понедельник, 14 октября 2019 г.

В Латвии очень плохо продаются дорогие частные дома

Владельцы недвижимости, которые хотят продать свой объект более чем за 300 тыс. евро, могут столкнуться с очень низким или почти отсутствующим интересом со стороны потенциальных покупателей.

Спрос на семейные квартиры экономкласса остается стабильным, сделки происходят, и банки их активно финансируют. А вот в сегменте дорогих частных домов ожидания продавцов могут существенно отличаться от реального рыночного спроса. Общее число сделок с дорогими частными домами в последнее время очень низко.

В Латвии за прошедшее лето 2019 года зарегистрировано только три сделки с суммой свыше 450 тыс. евро. В двух сделках фигурировали объекты в Межапарке. Известно, что оба объекта были выставлены на продажу довольно долгое время. Летом 2018 года было зарегистрировано только четыре таких сделки.

Сделок с частными домами с ценой от 300 тыс. евро этим летом тоже было очень мало. Летом 2019 года зарегистрировано только 14 подобных сделок, тогда как летом 2018 года состоялось 15 таких сделок.

Чтобы понять, насколько малы эти цифры, можно изучить предложения на порталах объявлений и крупных агентств недвижимости. Большая часть этих предложений выставляются уже более года. С учетом того, что в этом году летом произошло только 14 сделок с домами дороже 300 тыс. евро, и количество сделок снижается по сравнению с предыдущими годами, значительная часть объектов в этом году уже не будет продана или цену на них придется серьезно снизить. Эксклюзивные частные дома сейчас зачастую приходится продавать с убытками с учетом цены их приобретения и сделанных вложений.

db.lv.

воскресенье, 8 сентября 2019 г.

Какие факторы влияют на арендную плату за квартиру?


Установленная собственниками квартир высокая цена, недостаточное предложение, плохое состояние квартир, старомодная обстановка и плохое местонахождение – лишь некоторые из факторов, которые заставляют ищущих квартиру в аренду пессимистично смотреть на потенциальное временное жилье. В ситуации, когда спрос превышает предложение, люди по-прежнему не готовы принимать быстрые решения.

Арендную плату можно разделить на несколько ценовых диапазонов, и каждый из них отличается своими признаками. Например, в ценовой категории до 10 евро за квадратный метр можно снять квартиру, в которой, скорее всего будет пришедшая в негодность внутренняя отделка, нефункциональная планировка, большая, непрактичная площадь, а также старомодная обстановка. Возможно, и само здание находится в плохом техническом состоянии, или за квартиры в нем приходится платить высокие коммунальные платежи.

Намного больше предложений имеется в ценовой категории от 10 до 15 евро за квадратный метр. Квартира, входящая в этот ценовой диапазон, чаще всего площадью 40 – 60 квадратных метров, с только что отремонтированными внутренними помещениями и оптимальной планировкой, бытовой техникой, а также с удачным месторасположением. В свою очередь, коммунальные платежи в этих квартирах приемлемы для арендаторов. По подсчетам специалист отдела аренды "ARCO REAL ESTATE" квартиры по такой цене составляют около 60% от всего предложения. Одновременно эти квартиры пользуются наибольшим спросом на рынке аренды, и наблюдающиеся тенденции свидетельствуют о том, что спрос существенно превышает предложение.

В самую дорогую ценовую категорию входят квартиры с арендной платой выше 15 евро за квадратный метр. Такие квартиры чаще всего встречаются в новых проектах или в эксклюзивных зданиях, в которых может быть также спортзал или торговые помещения, а их площадь колеблется в пределах от 20 до 35 квадратных метров. Нередко в этих квартирах есть терраса и современный интерьер. Такие квартиры отличаются также такими дополнительными преимуществами, как физическая охрана в здании, подземная парковка, а также складские помещения. Квартиры в этой ценовой категории отличаются удачным месторасположением, рядом есть как остановки общественного транспорта, так и супермаркеты и образовательные учреждения.

ARCO REAL ESTATE

воскресенье, 1 сентября 2019 г.

Основные схемы мошеннических сделок на рынке недвижимости Латвии


Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA совместно с представителями Управления по борьбе с экономическими преступлениями провела для агентов недвижимости семинар о том, как бороться с мошенничествами на рынке недвижимости, как избежать столкновения с мошенниками, какие приемы они используют, чтобы завладеть чужой недвижимостью, и на что нужно обращать внимание при заключении сделки, чтобы дело не дошло до проверок, вмешательства полиции и возбуждении уголовного дела.

Госполиция ведет статистику всех преступлений в Латвии (самое распространенное преступление – это кражи), не выделяя мошенничество в отдельную сферу, поэтому эксперты собрали данные о мошенничестве и мошенничестве в группе лиц и в крупных размерах. В эти данные входит мошенничество не только с недвижимостью, но и другого рода – например, с фондами ЕС, с партнерами по бизнесу и др. В прошлом году о мошенничестве в целом начат 121 уголовный процесс, но в каждом из них может быть несколько эпизодов или преступных деяний (например, предметом мошенничества стали несколько объектов недвижимости), и в целом констатирован 131 эпизод. Больше всего случаев произошло в Риге и Рижском регионе, где в основном мошенничество направлено на недвижимость (квартиры, дома), а в регионах же большинство случаев связано с техникой, сельскохозяйственными и лесными землями.

Как происходит мошенничество с недвижимостью?

Рассказывая о последних случаях в области мошенничества с недвижимостью, эксперты пояснили, что обзор составлен по реальным делам и случаям, которые имели место.

Мошенники используют поддельные документы присяжного нотариуса о приобретении недвижимости задним числом (прошение о закреплении, договор купли или дарения, частное завещание без нотариального заверения), которые подаются в земельную книгу.
Выявлено, что таким способом происходит мошенническое приобретение в основном подведомственной государству недвижимости, которая после смерти владельца, не имевшего родственников, которые могли бы наследовать имущество, становится бесхозной. Вдруг объявляются "родственники", и задним числом составляются поддельные документы о получении недвижимости, которая таким образом попадает в руки мошенников.
Введение в заблуждение получателей кредитов. Получателям кредитов в момент заключения договора устно говорится, что кредитный платеж можно задерживать на срок до 60 дней, тогда как в договоре письменно предусмотрены только 30 дней. После того, как получатель задерживает срок выплаты кредитного платежа более чем на 30 дней, кредитодатель начинает процесс бесспорного принудительного исполнения обязательства, реализуя отданную в залог недвижимость. Эта схема реализуется в основном при условии, что кредитополучатель уже выплатил значительную часть кредита или стоимость залога значительно превышает сумму выданного кредита.
Отчуждение недвижимости на основании доверенности. Доверенное лицо злонамеренно использует полномочия, предоставленные доверителем, или же получает доверенность в обмен на "бонусы". Выдавая себя за благотворительную организацию, мошенники предлагают доверчивым людям материальную поддержку и улучшение условий жизни и хитростью получают полномочия распоряжаться их собственностью, в результате собственность отчуждается.
Подмена договора: малообразованных людей с материальными трудностями при заключении договора вводят в заблуждение о содержании договора (человек считает, что заключает договор займа, а на самом деле речь идет о купле-продаже недвижимости). В обоих последних случаях используются частные документы, а не форма нотариального акта.
Выявленные случаи показывают, что мошенники не работают в одиночку. Это целая цепь: от первого лица до добросовестного приобретателя имущества, и у каждого в этой цепочке есть свое место: один находит недвижимость, второй подделывает документы, третий подписывает, четвертый получает деньги, пятый ищет новых владельцев и др. Бывали случаи, когда уже находящуюся в судопроизводстве, арестованную квартиру через какое-то время пытаются снова продать при помощи уже других схем.

Информация об интересных для преступников объектах недвижимости поступает к ним от домоуправлений, от участковых полицейских инспекторов, социальных работников, нотариусов, были подозрения также в отношении семейных врачей и работников социального ухода. В настоящее время сложилось хорошее сотрудничество с судьями земельной книги и нотариусами, которые активно сообщают о подозрительных сделках. Многие из дел удалось раскрыть только с их помощью, потому что лицо, пытающееся получить недвижимость мошенническим путем, не доходит до земельной книги и задерживается уже в ее отделении, так как у судей достаточно информации о рисках, на которые следует обращать внимание.

Как не попасться в лапы мошенников?

Раньше мошенники наблюдали, искали, уговаривали людей подписывать документы, теперь люди уже не столь доверчивы.

Что делать, чтобы не оказаться замешанным в мошенническую сделку? Как удостовериться, что недвижимость принадлежит человеку на законных основаниях? Обязательно нужно проверять документы, которые предъявляет человек. Часто генерируются искусственные документы, недвижимость пускается по цепочке и продается первому покупателю.

Одним из признаков потенциального мошенничества с недвижимостью может быть ее цена. Такие сделки протекают молниеносно, цепочка должна быть быстрой и короткой, недвижимость реализуется за неделю-две. Нередко мошенники стремятся заключить нечестную сделку как можно скорее - ее ускоряют искусственно, устанавливая подозрительно выгодную продажную цену.

Еще одним признаком мошеннической сделки являются желание заключить ее без участия нотариуса и предъявление нотариально не заверенных документов. Поэтому никогда не следует спешить со сделкой, а лучше лишний раз убедиться в ее законности. Также, чтобы избежать мошенничества, лучше заранее позаботиться о наследовании недвижимости и привести в порядок документы.

Маленькие квартирки и миллионные апартаменты

Как правило, целью мошенников становятся небольшие, дешевые объекты недвижимости, но есть случаи и с более крупными объектами. Часто владельцы такой собственности находятся за границей, поэтому нужно тщательно исследовать, на основании каких полномочий внезапно возникают арендодатели или управляющие. Не часто, но случается, что хозяева приезжает в Латвию и удивляются, что недвижимость уже продана.

Тенденции и методы мошенничества одинаковые, идет ли речь о типовой квартире в Иманте или дорогих апартаментах в тихом центре. Но мошенники все-таки стараются избегать схем с супердорогой недвижимостью, так как рынок таких объектов очень маленький.

Cамый сложный вопрос – что дальше происходит с объектами недвижимости, которые стали предметом мошеннических сделок и были арестованы. Понятно, что продажей таких объектов полиция не занимается. Могут быть применены новые поправки к Уголовному закону – принимается, что квартира была приобретена преступным путем, у нее нет владельца, она признается преступно нажитым имуществом и арестовывается. Полиции больше не надо доказывать, что объект приобретен мошенническим путем, если никто не может обосновать его происхождение. То же самое относится и к преступно нажитым средствам, банковским счетам и др. Если никто не может доказать легальное происхождение, закон позволяет зачислить такое имущество в государственный бюджет.

Пути решения проблемы

Для уменьшения риска подачи в земельную книгу поддельных и не соответствующих воле владельца недвижимости документов на портале www.zemesgrāmata.lv появился бесплатный инструмент, позволяющий каждому быть информированным о действиях с недвижимостью в земельной книге. Заказав услугу надзора за своей собственностью, владелец немедленно получает на электронную почту уведомление, если по конкретному объекту подано на регистрацию прошение о закреплении. Прошение о закреплении земельная книга рассматривает в течение десяти дней. Как правило, мошенники сразу же перепродают либо закладывают недвижимость. Если о поданном прошении о закреплении владелец сразу же узнает, есть возможность предотвратить регистрацию конкретной сделки.

Новые тренды

Существуют и другие, в настоящее время весьма актуальные виды мошенничества. Так, например, в последнее время мошенники меняют реквизиты легальных фирм, банковские счета, выманивая деньги. В интернете меняются реквизиты реально работающей фирмы, и деньги уходят не ей, а мошеннической фирме со счетами за границей. Если предприниматели реагируют в течение нескольких дней, платеж можно заморозить и перехватить деньги. Благодаря сотрудничеству с банками и банковской ассоциацией удалось уберечь от мошенничества многих людей. Или, например, фирме присылается сообщение о том, что партнер сменил название с Rīga-Daugava на Daugava-Rīga, и банковский счет, на который нужно перечислить очередной платеж. Если предприниматель как следует не знает своих партнеров, он может попасться на такую удочку. А на информацию о мошенничестве с фондами ЕС реакция очень жесткая: при малейшем признаке все имущество моментально арестовывается, и все средства придется вернуть, даже если вы являетесь добросовестным приобретателем.

На что в первую очередь следует обращать внимание:

Очень выгодная цена и продавец хочет сразу получит большой задаток;
Малейшее подозрение на поддельные нотариальные документы;
Нереально короткий срок заключения сделки;
Иностранцу предоставляется договор на латышском языке и не обеспечивается перевод.
В каждом таком случае стоит сообщать полиции, чтобы подобные сделки фиксировались. Если же мошенничество происходит прямо сейчас, полиция отреагирует немедленно.

Ирина Сярки,

Блэк Джек по-маклерски!

У нас случился «Блэк Джек».
В этом году нашей компании EKOCENTRS исполнился 21 год.
21 год мы изо дня в день помогаем нашим клиентам покупать и продавать свою недвижимость без риска быть обманутыми. Мы находим продавцов и покупателей, помогаем составить дарственные, завещания, договора аренды, купли-продажи и многое другое.
Консультируем по вопросам вступления в наследство и в права собственности.
А ещё мы просто держим вас за руку во время всей работы.
Порадуйтесь за нас, ведь мы смогли выстоять в кризис и войти в пору нежной юности.
Ваш EKOCENTRS

вторник, 2 июля 2019 г.

Как и с кем согласовывать ремонт в квартире

Если вы делаете косметический ремонт или меняете окна, то разрешения не требуется. Если производятся более серьезные работы -- перепланировка, замена батарей, фасадные работы или работы по укреплению балкона, застекление лоджии, то понадобится разрешение на проведение работ.

Если необходимо согласовать проект ремонта только со строительным инженером домоуправления (например, установить контейнер возле дома или поменять стояки, батареи), то для этого необходимо подать электронную заявку на сайте Rīgas namu pārvaldnieks:

Первый шаг: откройте сайт apmekle.rnparvaldnieks.lv и выберете ваш участок.
Второй шаг: выберете услугу.
Третий шаг: выберете день и время визита.
Четвертый шаг: заполните контактную информацию, указав тему разговора и адрес объекта, о котором хотите поговорить - опишите детально информацию, по которой собираетесь получить консультацию. Чем детальнее будет описание, тем продуктивнее станет встреча со специалистом.
Пятый шаг: нажмите кнопку "E-PIERAKSTS".
После записи получите подтверждение на свою электронную почту, что день и время успешно зарезервированы.
В случае, если ваши планы поменялись, и вы не можете явиться в указанное время к специалисту, просьба своевременно, как минимум за 24 часа, отменить визит. Это можно сделать, открыв письмо подтверждения, пришедшее вам на электронную почту, и нажав кнопку "atcelt".

Стоит учесть, что есть виды работ, которые недостаточно согласовывать с домоуправлением и необходимо участие архитектора и согласование в Рижской строительной управы.

Принудительная аренда земли под многоквартирными домами:

В апреле прошлого года на основании заявления собственников земли Конституционный суд признал не соответствующими Сатверсме изменения в законодательстве, устанавливающие что арендная плата не должна превышать 5% в 2018 году, в 2019-м – 4% и с 2020-го – 3% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в случае если собственники земли и собственники квартир не смогли договориться между собой о размере арендной платы. Эти нормы теряют силу 1 мая этого года. Что это означает для собственников квартир в таких домах?

Чтобы не образовался правовой вакуум в этом вопросе, Сейму необходимо было внести изменения в закон о приватизации жилых домов и установить ставку арендной платы для случаев, когда стороны не договорились между собой. Однако Министерство юстиции предложило пока не вносить никаких изменений в законодательство. По мнению Министерства юстиции, изменения коснутся лишь тех собственников квартир, которые не смогли договориться с собственниками земли о размере арендной платы, а эта не самая многочисленная категория жильцов.

Пока этот вопрос остался без правового регулирования – до принятия нового закона, проект которого был анонсирован в марте этого года. Предусматривается, что новое регулирование вступит в силу (если будет утверждено Сеймом) с 1 января 2020 года.

Как действовать в период с 1 мая по 31 декабря 2019 года?
Портал Rīga.lv рассмотрел несколько типичных ситуаций взаимоотношений собственников квартир и собственников земельных участков:

1.Между собственниками квартир и земельных участков заключен договор
Ничего не меняется. Оплата производится согласно условиям договора. Изменить договор можно, если это предусмотрено договором, а также по взаимному согласию сторон или через суд.

2.Цена аренды определена приговором суда
Ничего не меняется. Оплата производится согласно приговору суда. Отменить приговор можно только через суд, при наличии для этого оснований.

3.Нет договора и нет приговора суда
Это тот самый случай, когда необходимо договориться о размере аренды в период с 1 мая этого года по 1 января 2020 года. Путем переговоров стороны могут прийти к взаимному соглашению и подписать договор.

Какие аргументы можно использовать при переговорах?

Во-первых, после отмены Конституционным судом ряда законодательных норм, ссылаться можно на ранее действующую норму, гласящую, что размер арендной платы не должен превышать 6% от кадастровой стоимости.
Во-вторых, следует учитывать, что сейчас законопроект, предложенный Министерством юстиции, предусматривает, что плата за аренду земли может составить 4% от кадастровой стоимости. И это тоже аргумент на переговорах.
Если стороны не сумели прийти к соглашению, то вопрос будет решаться через суд (судебные тяжбы могут длиться несколько лет).

4.Вопрос о договоре аренды рассматривается судом
Ждать решения суда.

Внимание! О том, как конкретно урегулированы отношения между собственниками земли и собственниками квартир, нужно спрашивать у управляющего дома.

Завещания в Латвии должны быть лично написаны от руки

В четверг, 2 мая, Сейм в окончательном чтении принял поправки к законам, предусматривающие, что впредь латвийцы не смогут получать наследство, основываясь на набранных на компьютере частных завещаниях, подлинность которых подтверждается лишь подписью завещателя. Как сообщают авторы законопроекта, это поможет бороться со случаями поддельных завещаний и мошенничества.

Таким образом, со вступления поправок в силу частные завещания должны быть написаны ими лично от руки и соответственно подписаны. "Чтобы частное завещание вступило в силу, должна быть уверенность, что его автором является оставивший наследство человек, и что документ правильно излагает его последнюю волю", — говорят авторы поправок.

Частные завещания, которые были написаны до 30 июня 2014 года, будут признаны законными, если до 31 декабря 2020 года их подадут на рассмотрение присяжного нотариуса, который ведет дело о наследстве.

Отметим, что завещание может быть публичным или частным. Публичные завещания оформляет присяжный нотариус, частное завещание обычно составляется и хранится в домашних условиях, его также можно передать на хранение нотариусу.

Как уверяют в Министерстве юстиции, частные завещания легко подделать, а отдельные "предприимчивые" люди используют такие фальшивки для завладения собственностью.

Запрет на наличные деньги при сделках с недвижимостью

1 мая в Латвии вступили в силу поправки к закону о налогах и пошлинах, согласно которым использование наличных денег в сделках с недвижимостью отныне запрещено.

Согласно формулировке поправок, "всем налогоплательщикам, включая физических лиц, не ведущих хозяйственную деятельность, не разрешается производить сделки по отчуждению недвижимости посредством наличных расчетов", сообщает LETA.

Новые правила должны помочь в борьбе с фиктивными сделками, когда стороны в действительности приобретают недвижимость за большую сумму, чем указано в сделке.

Возможность совершать крупные сделки с наличными увеличивает риск отмывания денег и мошенничества, указано в аннотации законопроекта. Также это усложняет работу налоговой администрации и при таких сделках сложно доказать, что она действительно состоялась.

На данный момент за сделку меньше 7200 евро можно заплатить наличными деньгами. После вступления вышеописанных поправок это правило будет отменено.

Как получить жилье от самоуправления?

Одним из видов социальной помощи в Риге является предоставление жилой площади. В настоящее время в столице есть 17 социальных домов с 1596 квартирами, еще 340 социальных квартир находятся в муниципальных зданиях или частных домовладениях.

За помощью в решении жилищного вопроса в Рижское самоуправление могут обращаться малообеспеченные и малоимущие люди, одинокие пенсионеры, инвалиды 1-й и 2-й групп, люди, воспитывающие ребенка-инвалида, политически репрессированные лица, репатрианты, сироты, многодетные семьи, люди, отбывшие тюремное наказание, жильцы денационализированных домов, люди с определенным уровнем доходов и т.д. Список потенциальных получателей помощи является очень длинным, детально ознакомиться с ним можно в обязательных правилах Рижской думы № 153 «О регистрации и оказании помощи в решении жилищного вопроса».

Куда обращаться, если необходимо жилье?
Первым делом следует обратиться в отдел юридических консультаций Департамента по вопросам охраны окружающей среды и жилья Рижской думы. Специалисты отдела пояснят, имеет ли право человек претендовать на получение помощи от самоуправления. Если имеет, то надо будет написать заявление, на основании которого будет проведена оценка всех фактических и правовых аспектов, заявитель будет внесен в один из регистров, ему будет присвоен порядковый номер, по которому можно будет отслеживать продвижение дела.

Что надо знать о регистрах?
Всего регистров десять, в каждом из них регистрируются люди, соответствующие определенным критериям:

В 1-й регистр входят лица, имеющие право на социальную жилую площадь. Это отдельно проживающие малоимущие пенсионеры и лица с инвалидностью 1-й и 2-й группы, семьи с детьми- инвалидами, где ребенок не имеет отдельной комнаты, люди, которым необходимо т.н. сервисное жилье, поскольку они перемещаются в коляске. В 1-м регистре значатся также жильцы денационализированных домов, достигшие пенсионного возраста, лица с инвалидностью 1-й и 2-й группы, которые проживали там до денационализации.

Во 2-й регистр входят лица, выселенные из жилой площади за долги по аренде и коммунальным услугам, или же потому, что они не смогли расплатиться с ипотечным кредитом, взятым на приобретение или ремонт единственной квартиры.

3-й регистр включают детей, оказавшихся без попечения родителей, а также сирот.

Регистры 4 и 4.1 включают жильцов денационализированных домов, которые могут претендовать на получение пособия по освобождению жилых помещений (в первоочередном порядке или в плрядке общей очереди) – при условии, что они имеют определенный уровень доходов.

В 5-м регистре значатся лица, освободившиеся из мест заключения.

6-й регистр предназначен для регистрации семей с тремя и более несовершеннолетними детьми.

В 7-й регистр вносят жильцов денационализированных домов – при определенном уровне дохода.

В 8-м регистре регистрируются лица, проживающие на площади самоуправлений, непригодной для жилья или же нуждающейся в капитальном ремонте, а также жильцы денационализированных домов, которые оказались в такой же ситуации. Жильцам предоставляется равноценное (то есть, имеющее такое же количество комнат) жилье.

9-й регистр – «обменный». В нем регистрируются лица, проживающие в квартирах самоуправления, которые выразили желание переехать в меньшую или более дешевую квартиру, в том числе, и менее благоустроенную.

В 10-м регистре значатся лица, которые претендуют на помощь самоуправления в общем порядке.

Сколько времени придется ждать?
Время ожидания в разных регистрах отличается. После того, как человека, обратившегося за помощью, внесли в соответствующий регистр, он -- в порядке очереди -- получает приглашение осмотреть не более трех вариантов предлагаемых в аренду помещений и выбрать для проживания один из них. Согласие на аренду конкретной жилплощади необходимо оформить письменно, заполнив заявление установленной формы в отделе юридических консультаций Департамента по вопросам охраны окружающей среды и жилья Рижской думы. На основании этого заявления Комиссия Рижской думы по сдаче в аренду жилых помещений примет решение о сдаче помещений в аренду, а Жилищное управление департамента выдаст рекомендацию на заключение арендного договора. Впоследствии договор можно как расторгнуть, так и продлить -- если арендатор выполняет условия договора и его социальный и имущественный статус по-прежнему позволяет ему получать от самоуправления помощь в решении квартирного вопроса.

Аренда в социальном доме -- 6 центов за квадратный метр

По данным Департамента по вопросам охраны окружающей среды и жилья Рижской думы, на 1 апреля 2019 года на получение помощи в решении квартирного вопроса было зарегистрировано 3385 семей или лиц (из них 1077 жильцов денационализированных домов). 1 апреля 2018 было зарегистрировано 3414 семей или лиц (из них 1308 жильцов денационализированных домов).

В настоящее время в Риге есть 17 социальных домов с 1596 квартирами и еще 340 социальных квартир находятся в муниципальных зданиях или частных домовладениях. В декабре 2019 года в эксплуатацию сдадут комплекс из трех социальных жилых домов на ул. Межрозишу, 43. В нем будет 218 социальных квартир, оздоровительный центр, территориальный центр Рижской социальной службы и дневной центр Социальной службы. Ежегодно из городского бюджета Риги выделяются средства на косметический ремонт отдельных освобожденных квартир в социальных жилых домах.

В 2018 году проведен ремонт канализационной системы в социальных домах на ул. Гобас 20, корпус 1, ул. Зиепью, 13, ул. Аглонас, 35, корпус 3 и ул. Маза Лубанас, 8, а также установлен лифт в социальном жилом доме на ул. Лубанас, 48.

Квартиры в социальных домах предоставляются людям, включенным в 1-й регистр. Плата за аренду социальной квартиры составляет всего 6 евроцентов за квадратный метр. Это примерно в десять раз дешевле, чем в обычных домах самоуправления. Кроме того, самоуправление покрывает часть коммунальных счетов – оплачивает 25% счета за тепло и 50% счета за воду и канализацию. Договор заключается на полгода и затем может быть продлен.

Если решили купить домик в деревне

В последнее время все чаще слышим о том, что кто-то из наших знакомых подыскивает себе домик в деревне или даже планирует переехать из города, купив себе собственность в сельском районе или в пригороде. Тем не менее, привлекательность сельской недвижимости порой бывает обманчивой. Вместе с большим хозяйством или собственностью с историей вы рискуете приобрести и весьма финансовоемий инвестиционный проект.

С экспертом надежнее
При покупке любой недвижимости, будь то городская квартира, дом в Риге или хутор в деревне, нужно помнить, что стоимость недвижимости – это далеко не единственные расходы, с которыми вам придется столкнуться. Очень важно понимать, какие вложения еще потребуются, чтобы привести выбранную вами недвижимость к хорошему жилому состоянию. Например, при выборе сельского дома обязательно нужно проверить, не течет ли крыша, подведены ли все необходимые инженерные коммуникации, не повреждены ли деревянные несущие конструкции. Неопытный покупатель может попросту не заметить многие нюансы, поэтому в таких случаях лучше привлечь профессионального строительного эксперта, который оценит техническое состояние здания и составит смету необходимых ремонтных работ. Это очень важно, так как стоимость ремонта в некоторых случаях может оказаться сопоставимой со стоимостью самой недвижимости.

В основе всего – фундамент и коммуникации
Хотя с первого взгляда может показаться, что дому требуется лишь небольшой ремонт, опыт показывает, что небольшие переделки зачастую перерастают в серьезную перестройку здания. Поэтому, прежде чем купить, убедитесь, что к выбранному вами дому подведены все необходимые инженерные коммуникации, так как их строительство может влететь в копеечку. Тут главное, чтобы было внешнее электроснабжение с соответствующей мощностью. Следующий шаг – проверить состояние фундамента здания, ведь раньше фундаменты строились из камня с использованием нестойкого связующего вещества, которое со временем могло разрушиться. Состояние фундамента лучше всего сможет оценить строительный эксперт, но это не мешает обсудить этот вопрос и с прежним владельцем.

Что у медвежонка в животике?
Если говорим о внутренних работах, то лучше всего оценить масштабы предстоящего ремонта поможет обследование конструкций – пола, потолка, стен, перекрытий и крыши. Во время замены окон может оказаться, что повреждены несущие конструкции здания. Это означает, что будет необходимо провести работы по перестройке конструкций здания, а для этого придется сделать технический проект и получить разрешение на строительство. В денежном выражении разница между ремонтом и перестройкой может составить два раза. Поэтому, чтобы «не купить кота в мешке», следует тщательно обследовать техническое состояние здание.

Будет ли дом «держать» тепло?
Хутора, как правило, довольно плохо утеплены, и это нужно учитывать при составлении списка предстоящих расходов. По опыту можем сказать, что фасады сельских домов, особенно деревянных, нужно утеплять, чтобы минимизировать потери тепла. Фахверковые дома часто утеплялись мхом, который с годами оседает и перестает выполнять свою утепляющую функцию, в свою очередь в срубах могли образоваться трещины, которые нужно будет заделать. Если дом имеет высокий чердак, проверьте утепление перекрытий первого этажа. По правилам, толщина утепления полов в чердачном помещении должна быть не меньше 20 см. В противном случае вас ждут большие потери тепла, которые скажутся на расходах за отопление и комфорте жизни.

Проверьте дымоходы
Выбор видов отопления в сельских районах весьма ограничен, поэтому чаще всего дома имеют дровяное отопление. Обязательно проверьте, не выгорела ли печь изнутри и не раскрошился ли кирпич в кладке топки. Особое внимание следует уделить дымоходу, потому его состояние нередко бывает весьма сомнительным и может требовать ремонта. Изношенный или неправильно построенный дымоход может быть пожароопасным и представлять угрозу для вашей безопасности и безопасности ваших близких.

Дороги зимой
Прежде чем купить недвижимость за городом, узнайте, какие работы по содержанию дорог берет на себя самоуправление, а также сможете ли вы беспрепятственно добраться до дома при плохих погодных условиях. Например, чистятся ли дороги зимой и проходит ли грейдер летом? На первоначальном этапе это может показаться маловажным, но если вы планируете каждый день ездить на работу или хотя бы приезжать сюда на отдых по выходным, плохие или неубранные дороги могут изрядно потрепать вам нервы.

Оцените участок земли
Хутора, как правило, продаются с большими участками земли, что обычно отражается на их цене. Но зачем платить за большой участок земли, особенно, если вы не планируете его обрабатывать? В свою очередь, если участок включает в себя лес, в котором можно вести хозяйственную деятельность, стоимость такого имущества возрастает. Дополнительным плюсом являются также хозяйственные постройки, которые можно использовать для хранения или других нужд владельца. Фактором, повышающим стоимость недвижимости, является также ухоженный участок и плодовые деревья, хотя сами средства, вложенные в благоустройство местности, вряд ли окупятся.

Если подытожить все вышесказанное, то каждый, кто мечтает о своем сельском домике, должен тщательно оценить все вложения, которые требует дом, а также просчитать разницу между стоимостью ремонтных работ и той ценой, по которой в случае необходимости дом можно будет продать. От этого будет зависеть сумма кредита, который на покупку выбранного имущества сможет предоставить банк, и размер собственных вложений владельца.

Нормундс Дуцис, Гатис Пуцитис, Swedbank

Это страшное слово «задаток»

Как всегда, непонятное пугает.
Вот и задаток. Он так редко встречается в обычной жизни, что далеко не всем и не всегда ясно, кому и зачем он нужен.
Попробуем разобраться.
Допустим, вы – продавец. И задача у вас простая, дальше некуда. Вы хотите продать свою однокомнатную квартиру и купить трехкомнатную в другом районе.
Естественно, с помощью банковского кредита.
То есть своих свободных денег у вас нет. У вас есть только квартира, которую вам необходимо продать.
Задача осложняется тем, что вам нужно продать, получить кредит и купить практически одновременно. Вы же не можете вместе с мебелью и личными вещами пожить где-то временно? Это было бы слишком хлопотно и дорого.
И вот вы начинаете действовать. Вы ставите объявление о продаже своей квартиры и, одновременно, ищете и смотрите варианты для себя. Вам звонят, вы звоните, кому-то показываете свои хоромы, ездите и смотрите чужие… Словом, вы очень заняты.
Наконец, находится покупатель, который говорит:
- Беру вашу квартиру!
Отлично! Самое время взять у него задаток. Но вы не уверены. Во-первых, вы еще себе пока ничего не выбрали, во-вторых, покупатель вам убедительно объясняет, что он тоже берет кредит и пока не уверен, что банк ему кредит даст. В-третьих, вам просто неловко брать деньги. Ведь вы же пока ничего не продали. Есть еще тихое, шепотом, в-четвертых – деньги карман жгут, вдруг куда-нибудь денутся, потратятся или что-то в этом роде.
И вы задаток не берете.
Зато, полагаясь на «честное слово», отпускаете покупателя свободно гулять по банкам. И он гуляет неделю, другую… Что-то не получилось тут, какие-то дополнительные вопросы возникли там… Время идет, дело стоит, а вы ходите и продолжаете выбирать себе новое жилье.
И вдруг!
Этот волнительный момент случается всегда вдруг, неожиданно, как чудо: вы зашли в квартиру и понимаете «Это – мое!». Это то, что надо, то, что вы всегда искали, хотели, ждали. Поиск завершен, выбор сделан.
Хорошо? Только отчасти.
Потому что продавец хочет задаток. А у вас живых свободных денег нет!
- Подождите, пожалуйста! - просите вы.
- Зачем? - Удивляется продавец. – Кто первый задаток даст, тому и продам.
И он прав! Он продает и хочет продать максимально выгодно, максимально быстро и максимально надежно.
И что делать?
У вас денег нет.
Ваш покупатель все еще бродит по банкам. Теперь заболел менеджер, поэтому нужно подождать еще неделю. А у вас времени нет, квартира-мечта вот-вот уйдет к другому. И вы начинаете срочно звонить своему покупателю и требовать задаток. И неожиданно нарываетесь на ответ:
- Ну, я не могу рисковать, а вдруг мне кредит не дадут…
То есть все свои риски этот «покупатель» сложил в ваш карман. Вы теряете время, рискуете потерять квартиру своей мечты, а он вовсе ни за что не отвечает!
Так вот, задаток – это именно подтверждение намерения совершить сделку и готовность отвечать за свои слова. И обязывает как покупателя, так и продавца.
Потому что может ведь быть и другой сценарий.
Допустим, вы – покупатель и вы очень серьезно настроены купить именно эту квартиру. Вы потратили деньги на оценку недвижимости, на рассмотрение банковского кредита.И вы совсем не готовы к тому, что продавец в последний момент говорит:
- Я передумал. Я продал квартиру другому покупателю без кредита.
Или вообще решил никому ничего не продавать.
И вы остаетесь с убытками и у разбитого корыта. Почему?
Да потому, что не готовы были «рисковать деньгами». Как раз деньгами-то вы и рискнули! Рискнули и проиграли.
Каждый ищет выход из ситуации для себя сам. Иногда по незнанию принимаются удивительные в своей нелогичности решения. Самая распространенная ошибка: перепутать задаток и аванс.
Задаток – это сумма, которая не возвращается, если покупатель отказывается от сделки. Правда, если продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть задаток в двойном размере.
Аванс – это предоплата, которая всего лишь подтверждает факт заключения договора, но не обеспечивает его исполнения. Так говорит закон.
И договор аванса, даже если вы получили по нему деньги, никак не обязывает покупателя покупать. Вы не сможете воспользоваться этими деньгами, чтобы внести задаток за вашу будущую покупку, потому что ваш покупатель все-таки умудрился сложить все риски в ваш карман!
Ну, и зачем вы связали себе руки?
Все слышали поговорку «Кто не рискует, тот не пьет шампанского». Но не все знают, что пошла она от традиции гонщиков Формулы 1 купать победителя в брызгах шампанского.
Вы по характеру гонщик?
Нет?
Тогда не берите риски на себя. А то может статься, вместо квартиры придется удовольствоваться только шампанским.

Елена Корджева
Юрист по недвижимости

Без нотариусов и переводов

С субботы, 16 февраля, во всем Евросоюзе начинают действовать новые правила, призванные уменьшить число формальностей и трат на них для жителей ЕС, которые проживают за пределами своей страны.

Как сообщили в Еврокомиссии, если человек переезжает в другую страну ЕС или живет там, ему больше не нужно заверять при подаче в госучреждения свои публичные документы (например, свидетельство о рождении, браке или смерти, бумага об отсутствии судимости) специальной печатью. До этого порядка 17 миллионов жителей ЕС вынуждены были тратить время и деньги на эту бюрократическую процедуру.

Помимо этого,
во многих случаях не нужно будет обеспечивать официальный или заверенный у нотариуса перевод своего публичного документа. Однако при этом новая регула ЕС предусматривает и строгие меры защиты от случаев мошенничества, отметили в Еврокомиссии.

Если у госучреждения все же возникнут сомнению о подлинности документа, они смогут проверить его через специальную информационную систему, к которой подключены все страны ЕС.

Полный список сфер, на документы в которых распространяется новая регула:

- факт рождения
- факт того, что указанное лицо является живым
- факт смерти
- имя и фамилия
- брак, в том числе способность вступить в брак, и семейное положение
- развод или признание брака недействительным
- официальные партнерские отношения, в том числе возможность вступления в них, и зарегистрированный статус
прекращение зарегистрированных партнерских отношений, признание их недействительными
- родительский статус
- адопция
- место жительства
- подданным какой страны человек является
- отсутствие уголовной судимости
- право голосовать и быть кандидатом на выборах в самоуправления и Европарламент.

Цена наследства

В Латвии принято считать, что завещание придумано для того, чтобы наследники миллионов могли легче поделить роскошную недвижимость и нефтяные активы усопшего.Но даже если вы являетесь обладателем несметных богатств, пренебрегать составлением завещания все же не стоит. Хотя бы для того, чтобы избежать выяснения отношений между родственниками после вашей кончины.

Когда пришло время составить завещание?
Вокруг составления завещания и получения наследства разворачиваются сюжеты многих фильмов и вполне реальных историй из жизни. Вспомним хотя бы легендарную ленту «Лимузин цвета белой ночи», в которой выигранный в лотерею жигуленок становится настоящим яблоком раздора, которое никак не могут поделить между собой многочисленные родственники. Тетушка Мирта очень любила писать завещания и меняла их в зависимости от «поведения» того или иного того родственника. Как ты там ни было, это был ее осознанный выбор. Возможно, именно этот фильм сформировал мнение о том, что составление завещания является одним из последних дел земной жизни и писать его нужно в момент, когда конец уже близок. На самом же деле это не совсем так. Наш эксперт, председатель Совета присяжных нотариусов Латвии Янис Скрастиньш, считает, что решение о написании завещания зависит от зрелости человека и количества нажитого им имущества. Если за душой ничего нет – ни денег, ни долгов, то и завещание писать незачем, а если за время жизни удалось кое-что накопить, то о завещании следует подумать своевременно. Помните, что завещание в любой момент можно изменить, при этом вы всегда будете знать, что когда произойдет непоправимое, ваше имущество не станет предметом раздора между родственниками. Так что, если есть, что и кому завещать, то лучше с этим не затягивать.

Сколько стоит составить завещание?
Законодательство Латвии предусматривает три способа наследования: по закону, когда имущество делится между родственниками, по завещанию, которое является односторонним решением, и по договору наследования, который подписывают все причастные стороны. Помните, что при наследовании по закону ваш партнер, отношения с которым не были зарегистрированы, не сможет претендовать на часть имущества. Ничего не будет полагаться и детям, опекуном которых вы являетесь. В этих случаях оставить наследство можно, оформив завещание или договор наследования. При этом наследникам придется заплатить подоходный налог с населения, которым родственникам платить не нужно. Поэтому с этой точки зрения выгоднее оформить отношения официально – зарегистрировать брак и усыновить детей. Следует учитывать и тот факт, что супруг и дети являются неотклоняемыми наследниками и могут потребовать выплатить им из наследства половину того, что им полагалось бы по закону, если бы завещания не было. Следовательно, если оставите свое имущество соседу или гражданской жене, им придется выплатить половину стоимости наследства родственникам в равных долях. Впрочем, в отдельных случаях, предусмотренных Гражданским законом, наследодатель может лишить наследников даже их обязательной доли.

Сколько стоит оставить наследство?
Если вы приверженец буквы закона и уверены в том, что дети после вашей смерти не поссорятся, вы можете ничего не делать и, соответственно, ни за что не платить. Бесплатным является также оформление частного завещания, которое не заверяется у нотариуса. Такое завещание будет учтено при разделе наследства. Впрочем, тут нет гарантии, что оно будет составлено юридически грамотно, и это может стать причиной разногласий. Услуги нотариуса в случае оформления завещания будут стоить 57,50 евро, а в случае заключения договора наследования – 117,93 евро.

Сколько стоит вступить в наследство?
Ставка налога за вступление в наследство варьируется в зависимости от степени родства и стоимости наследуемого имущества. Таким образом, чем ближе наследник к наследодателю, тем меньше налог. Кроме того, если наследник на момент появления наследства жил вместе с наследодателем и был задекларирован в оставленной ему в наследство квартире, ставка налога будет ниже. В свою очередь, если недвижимость супругу или другому близкому родственнику была оставлена по завещанию, размер пошлины за ее регистрацию в Земельной книге уменьшается в два раза. Например, если супруг наследует по закону недвижимость стоимостью 51 000 евро, то за ведение наследственного дела и регистрацию права собственности ему придется заплатить 418,84 евро, включая госпошлину.

Правда, если вы наследуете имущество человека, с которым не состоите в родстве, заплатить придется больше. Но на это можно посмотреть и с другой стороны. Например, вам кто-то завещал свою квартиру стоимостью, скажем, 17 000 евро. Ведение наследственного дела и регистрация прав собственности, включая госпошлину, обойдется вам примерно в 3000 EUR. За эти деньги вы получите в собственность квартиру, рыночная цена которой значительно выше.

Наследуются ли долги?
Еще одной веской причиной, по которой люди затягивают с оформлением наследства, являются долги умершего. Важно знать, что вместе с наследством наследники перенимают также все долги и другие финансовые обязательства наследодателя. Как показывают результаты проведенного Институтом финансов Swedbank опроса, об этом знает большинство опрошенных и лишь пятая часть респондентов не информирована о том, что наследство предусматривает и наследование долгов. Впрочем, опыт присяжных нотариусов говорит о тот, что лишь малая часть жителей знает, как подстраховать себя от потенциальных неприятностей, вступая в наследство.

Если размер долгов наследодателя превышает стоимость наследуемого имущества, то разницу наследники должны покрыть из собственных средств. Нередко наследники, принимая наследство, даже представления не имеют о долгах наследодателя. Выяснить это тоже не так-то просто. Однако можно подстелить соломку! Дело в том, что законом наследнику дается возможность принять наследство с инвентарным правом. В этом случае наследник отвечает за долги наследодателя только в рамках наследственной массы.

Поэтому в ситуациях, когда наследники начинают сомневаться в том, стоит ли вообще вступать в наследство, присяжные нотариусы обычно предлагают людям не спешить отказываться, а воспользоваться инвентарным правом. Если окажется, что размер долгов умершего превышает стоимость наследства, наследник уже не будет отвечать перед кредиторами своим собственным имуществом и останется, как говорится, «при своих». Правда, следует отметить, что наследник должен подать заявление с просьбой закрепить его в правах на наследство с инвентарным правом в течение двух месяцев с момента смерти наследодателя.

Swedbank

Квартира одна, хозяев – несколько


Что делать, если совладелец недвижимости в обход вас продал свою долю в вашей общей квартире.
У одной квартиры в Латвии могут быть два и даже больше владельцев, и это дело обычное. Удивительно другое: закон позволяет одному владельцу продать, например, половину квартиры чужим людям. В результате – обида со стороны законного владельца второй половины, непонимание и даже материальный ущерб! Но выход – есть.

Сага о квартире
Начало истории нашей читательницы Татьяны было положено в далеком 1947 году, когда ее родители получили от государства трехкомнатную квартиру в самом центре Риги, на ул. Гертрудес. Шло время, в семье появились дети – Татьяна и ее брат. В девяностые годы семье удалось приватизировать квартиру. Было решено две трети квартиры приватизировать на имя брата Татьяны, а одну треть – на маму нашей читательницы. Папа Татьяны к этому времени уже умер.

– Потом случилась неприятная история, в результате которой моя мама съехала из квартиры на Гертрудес ко мне. Но так как одна треть квартиры принадлежала маме, то она исправно платила свою часть по коммунальным платежам, – рассказывает Татьяна. – Потом мамина часть квартиры перешла в мое владение, так как мама написала дарственную на мое имя. Через некоторое время мои отношения с семьей брата и с ним самим испортились и я решила: надо избавляться от общего жилья, чтобы не было ничего, что нас связывает. Я предложила брату продать квартиру, а деньги разделить согласно нашим частям, закрепленным в Земельной книге: ему – две трети от полученной суммы, а мне – одну треть. Но брат отказался продавать жилье.

Шли годы. Брат нашей читательницы умер, квартира перешла в наследство его жене и детям.

– Через некоторое время мой уже взрослый племянник предложил продать эту квартиру, – вспоминает Татьяна. – Я с радостью согласилась на предложение, но потом узнала, что племянник из-за спешки готов продать квартиру вдвое дешевле ее рыночной цены. Конечно, я отказалась в этом участвовать, то есть продавать и свою часть тоже.

Квартира раздора
В ноябре прошлого года в квартиру Татьяны позвонили. Женщина – она назвала себя Майей, рассказала, что увидела объявление о продаже двух третей квартиры на улице Гертрудес. Наша читательница не знает, откуда Майя узнала, что именно Татьяна является совладелицей квартиры и с чьей помощью выяснила ее адрес.

– Майя заявила: ее интересует покупка 2/3 квартиры на Гертрудес и она хочет знать: буду ли я пользоваться своим правом первой руки в деле выкупа этих частей недвижимости, – рассказывает Татьяна. – Я сказала, что воспользуюсь своим правом. Майя заявила, что в таком случае ей нет смысла оформлять сделку с моими родственниками, попрощалась и ушла. Таким образом я узнала, что часть нашей общей квартиры выставлена на продажу. Почему никто не поставил меня в известность об этом – я не знаю, но мне кажется, что мои права были нарушены. А потом случилось и вовсе странное. Ко мне снова пришла Майя, причем поздно вечером, сказала, что все-таки купила у моей родни часть квартиры и теперь хочет приобрести мою часть за совершенно смешную нерыночную цену. Я отказалась продавать и тогда Майя заявила, что найдет способ на меня надавить. Я испугалась и написала заявление в полицию. С помощью полиции выяснилось, что сделка по купле-продаже второй части квартиры, которая принадлежала моим племянникам и их маме, уже осуществлена, покупателем действительно зафиксирована Майя. Получается, закон не защищает честных совладельцев недвижимости, раз позволяет такие сделки фиксировать в Земельной книге.

Объясняет нотариус!
Наш эксперт – нотариус Сандра Якушенока.

– Может ли совладелец квартиры продать свои доли чужим людям, не сообщив об этом второму совладельцу недвижимости и не предложив ему самому выкупить часть квартиры или дома?

– В случаях, когда квартирная собственность принадлежит нескольким лицам как совместным собственникам, каждый из них вправе самостоятельно распоряжаться своей идеальной долей. Однако если один из них решит продать свою часть жилья тому, кто не является совладельцем его недвижимости, то должен выполнить определенные обязательства. А именно – своевременно предоставить копию договора купли-продажи другим совладельцам жилья. И они в течение двух месяцев с момента подписания договора купли-продажи должны решить, будут ли использовать свое право первой руки либо не станут выкупать чужую идеальную часть своей квартиры. В случае с вашей читательницей ее родственники имели право и без ее согласия продать идеальные части своей квартиры, но были обязаны прислать Татьяне копию договора купли-продажи. Замечу, что условия купли-продажи для чужих людей и совладельцев жилья должны быть одинаковыми (то есть если Майя купила 2/3 квартиры, например, за 50 000 евро, то и у Татьяны должна была иметься такая же возможность. – Прим. ред.). И еще. Совладелец жилья, имеющий право первой руки на покупку идеальной части недвижимости у другого совладельца, не может заранее письменно отказаться от такого права, потому что до заключения договора купли-продажи с покупателем вроде Майи он не осведомлен об окончательных условиях, на которых продается идеальная часть его квартиры.

– А как доказать, что совладелец жилья получал копию договора купли-продажи? И кто должен зафиксировать его отказ от покупки?

– Начну с того, что договор купли-продажи можно оформить как у нотариуса, так и без его участия. В случае если договор оформляет нотариус, то он оповещает покупателя и продавца о правах совладельца недвижимости. Кроме того, нотариус обязан предупредить обе стороны, что в случае, если совладельцу не будет дано право преимущественной покупки, он может подать иск в суд о выкупе. В таком случае покупатель получит обратно свои деньги, но потеряет право собственности на части квартиры. Нотариус может передать совладельцу недвижимости копию договора купли-продажи, а также зафиксировать факт отказа от покупки (если получит соответствующие полномочия). Однако если договор купли-продажи оформляется без участия нотариуса, то один из участников сделки или они оба могут не знать как о наличии совладельца недвижимости, так и о его правах. Соответственно, могут эти права нарушить. Чуть позже я расскажу, чем это грозит участникам сделки.

Что касается фиксации отказа совладельца недвижимости от покупки, то она может быть оформлена и в домашних условиях, без присутствия нотариуса. Но в этом случае отказ уже не будет нотариальным документом. Однако хочу заметить: отсутствие отказа совладельца жилья от покупки идеальной доли в его квартире не препятствует заключению сделки.

– В чьи обязанности входит предоставление копии акта купли-продажи идеальной части совладельцу недвижимости?

– Это обязанность продавца.

– Что может сделать сейчас наша читательница, если ее не оповестили о продаже части квартиры, не дали ее выкупить и право собственности покупателя уже зафиксировано в Земельной книге?

– В этом случае Татьяна имеет право в течение одного года со дня закрепления права собственности покупателя подать в Земельную книгу иск об использовании своего права выкупа с одновременным ходатайством о том, чтобы суд обеспечил ее требование отметкой о запрете на продажу купленной идеальной части.

– По какой цене Татьяне надо выкупать идеальную собственность в своей квартире?

– По той цене, которая указана в договоре купли-продажи. Кроме того, она будет обязана возместить покупателю расходы по оформлению сделки. Одновременно Татьяна может подать в суд на продавца (совладельца ее квартиры) за то, что он вовремя не предоставил ей копию договора-купли продажи идеальной части, то есть не уведомил о продаже. Еще раз повторю: если совладелец жилья получил копию договора купли-продажи идеальной части, то у него есть два месяца на принятие решения о выкупе. Если он эту копию не получил, то у него есть один год на принятие решения о покупке, начиная с того дня, когда в Земельной книге были закреплены права собственника покупателя.

Ольга ВАХТИНА,

Вечные хрущевки, налоговые сюрпризы, банки без кредитов

Банковские опросы и исследования агентств недвижимости утверждают, что цены на латвийском рынке жилья хоть и медленно, но неуклонно ползут вверх. И хотя никто не обещает, что они могут достичь докризисной планки, разговоры о грядущем новом мыльном пузыре становятся все громче.
Газета «СЕГОДНЯ» решили провести собственное расследование, взглянув на ситуацию с точки зрения обывателя, и попытались продать, а потом купить квартиру (при подготовке материала использованы реальные истории наших читателей).

Срок давности

На сегодняшний день Reklama.lv и другие порталы объявлений предлагают к продаже чуть более 4 тыс. квартир в Риге и около 400 квартир в Юрмале. То есть подразумевается, что на них должно найтись столько же покупателей. Но, учитывая не самую высокую покупательную способность наших сограждан, а также непрекращающийся их отток за границу, встает резонный вопрос: а кто же все это будет покупать (даже учитывая, что многие, продав одну квартиру, покупают другую)? И на фоне того, что в Риге планируется возвести еще несколько микрорайонов нового жилья (притом что людей в стране становится меньше), вопрос продажи должен становиться все острее.

Понятно, что каждый хочет квартирку новую и чистенькую, но далеко не каждый готов заплатить 2 500 евро за квадратный метр новостроя. Поэтому цены охотнее растут на вторичном рынке жилья. Что же он собой представляет сегодня?

В основном к продаже предлагаются квартиры в серийных домах, построенных в 70-80-е годы прошлого века (так называемый «застойный период», когда в СССР шел процесс бурного строительства жилья под лозунгом «Каждой семье по квартире»).

Покупателю сразу стоит сделать выбор, что он ищет: жилье со свежим ремонтом, «убитое» или «ни то ни се» — вроде бы ремонт когда-то был сделан, и неплохой, но все уже изрядно пообносилось, или новый ремонт сделан частично (комната, ванна, кухня на выбор). Цены, как вы понимаете, отличаются. Свои минусы есть везде.

Конечно, «убитое» жилье (а такого большинство) вроде бы дешевле, но не намного, а хороший ремонт двухкомнатной квартиры вам встанет минимум в 15 тысяч евро. Вроде бы удобно купить свежеотремонтированное жилье (притом что оно ненамного дороже «убитого»). Но тут вас ждет много сюрпризов, которые вскроются уже в первые месяцы проживания. И это помимо того, что материалы (обои, ламинат, сантехника, стеклопакеты и прочее), как правило, будут самые дешевые. Не придется ли потом все переделывать?

Купить квартиру с хорошим ремонтом, но немного «поношенную» многим кажется наилучшим вариантом (все-таки люди делали для себя, а значит, можно рассчитывать на качество). Но не стоит забывать, что после торжественной презентации, когда будет вынесена мебель и вашему взору откроются подтекающие трубы, потрескавшийся паркет и замасленные обои, такая квартира будет не сильно отличаться от «убитой».

И, конечно, перепланировки. Это особая тема. От дизайнерской фантазии наших граждан просто рябит в глазах, чуть ли не в каждой второй квартире снесены перегородки, на их месте созданы чудовищно безвкусные арки, колонны, совмещенные с гостиной кухни — и все это на фоне полного отсутствия соответствующей документации и разрешений из строительного управления. Особенно понравился случай, когда маклер просто замазал на плане квартиры все снесенные перегородки и уверенно заверил нас, что никто никаких документов не спрашивает, если это не несущие стены. Неправда, еще как спрашивают! Банк вам просто не даст ипотечный кредит, если все дизайнерские шедевры не будут официально задокументированы.

Маклер не дремлет

Кстати, о маклерах. С ним познакомится каждый, кто захочет продать квартиру. Как только вы поставите объявление, вам будут писать, звонить, стучаться на Фейсбуке. Их много, они молоды и обаятельны, говорливы и убедительны, немного навязчивы и очень энергичны. Но все-таки непонятно, как они в таком количестве умудряются выжить на нашем скудном рынке недвижимости? Может быть, потому что обещают золотые горы: «Предлагаю реализацию вашей недвижимости в кратчайший срок. Имеется клиентская база, которая поможет быстро и качественно реализовать имущество. Освобожу вас от всех юридических вопросов. Все переговоры с покупателями берем на себя, чтобы продать вашу недвижимость по максимальной рыночной стоимости! Оплата услуг только после подписания договора купли/продажи. Звоните в любое время! На любые интересующие вас вопросы отвечу по телефону, либо при личной встрече БЕСПЛАТНО».

Не покупайтесь на слово «бесплатно». Это только чтобы подружиться. Другой маклер нам с порога заявил, что берет 3% от стоимости продажи. Это даже больше, чем налог за сделку (2%). И что это за волшебная клиентская база, где терпеливые клиенты годами ждут именно вашей «убитой» квартиры? На максимальную цену тоже не рассчитывайте, первое, что попытается сделать маклер, — это сбить вашу цену, рассказав, в какой конуре вы на самом деле живете. Ну а за остатки вы и сами легко продадите жилье за пару недель.

Можно ли продать без маклера? Можно. Особенно если у вас и у вашего клиента нет никаких проблем, например, с ипотекой. А проблемой сегодня может стать все что угодно, так как банки стали очень осторожны и направо-налево кредиты больше не раздают.

Например, есть банк, от которого не дождешься ипотеки на последний этаж и на один определенный серийный проект (не будем говорить какой, чтобы не расстраивать потенциальных продавцов). От покупателя банки требуют показать, сколько он сам готов заплатить, и бесцеремонно спрашивают: а откуда у вас эти деньги? Или, например, покупателю, молодому мужчине, с официальной зарплатой на руки более 800 евро, без кредитов и долгов, с хорошей кредитной историей, отказали три банка подряд, даже не объяснив причины.

В таких случаях люди сами бегут к маклеру. Давайте и мы обратитмся за советом к владелице фирмы, специализирующейся на сделках с недвижимостью, Елене Корджевой, которая также преподает в Латвийском университете свой авторский курс «Сделки с недвижимостью».

Хрущёвка стоять будет

«Жилой фонд на самом деле очень старый, и банки об этом знают, — объясняет Елена Корджева. — Есть серия, под которую кредитов уже не дают, потому что неизвестно, что происходит с этими зданиями: там была наружная сварка, то есть имеются металлические детали, которые десятилетиями подвергаются метеовоздействиям, — и они неизбежно приходят в негодность.

Что касается панельных домов (602-я, 467-я, «литовки» и др.), то там тоже использовалась сварка (кроме 119-й серии), только внутренняя. Ее не видно, фактически никто не обследовал эти здания, и мы не знаем, как сейчас ведет себя эта сварка: возможно, все хорошо, но доступа к этим точкам нет, потому что для этого нужно вскрывать стены здания. Поэтому мы сидим и терпеливо ждем, что же будет с домами.

А вот хрущевки вечные: все развалится, а хрущевка стоять будет. Да, они неудобные, тесные, у них несовременная планировка. Однако они нас переживут, если их не снесут принудительно.

103-я серия частично кирпичная, частично панельная. Кирпич стоять будет, ему ничего не сделается.

Люди, которые хотят сэкономить, предпочитают брать неотремонтированные квартиры, но вопрос экономии спорный, потому что мы не знаем, что там внутри и сколько придется вкладывать.

Обычному среднестатистическому человеку, который хочет просто въехать и жить, конечно, приятнее заходить туда, где чистенько и красивенько. Я, как профессионал, могу четко сказать, что красиво — не всегда хорошо. Вам повезло, если человек делал ремонт для себя, но сейчас в силу каких-то причин продает свое жилье. Но если он делал это на продажу, то точно не надо нам такого счастья.

Есть нюансы

Зачем продавцу маклер? Елена Корджева, директор фирмы EKOCENTRS, считает: во-первых, для правильной оценки. «Вы продаете, и ваше свое вам нравится сильно — это нормально, но вы его неадекватно оцениваете. Я хочу столько! Хотеть ты можешь, получить — нет. Но ты можешь потратить массу времени, сил и средств, давая рекламу, но так ничего и не продав. Хороший маклер способен оценить ситуацию разумно и объяснить, что тебе на самом деле выгодно. У тебя есть время ждать хорошей цены или у тебя этого времени нет? Если есть время, хорошо, мы будем караулить хорошую цену столько, сколько нужно.

Второй момент: налоговая составляющая. Все ли понимают, какие и в каком размере налоги надо платить? Прибегает ко мне парень: «Елена, помогите, мне пришла бумажка из налоговой!» Милый мой, если тебе уже пришло извещение, помочь я тебе ничем не могу, ты уже сделал все, чтобы получить эту бумажку, ты все подписал сам, и отменить эту сделку я никак не смогу. Вот если бы ты пришел ко мне на две недели раньше, то много денег сэкономил бы. И на это попадаются очень многие. Очень много глупостей совершают наши люди.

Вот, например, реальный случай, с которым мне пришлось недавно столкнуться: моряк покупал квартиру на легальные средства, но зачем-то снял всю сумму со счета, закрыл счет и собирался расплачиваться за квартиру наличными, ничего не зная про закон, который ограничивает оборот наличных денег (более 7200 евро на одну сделку с наличными запрещено латвийским законодательством).

Дуновение ветерка

— Ну вот вы говорите, Елена, что и рынок вялый, и банки неохотно дают кредиты, а с другой стороны — всякую ли квартиру удастся продать?

— Продать можно почти все. Вопрос цены и вопрос качества продавца. Не надо втюхивать, надо честно продавать. И безусловно, у риелторов профессиональных возможностей гораздо больше. Но фраза «у нас есть своя база данных» — это, конечно, полная чушь. Мне всегда очень смешно, когда об этом говорят, потому что если у меня есть база данных покупателей, то что же я им до сих пор ничего не продал? А если они что-то купили, то они уже выпали из базы данных.

Если говорить о состоянии рынка недвижимости, то, по моему субъективному мнению, в январе, конечно, количество сделок уменьшилось. Что понятно, Новый год и Рождество, многие уехали, расслабились. Летом также будет период, когда жарко — и никто даже не пошевелится. Это логически обоснованные вещи.

Но, в принципе, для меня рынок Латвии печален. Предложение превышает спрос. Покупателей столько нет, у нас слишком большой отток населения.

— Но и банки не очень охотно дают кредиты...

— Ну так на их глазах только что убили товарища (речь идет о показательной ликвидации банка ABLV. — Газета «СЕГОДНЯ»)... Еще не оплакали погибшего. Они боятся, я не могу их за это осуждать. Тем более что рынок крайне нестабилен. Мы же очень маленькие, зависим от дуновения ветерка в любую сторону.

Советы бывалых

Огромная ошибка, которую в Латвии совершает рядовой покупатель (если он не строитель): главное внимание уделяется внешнему виду квартиры. А это вообще не то, куда надо смотреть.

При покупке жилья надо изучить генеральные вещи:

* 1. Месторасположение здания (безопасность, инфраструктура).

* 2. Коммуникации и несущие конструкции здания. Для этого можно пригласить строителя или эксперта. Можно самим наклониться, заглянуть под ванну, под раковину, поговорить с дворником, спросить, как часто лопаются трубы.

* 3. Планировка квартиры.

Это те три вещи, которые вы не можете изменить. А стены вы всегда можете перекрасить в любимый цвет.

Налоговые сюрпризы

Не редкость, когда латвийские продавцы квартир неожиданно для себя сталкиваются с необходимостью заплатить налоги со сделки. Согласитесь, сомнительное удовольствие, продав квартиру за 50 тысяч евро, получить извещение о том, что из этой суммы вы должны заплатить государству 10 тысяч.

Юрист Павел Бригис пояснил газете «СЕГОДНЯ», когда налог платить НЕ НАДО:

Закон «О подоходном налоге с населения» (Par iedzIvotAju ienAkuma nodokli) содержит 9-ю статью «Не облагаемые налогом виды доходов». Часть 1-я этой статьи гласит: налогом не облагаются следующие виды доходов:

— доход от отчуждения (продажи) недвижимости, которая находилась в собственности плательщика дольше 60 месяцев (5 лет) и в течение последних 12 месяцев подряд была декларированным местом жительства собственника;

— доход от отчуждения (продажи) недвижимости, которая находилась в собственности плательщика дольше 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственной недвижимостью собственника.

...Если эти условия не соблюдаются, готовьтесь платить налоги. Сколько? Статья 15 этого же закона гласит: ставка налога при продаже квартиры составляет 20% при годовом доходе продавца не более 20 004 евро (1667 евро в месяц). Если годовой доход выше, то ставка налога увеличивается до 23% со сделки по продаже квартиры. И так по нарастающей.

Налог от индивидуальной продажи недвижимости взимается с разницы между стоимостью продажи и купли. При условии, что купля и продажа недвижимости не являются коммерческой деятельностью. Попытки манипулировать договорными ценами ниже кадастровой стоимости тщетны.

Покупателям жилья следует помнить еще об одном налоге — налоге на недвижимость, который в Латвии составляет от 0,2-3,0 процента. Точная ставка устанавливается местным самоуправлением, на территории которого находится недвижимость. Самому жадному самоуправлению, которое постановило собирать с местных жителей по 3 процента, владельцу квартиры или дома с кадастровой стоимостью 100 тысяч евро придется ежегодно отдавать по 3 тысячи евро.

Татьяна МАЖАН.

Как правильно принять и оставить наследство

Хотя большинство жителей Латвии признают, что юридическую сторону наследования важно уладить заблаговременно, в реальности же многие не знают, как это сделать и куда для этого нужно обращаться.

Не знаю и не хочу знать

Люди не спешат обращаться к нотариусу, чтобы уладить вопросы наследования, по разными причинам – от эмоциональных, таких как нежелание говорить о смерти или суеверного страха «чтобы не накликать беду», до элементарной нехватки знаний и информированности. Согласно результатам опроса, больше пятой части опрошенных не информированы о том, что наследство предусматривает, в том числе, и наследование долгов, что впоследствии может привести к неприятным сюрпризам для близких. Кроме того, многие не знают, что нужно делать и куда обращаться для того, чтобы, например, заключить договор наследования или оформить завещание. «Понятно, что о своем уходе из жизни и о связанных с этим аспектах людям не хочется ни думать, ни говорить, однако в интересах каждого хотя бы раз поговорить о делах наследования со своими близкими. Это необходимо для того, чтобы воля ушедшего была исполнена так, как он этого действительно хотел. Причем о вопросах наследования стоит задуматься каждому независимо от возраста и размера собственности, поскольку по наследству близкие могут получить не только собственность, деньги и другие ценные вещи, но и долговые обязательства. Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, надо своевременно отправиться к эксперту, который развеет сомнения, даст ответы на возникшие вопросы и в соответствии с ситуацией оформит юридическую сторону наследства», – говорит эксперт Института финансов Swedbank Эвия Кропа.

Завещание – не только для пожилых людей

«Завещание или договор наследования уже давно перестали быть документами, которые составляют только убеленные сединами старики. Квартира, земля, хоть немного денег в банке. И небольшие материальные ценности стоят того, чтобы задуматься о выражении своей последней воли, тем самым уладив дела еще при жизни, но главное – облегчив наследникам перенятие имущества. Как бы то ни было, важно помнить, что в том случае, если завещания вовсе нет, вместо человека будет решать закон, но это, к сожалению, порой становится причиной споров между близкими ушедшего», – подчеркивает председатель Латвийского совета присяжных нотариусов присяжный нотариус Янис Скрастиньш.

Каждый год последнюю волю в завещании у латвийских присяжных нотариусов высказывают в среднем 3000 человек, и статистика Совета присяжных нотариусов говорит о том, что после отказа от свидетелей (в 2014 году) количество составляющих завещание у нотариусов возросло в два раза. В свою очередь, договор наследования люди заключают в среднем в 100 случаях в год.

«Тем, кто хочет быть уверенным в том, как его имущество будет разделено после смерти, очень важно сделать первый шаг – прийти к присяжному нотариусу. Учитывая пожелания человека в отношении судьбы своего имущества после его ухода, присяжный нотариус может порекомендовать, какой из трех способов выбрать для выражения своей воли – составить завещание, заключить с выбранным наследником договор наследования или же не делать ничего и позволить, чтобы разделение наследства происходило в соответствии с законом, если последняя воля согласуется с тем, что установлено законом», – говорит Янис Скрастиньш.

Договор задатка – гарантия сделки

Договор задатка и для покупателя, и для продавца служит гарантией того, что сделка состоится. Является ли такая гарантия надежной и что нужно учитывать при заключении договора задатка?

Зачем нужен договор задатка?
Руководитель Юридического управления Swedbank Агнесе Гарда поясняет: «Договор задатка, как правило, заключается для того, чтобы подтвердить серьезность намерений приобрести определенный объект недвижимости. Покупатель хочет быть уверенным в том, что за время, пока он оформляет кредит или выясняет более подробные обстоятельства сделки, выбранное им жилье не будет продано кому-то другому, а продавец знает, что покупатель серьезно намерен купить его недвижимость. Инициировать заключение договора задатка может любая из сторон, а его целью является обоюдное подтверждение серьезности намерений».

Где это делается и что нужно знать?
Заключить договор задатка можно у нотариуса, но это необязательно. Договор задатка – это соглашение, заключенное между двумя лицами и подтвержденное подписями. Помните, что хорошо составленный и грамотно оформленный договор может снизить вероятность возникновения рисков. Основные положения договора задатка регламентируются гражданским законом, поэтому в договоре нужно прописать всего несколько основных пунктов, в частности, срок договора или срок, в который должен быть заключен сам договор купли-продажи, сумму покупки, покупаемый объект и имеющиеся отягощения (или их отсутствие), а также собственно сумму задатка. В договор можно внести также некоторые дополнительные условия, например, порядок расчетов, который будет предусмотрен в договоре купли-продажи. Чем подробнее сделка будет прописана в договоре задатка, тем меньше риск того, что вы не сможете договориться о каком-нибудь условии купли-продажи. Например, если продавец захочет получить деньги до перехода прав собственности и регистрации ипотеки.

Договор задатка предусматривает, что в случае, если покупатель отказывается от покупки, он теряет внесенный задаток, а если от сделки отказывается продавец, он должен вернуть уплаченную покупателем сумму в двойном объеме. Чем больше сумма задатка, тем тщательнее нужно подходить к составлению договора и проработке сделки, чтобы не потерять деньги в случае невыполнения договора. В случае возникновения споров или неисполнения одной из сторон своих обязательств по договору, ситуация решается в соответствии с уже упомянутым гражданским законом.

Какими должны быть сумма и срок договора?
Сумма и срок договора законом не регламентированы, поэтому о них придется договариваться самим. Обычно в виде задатка вносятся 5-10% от суммы сделки, но это вполне могут быть и всего несколько сотен евро. Тут главное, чтобы и продавец, и покупатель чувствовали себя уверенными в серьезности намерений друг друга. Если сумма задатка окажется слишком маленькой, не исключено, что продавец будет продолжать предлагать объект другим покупателям, добавив к конечной цене потенциальные убытки, которые возникнут у него в случае расторжения договора. Кроме того, продавец будет бояться, что покупатель может просто передумать. Несмотря на то, что договор задатка является согласием сторон заключить сделку, он не запрещает искать другие возможности, учитывая при этом возможные последствия и штрафные санкции, которые возникнут в случае расторжения договора.

Чем может помочь банк?
Договор задатка заключается между двумя сторонами и банк участия в этом процессе не принимает, тем не менее, есть вещи, которые обязательно нужно сделать. Руководитель направления ипотечного кредитования Swedbank Нормундс Дуцис отмечает, что договор задатка не следует заключать до того, пока банк не одобрит покупателю кредит. Совет очень простой: прежде чем искать недвижимость или заключать договор с покупателем, проконсультируйтесь со специалистом банка и оцените свою кредитоспособность, а именно какую сумму в виде кредита вы сможете получить. Не менее важно также понять, сколько времени займет сбор документов, оформление кредита и регистрация в земельной книге. Если предусмотренный в договоре задатка срок окажется недостаточным для получения кредита, вам придется просить продавца его продлить, а если он не согласиться, вы рискуете потерять внесенный задаток. Кроме того, нужно учитывать, что внесенный задаток может стать частью первого взноса, но только в том случае, если вы сможете доказать его уплату. Поэтому безопаснее передавать деньги перечислением.

Какими рисками не стоит пренебрегать?
Руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus Кристине Дубане считает, что при покупке недвижимости лучше воспользоваться помощью специалиста. Она подтверждает, что основной ошибкой при заключении договора задатка является слишком короткий срок, отведенный на заключение договора купли-продажи. Помочь выбрать оптимальный срок могут специалисты банка или маклеры. Кроме того, нужно выяснить, нет ли у недвижимости отягощений или долгов. Одним из аспектов, о котором люди часто забывают при совершении сделки, является обязательная подпись супруга или супруги продавца в договоре. Бывают ситуации, когда люди только у нотариуса узнают о том, что собственность невозможно продать без согласия супруга. Заключая договор задатка, нужно учитывать также, что никакие обстоятельства, открывшиеся позже, не влияют на его исполнение, если это не было заранее оговорено в договоре. Например, если открываются факты, которые существенно снижают стоимость недвижимости, а в договоре такая ситуация не была предусмотрена, покупатель не имеет право требовать отмены договора. Покупатель, конечно же, может обратиться в суд, но это длительный и сложный процесс, причем без малейшей гарантии на успех. Поэтому специалисты рекомендуют внести в договор задатка пункт о том, что покупатель имеет право проверить состояние недвижимости уже после заключения договора и может расторгнуть договор без потери задатка в случае обнаружения существенных несоответствий. Впрочем, лучше все проверить еще до заключения договора и внести задаток со спокойной душой.

Чем предварительный договор купли-продажи и договор бронирования отличаются от договора задатка?
Сейчас многие застройщики предлагают бронировать квартиры в строящихся домах, которые еще не сданы в эксплуатацию. На практике это означает, что продавец предлагает потенциальному покупателю заключить не договор задатка, а предварительный договор купли-продажи или договор бронирования. Таким образом, покупатель вносит определенную сумму бронирования и ждет, пока застройщик достроит дом, сдаст его в эксплуатацию и разделит на квартиры. Это может затянуться на полгода, а то и на год. Заключая предварительный договор купли-продажи или договор бронирования, нужно обратить внимание на то, как называется внесенная покупателем сумма. Она может называться задатком, но чаще всего уплаченная покупателем при заключении подобного договора сумма именуется первым взносом или платой за бронирование. Таким образом, в случае неисполнения продавцом своих обязательств норма закона о возврате задатка в двойном размере на продавца не распространяется, если только не было специально предусмотрено в договоре.