воскресенье, 1 сентября 2019 г.

Основные схемы мошеннических сделок на рынке недвижимости Латвии


Латвийская ассоциация недвижимости LANĪDA совместно с представителями Управления по борьбе с экономическими преступлениями провела для агентов недвижимости семинар о том, как бороться с мошенничествами на рынке недвижимости, как избежать столкновения с мошенниками, какие приемы они используют, чтобы завладеть чужой недвижимостью, и на что нужно обращать внимание при заключении сделки, чтобы дело не дошло до проверок, вмешательства полиции и возбуждении уголовного дела.

Госполиция ведет статистику всех преступлений в Латвии (самое распространенное преступление – это кражи), не выделяя мошенничество в отдельную сферу, поэтому эксперты собрали данные о мошенничестве и мошенничестве в группе лиц и в крупных размерах. В эти данные входит мошенничество не только с недвижимостью, но и другого рода – например, с фондами ЕС, с партнерами по бизнесу и др. В прошлом году о мошенничестве в целом начат 121 уголовный процесс, но в каждом из них может быть несколько эпизодов или преступных деяний (например, предметом мошенничества стали несколько объектов недвижимости), и в целом констатирован 131 эпизод. Больше всего случаев произошло в Риге и Рижском регионе, где в основном мошенничество направлено на недвижимость (квартиры, дома), а в регионах же большинство случаев связано с техникой, сельскохозяйственными и лесными землями.

Как происходит мошенничество с недвижимостью?

Рассказывая о последних случаях в области мошенничества с недвижимостью, эксперты пояснили, что обзор составлен по реальным делам и случаям, которые имели место.

Мошенники используют поддельные документы присяжного нотариуса о приобретении недвижимости задним числом (прошение о закреплении, договор купли или дарения, частное завещание без нотариального заверения), которые подаются в земельную книгу.
Выявлено, что таким способом происходит мошенническое приобретение в основном подведомственной государству недвижимости, которая после смерти владельца, не имевшего родственников, которые могли бы наследовать имущество, становится бесхозной. Вдруг объявляются "родственники", и задним числом составляются поддельные документы о получении недвижимости, которая таким образом попадает в руки мошенников.
Введение в заблуждение получателей кредитов. Получателям кредитов в момент заключения договора устно говорится, что кредитный платеж можно задерживать на срок до 60 дней, тогда как в договоре письменно предусмотрены только 30 дней. После того, как получатель задерживает срок выплаты кредитного платежа более чем на 30 дней, кредитодатель начинает процесс бесспорного принудительного исполнения обязательства, реализуя отданную в залог недвижимость. Эта схема реализуется в основном при условии, что кредитополучатель уже выплатил значительную часть кредита или стоимость залога значительно превышает сумму выданного кредита.
Отчуждение недвижимости на основании доверенности. Доверенное лицо злонамеренно использует полномочия, предоставленные доверителем, или же получает доверенность в обмен на "бонусы". Выдавая себя за благотворительную организацию, мошенники предлагают доверчивым людям материальную поддержку и улучшение условий жизни и хитростью получают полномочия распоряжаться их собственностью, в результате собственность отчуждается.
Подмена договора: малообразованных людей с материальными трудностями при заключении договора вводят в заблуждение о содержании договора (человек считает, что заключает договор займа, а на самом деле речь идет о купле-продаже недвижимости). В обоих последних случаях используются частные документы, а не форма нотариального акта.
Выявленные случаи показывают, что мошенники не работают в одиночку. Это целая цепь: от первого лица до добросовестного приобретателя имущества, и у каждого в этой цепочке есть свое место: один находит недвижимость, второй подделывает документы, третий подписывает, четвертый получает деньги, пятый ищет новых владельцев и др. Бывали случаи, когда уже находящуюся в судопроизводстве, арестованную квартиру через какое-то время пытаются снова продать при помощи уже других схем.

Информация об интересных для преступников объектах недвижимости поступает к ним от домоуправлений, от участковых полицейских инспекторов, социальных работников, нотариусов, были подозрения также в отношении семейных врачей и работников социального ухода. В настоящее время сложилось хорошее сотрудничество с судьями земельной книги и нотариусами, которые активно сообщают о подозрительных сделках. Многие из дел удалось раскрыть только с их помощью, потому что лицо, пытающееся получить недвижимость мошенническим путем, не доходит до земельной книги и задерживается уже в ее отделении, так как у судей достаточно информации о рисках, на которые следует обращать внимание.

Как не попасться в лапы мошенников?

Раньше мошенники наблюдали, искали, уговаривали людей подписывать документы, теперь люди уже не столь доверчивы.

Что делать, чтобы не оказаться замешанным в мошенническую сделку? Как удостовериться, что недвижимость принадлежит человеку на законных основаниях? Обязательно нужно проверять документы, которые предъявляет человек. Часто генерируются искусственные документы, недвижимость пускается по цепочке и продается первому покупателю.

Одним из признаков потенциального мошенничества с недвижимостью может быть ее цена. Такие сделки протекают молниеносно, цепочка должна быть быстрой и короткой, недвижимость реализуется за неделю-две. Нередко мошенники стремятся заключить нечестную сделку как можно скорее - ее ускоряют искусственно, устанавливая подозрительно выгодную продажную цену.

Еще одним признаком мошеннической сделки являются желание заключить ее без участия нотариуса и предъявление нотариально не заверенных документов. Поэтому никогда не следует спешить со сделкой, а лучше лишний раз убедиться в ее законности. Также, чтобы избежать мошенничества, лучше заранее позаботиться о наследовании недвижимости и привести в порядок документы.

Маленькие квартирки и миллионные апартаменты

Как правило, целью мошенников становятся небольшие, дешевые объекты недвижимости, но есть случаи и с более крупными объектами. Часто владельцы такой собственности находятся за границей, поэтому нужно тщательно исследовать, на основании каких полномочий внезапно возникают арендодатели или управляющие. Не часто, но случается, что хозяева приезжает в Латвию и удивляются, что недвижимость уже продана.

Тенденции и методы мошенничества одинаковые, идет ли речь о типовой квартире в Иманте или дорогих апартаментах в тихом центре. Но мошенники все-таки стараются избегать схем с супердорогой недвижимостью, так как рынок таких объектов очень маленький.

Cамый сложный вопрос – что дальше происходит с объектами недвижимости, которые стали предметом мошеннических сделок и были арестованы. Понятно, что продажей таких объектов полиция не занимается. Могут быть применены новые поправки к Уголовному закону – принимается, что квартира была приобретена преступным путем, у нее нет владельца, она признается преступно нажитым имуществом и арестовывается. Полиции больше не надо доказывать, что объект приобретен мошенническим путем, если никто не может обосновать его происхождение. То же самое относится и к преступно нажитым средствам, банковским счетам и др. Если никто не может доказать легальное происхождение, закон позволяет зачислить такое имущество в государственный бюджет.

Пути решения проблемы

Для уменьшения риска подачи в земельную книгу поддельных и не соответствующих воле владельца недвижимости документов на портале www.zemesgrāmata.lv появился бесплатный инструмент, позволяющий каждому быть информированным о действиях с недвижимостью в земельной книге. Заказав услугу надзора за своей собственностью, владелец немедленно получает на электронную почту уведомление, если по конкретному объекту подано на регистрацию прошение о закреплении. Прошение о закреплении земельная книга рассматривает в течение десяти дней. Как правило, мошенники сразу же перепродают либо закладывают недвижимость. Если о поданном прошении о закреплении владелец сразу же узнает, есть возможность предотвратить регистрацию конкретной сделки.

Новые тренды

Существуют и другие, в настоящее время весьма актуальные виды мошенничества. Так, например, в последнее время мошенники меняют реквизиты легальных фирм, банковские счета, выманивая деньги. В интернете меняются реквизиты реально работающей фирмы, и деньги уходят не ей, а мошеннической фирме со счетами за границей. Если предприниматели реагируют в течение нескольких дней, платеж можно заморозить и перехватить деньги. Благодаря сотрудничеству с банками и банковской ассоциацией удалось уберечь от мошенничества многих людей. Или, например, фирме присылается сообщение о том, что партнер сменил название с Rīga-Daugava на Daugava-Rīga, и банковский счет, на который нужно перечислить очередной платеж. Если предприниматель как следует не знает своих партнеров, он может попасться на такую удочку. А на информацию о мошенничестве с фондами ЕС реакция очень жесткая: при малейшем признаке все имущество моментально арестовывается, и все средства придется вернуть, даже если вы являетесь добросовестным приобретателем.

На что в первую очередь следует обращать внимание:

Очень выгодная цена и продавец хочет сразу получит большой задаток;
Малейшее подозрение на поддельные нотариальные документы;
Нереально короткий срок заключения сделки;
Иностранцу предоставляется договор на латышском языке и не обеспечивается перевод.
В каждом таком случае стоит сообщать полиции, чтобы подобные сделки фиксировались. Если же мошенничество происходит прямо сейчас, полиция отреагирует немедленно.

Ирина Сярки,

Комментариев нет:

Отправить комментарий