в начале лета представители Строительной управы планируют провести рейды по Риге, чтобы найти лоджии и балконы, остеклённые без согласования.
Кроме того, под запрет попадут установленные на фасадах домов системы кондиционеров и тарелки спутникового телевидения.
Для этой цели закуплены дроны, которые будут  летать вокруг домов и фиксировать нарушения визуально. Заодно планируют  зафиксировать  все натянутые между домами кабельные провода.
Также хотим напомнить, что в 2019 году Государственная пожарно-спасательная служба потребовала отсоединить кухонные вытяжки от домовой вентиляционной шахты. И обязала установить в квартире детектор дыма. По новым правилам необходимо проверять состояние проводки каждые 10 лет. Вызывая для этого сертифицированного специалиста.
Новые правила создадут немало хлопот и возможных финансовых затрат для владельцев квартир.
Поэтому, пока еще есть время мы настоятельно советуем начать работы по приведению своей квартиры в «законное» состояние самостоятельно. Это поможет избежать штрафов. Кроме того, вы сэкономите время ожидания в инстанциях, где может образоваться очередь тех, кто попал под санкции Стройуправы.
Надеемся, что эти мероприятия, во-первых, продлят срок использования типовых многоэтажек, и во-вторых, улучшат общий облик жилых районов.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Долги чужого дяди

«Долги надо делать в государственном масштабе,
иначе, их надо платить»
Дон-Аминадо
(русский поэт-сатирик,
мемуарист, адвокат, 1888 – 1957).

Случилось! Закон, который нужно было принять ещё 30 лет назад, наконец-то принят Латвийским Сеймом в окончательном чтении.
До этого момента ипотека была главном и решающим доводом в пользу того, куда пойдут деньги за проданную с аукциона недвижимость. Конечно, держателю ипотеки! Чаще всего это был банк, с которым прежний владелец недвижимости не смог расплатиться.
Разумеется, долг надо отдавать. Но чаще всего, человек, не имеющий средств, чтобы платить банку, не имел средств, чтобы оплачивать и коммунальные платежи. И долг перед управляющей компанией так и оставался не погашенным.
Отныне же при продаже жилой собственности за долги, часть вырученных средств будет идти на погашение расходов на содержание дома и оплату долгов за коммунальные услуги, накопленные должником.
Правда, эти начисления не будут превышать 5% от вырученной суммы.
Тем не менее, после покрытия расходов на продажу недвижимости, деньги перечислят на счёт обслуживающей компании для выплаты зарплат сотрудникам, обслуживающим эту недвижимость и закрытия налоговых и социальных платежей.
Ранее, долги неплательщика становилось долгом всего дома перед управляющей компанией. Теперь такая ситуация станет невозможной.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов

Доверенность — делегированное полномочие

«Ты всегда рискуешь, когда решил довериться», - цитата из сериала «Клиника» (Scrubs)

Доверенность — это письменный документ, делегирующий право одному лицу представлять интересы другого лица перед третьими лицами.
Доверенности бывают нескольких видов.

По виду оформления:
В простом письменном формате;
Заверенная нотариально.

По числу доверителей и поверенных:
Доверитель — это юридическое лицо, доверяющее действовать от своего имени другому юридическому лицу, которое называется поверенным;
Поверенный — юридическое лицо, действующее в интересах доверителя;
Доверенность может быть односторонней, когда и доверитель и поверенный являются одним лицом;
Доверенность может быть многосторонней, когда доверителей или поверенных несколько человек.

По объёму предоставляемых полномочий:
Разовая доверенность. Её оформляют для разового, конкретного действия;
Специальная доверенность. Для совершения неких регулярных действий;
Генеральная доверенность. Выдаётся на управление делами определённого вида;
Универсальная доверенность. То, что называется карт-бланш. Поверенному предоставляются неограниченные полномочия;
Доверенность на будущее. Выдаётся в расчёте на событие, которое может произойти в будущем. Ухудшение здоровья, неспособность отвечать за свои действия.

По сроку действия:
Доверенность срочная — действует определённое время;
Доверенность бессрочная — может быть отменена лишь в оговорённых случаях.
Если в доверенности не указан срок её действия, то она прекращает своё действие через год, после подписания.

Доверенность так же прекращает своё действие, если:
Истёк срок действия доверенности;
Доверитель умер, считается без вести пропавшим, утратившим дееспособность;
Поверенный отказался от своих полномочий;
Поверенный умер, считается без вести пропавшим, утратил дееспособность;
Обе стороны договорились о прекращении действия доверенности;
Доверитель отозвал доверенность.

Для того чтобы отозвать доверенность, доверителю достаточно прийти к нотариусу и написать отзыв доверенности. В Латвии с 1 июля 2018 года всем доверенностям присваивается специальный код, по которому доверенность можно найти в базе латвийских нотариусов. За 5 евро есть возможность проверить подлинность документа. Оригинал доверенности хранится у нотариуса. А сам документ оформляется в виде нотариального акта. Необходимо со всей ответственностью относиться к подписанию доверенности и выбору поверенного.
Доверенность для банка — это особая тема для разговора. Иногда бывает необходимо доверить проведение сделок через банк другому лицу. К подобным доверенностям банки относятся очень настороженно. Банк имеет право на основе внутренних правил отказать в некоторых услугах, прописанных в доверенности. В некоторых банках нельзя, используя доверенность получить банковскую карту или подключить интернет-банк.
Все действия поверенного должны быть ясно расписаны в доверенности по пунктам. Все формулировки, имеющие двоякие трактовки не будут одобрены банком. Доверенность для банка должна иметь прописанный срок действия.

P.S. Чтение медицинской литературы не сделает вас медиком. Чтение юридической литературы расширит ваш кругозор, но юрист из вас не получится. Поэтому по всем проблемам обращайтесь к специалистам. Они и аппендицит вам удалят и правильный документ помогут составить.

Статья подготовлена аналитическим отделом компании EKOCENTRS Ответственный Анатолий Кольцов