Новый закон о найме жилья 2018

Разработанный Министерством экономики законопроект "О найме жилых помещений" был одобрен комитетами кабинета министров 23 апреля. Министерство экономики полагает, что новый закон будет способствовать строительству доходных домов и доступности жилья, обеспечит справедливое правовое равновесие между нанимателями и владельцами недвижимости.

Новый закон решает две основные проблемы — обуздание теневой экономики и предлагает механизм решения споров между владельцами жилья и квартиросъемщиками, например, в случае неоплаты счетов. Для внедрения новой системы предусмотрен переходный период. В зависимости от ситуации он может длиться от 2 до 5 лет.

Найм жилья: что изменится?
Регистрация в Земельной книге. Договор найма должен быть зарегистрирован в Земельной книге (эта услуга будет бесплатной). Поскольку информация о сделках будет публично доступной, это позволит защитить права как владельцев недвижимости, так и нанимателей. Кроме того, регистрация позволит искоренить практику фиктивных договоров найма, а также защитит добропорядочных нанимателей в случае смены владельцев недвижимости. Договор найма, закрепленный в Земельной книге, будут переходить "по наследству" новому владельцу.

Запрет на бессрочные договоры. Действующее сейчас законодательство разрешает бессрочные договоры найма, но в будущем их планируется запретить. После завершения срока действия договора наниматель обязан освободить жилплощадь, если сторонам на удастся прийти к соглашению по новому договору. Иными словами, продлить срок договора нельзя, придется заключать новый договор. Авторы законопроекта отмечают, что при срочном договоре квартиросъемщики смогут без особого основания расторгнуть договор, предупредив об этом владельцев недвижимости. Собственники по-прежнему смогут расторгнуть договор только в случаях, оговоренных в законе.

Права членов семьи. В будущем члены семьи квартиросъемщика не получат постоянного права на использование жилого помещения. Поэтому они не будут нести солидарную ответственность за исполнение условий, оговоренных в договоре. В случае смерти нанимателя у членов семьи будет право требовать заключение нового договора найма без изменений условий прежнего документа.

Арендная плата. Владелец недвижимости сможет увеличить арендную плату лишь в случаях, если в договоре будут указаны принципы и порядок такого подорожания, например, когда повышение арендной ставки связано с инфляцией (средний годовой показатель), планируемыми расходами и т.д.

Рассмотрение споров. Законопроект устанавливает ускоренный процесс рассмотрения споров между сторонами (вместо 2 лет — 4 месяца) и связанные с этим расходы. Сейчас все споры рассматривает суд. В будущем с учетом поправок к Гражданскому закону предлагают ввести практику внесудебного исполнения обязательств в отдельных случаях. Рассмотрение таких дел хотят передать судьям Земельной книги.

Условия, при которых нанимателя могут обязать освободить жилплощадь:

закончен срок договора и заключена договоренность о заключении нового договора;
возникновение задолженностей (не менее 2 месяцев);
при отчуждении недвижимости, если договор найма не занесен в Земельную книгу, и прошло пять лет после вступления в силу новой редакции закона.
При такой схеме, как отмечают в Министерстве экономике, для потенциальных инвесторов снижается риск инвестиций в строительство доходных домов.

Когда поправки вступят в силу?
Законопроект еще должен утвердить Кабинет министров и принять Сейм. Договоры, которые будут заключены до вступления в силу новой редакции закона, надо будет занести в Земельную книгу в течение пяти лет.

В течение двух лет после вступления в силу новой редакции закона владельцы недвижимости и наниматели, которые уже живут в квартирах, будут обязаны заключить новый договор. Это норма касается, например, жителей денационализированных домов, если жилое помещение используется еще на основании договора, составленного в советское время. Если договориться о новых условиях не удастся, с требованием можно обратиться в суд, который после объективного анализа ситуации установит срок действия договора (не более 10 лет) и размер квартплаты.

На решение споров отведут 97 дней
Законопроект оговаривает ускоренный процесс рассмотрения споров между сторонами. Нанимателей обяжут освободить жилплощадь, если:

закончен срок договора и заключена договоренность о заключении нового договора;
в случае возникновения задолженностей (не менее 2 месяцев);
при отчуждении недвижимости, если договор найма не занесен в Земельную книгу, и прошли 5 лет после вступления в силу новой редакции закона.
При такой схеме, как отмечают в Министерстве экономике, для потенциальных инвесторов снижается риск инвестиций в строительство доходных домов.

Как будет действовать новая схема?

задержка платежа (60 дней);
отправка предупреждения (61-й день);
подача заявления в Земельную книгу (68-й день);
рассмотрение заявления (75-й день);
наниматель на этом этапе вправе подать встречное требование, приостановив выселение из квартиры;
подача решения для исполнения (78-й день);
начало исполнительного дела (79-й день);
наниматель на этом этапе вправе подать жалобу на действия судебного исполнителя;
сообщение судебного исполнителя (80-й день);
суд на этом этапе может вынести решение о приостановлении выселения;
освобождение квартиры (97-й день).

По материалам новостного портала DELFI.LV

Газета "Час"."Под одной крышей". Никогда не говори "никогда".

Никогда не говори – «никогда».

Сколько раз уже замечено – если человек что-то твердо решил, он непременно этого добъется, если только никакой «доброжелатель» не собъет его с этого намерения. И фраза «Намерение – есть причина» у Л.Рона Хаббарда точно неспроста родилась.

Была в моей практике одна история, где я, к сожалению, не с лучшей стороны себя проявила. Не поверила я в чужое намерение.

А жаль...

Надо было.

Обратилась ко мне одна клиентка – очень понравилась ей предложенная нами квартира.

 И пришла она выяснить, как она сможет ее купить. С одной стороны – хорошо, есть клиент, ему объект нравится, давайте работать. С другой стороны – сплошной «геморрой». Поскольку денег-то у клиентки нет. То есть, совсем нет.

Абсолютно.

Совсем-совсем нет.

А есть только желание эту квартиру купить. И не просто желание, а железное, нерушимое Намерение. Ей – надо, и все тут. И что-то такое она слышала о кредитах и об ипотеке. И вот на это-то она и рассчитывает.

До сих пор не перестаю ругать себя. По какому праву я решила, что я умнее или лучше этой женщины?! Да, у нее всего 9 классов образования. Да, работает она кастеляншей в социальном учреждении. И да, может быть, много чего в жизни не видала и не знает.

Но!

Никогда не говори – «никогда»!

У нее было передо мной огромное, просто гигантское преимущество – у нее было Намерение!

И я, со всеми своими знаниями, со всем своим образованием и опытом «села в лужу» по самую шею, потому что это я знала(!), что банки дают только 70% от стоимости квартиры. Это я знала, что без собственного капитала в 30% нечего и соваться за кредитом. И я понимала, что «ничего не получится», и что не надо мне этой историей заниматься понимала тоже…

Но это все были – мои идеи. А у этой женщины таких идей не было. Совсем…

Поэтому, невзирая ни на что, ни на отсутствие опыта, знаний, образования, связей или чего-либо еще, без какой-либо поддержки, она сама отправилась на поиски кредита.

Она его и нашла!!!

О господи!

Никогда не говори – «никогда»!

Причем не просто кредит, а кредит в 110%! То есть не только вся, полностью, сумма покупки, не только все налоги и пошлины!

Но и еще ремонт!

Насколько мне известно, она была первая, кому банк дал такой кредит...

Это потом уже была разработана специальная программа, и условия, на которых такой кредит давался. Да и было-то это довольно ограниченное время.

Но тогда! На заре кредитования!

Мы опомниться не могли от удивления, когда эта женщина пришла к нам с банковским решением и потребовала (!), да! - именно потребовала «свою» квартиру.

Никогда не говори – «никогда»!

Конечно, она её купила. Конечно, мы помогли ей все оформить. Она и вправду, была малограмотной и не слишком хорошо понимала, что за чем делать надо, так что помощь ей наша пригодилась.

Но на всем протяжении сделки я не переставала удивляться ее Намерению.

Оно, и только оно, было всему причиной. Только благодаря своему Намерению она получила этот небывалый кредит. Да и то, что за это время никто другой не купил эту квартиру, тоже не случайно. Она с самого начала назначила ее «своей» и это тоже было – Намерение.

Теперь я точно знаю: если есть у человека Намерение достичь чего-либо, он достигнет!

И теперь-то я его, это самое Намерение, всегда вижу!

И, конечно же, помогаю ...

И вот что я хочу сказать вам:

- Никогда, никогда, никогда  не говори – «никогда»!!

Себе я это уже сказала.

Давно.

С того случая.

И ни разу не пожалела об этом…

Газета "Час"."Под одной крышей". Переводчик на человеческий.

Человеческие взаимоотношения – штука вообще тонкая. И, порой, бывает, рвется. Особенно, если одолевают человека проблемы, а решения их найти он не может. Вот и страдают близкие и дальние от взбудораженности мечущегося в поисках решения проблемы человека.

Поэтому и не удивительно, что профессиональный маклер занимается, по сути, не недвижимостью. Мы работаем с людьми, эту недвижимость населяющими. У недвижимости проблем нет. Проблемы людские – вот наша профессия.

И иногда в шутку на вопрос, кем я работаю, отвечаю:

- Переводчиком. С человеческого на человеческий. Просто помогаю людям договориться.

Немножечко предыстории. Молодое Латвийское государство в режиме нон-стоп устанавливало свою государственность, принимая все новые и новые законы во всевозможных сферах человеческого бытия. И это неудивительно. Со сменой власти произошла и смена общественного строя, и из социализма мы вдруг очутились при капитализме. И надо было срочно что-то с этим делать. Так что законы принимались. И раздел собственности тоже имел место быть.

В частности, был принят закон о возврате наследникам того имущества, которое было в свое время, то есть после 40-го года экспроприировано в пользу государства. В установленные сроки наследники имели право, предъявив документы, обратиться в суд и получить права собственности на здания, построенные их дедами и прадедами.

И эти люди получали в собственность большие и маленькие дома, и земельные наделы. Да, это безусловно, было для них восстановлением исторической справедливости.

И все бы было хорошо, если бы не одно НО!

Даже – два.

Во-первых, надо понимать - эти дома не стояли полвека пустыми. Их населяли люди. Которые вдруг в одночасье стали заложниками новоиспеченных хозяев. А во-вторых, эти самые «хозяева» зачастую сами от макушки до пят были продуктом советской системы и никак не имели даже азов понимания, что и как им теперь делать с этим самым наследством.

Одно дело, с гордостью «владеть» красивым многоэтажным зданием в центре Риги. В теории. А на практике – что делать с людьми, его населяющими? Что делать с протекающими трубами и осыпающейся штукатуркой? И почему, вообще, со всем этим я, Гордый Владелец, должен что-то делать?! Что, собственность - это еще и заботы? И по какому праву эти «несобственники» сидят в моих, моих (!) квартирах и чего-то еще от меня требуют! А не выселить ли мне их всех?

А отсутствие опыта и знаний не способствует легкому разрешению подобных ситуаций. Поэтому конфликты между «новохозяевами» и жильцами были в тот период делом едва ли не обычным.

Вот только один случай.

Обратилась ко мне одна семья, молодые родители с парой чудесных детей.

Слезная просьба:

- Помогите выехать из хозяйского дома! Готовы платить, готовы на все, что угодно, лишь бы поменять жилплощадь!!

А причина проста, как двери – новоиспеченный хозяин успел усвоить только свои права, но никак не обязанности. И убежден, что жильцы, до перехода собственности абсолютно спокойно населявшие свою квартиру на основании договора найма с государством, являются гнусными узурпаторами и должны, и обязаны, сейчас же и немедленно убираться из его кровных стен. О чем он им не просто говорит, а убеждает действием, врываясь по ночам с нарядом полиции.

Кстати, я искренне сочувствовала полиции. Не имея на тот момент четкого понимания, они просто старались делать свою работу, основываясь на собственном «пролетарском» правосознании. В результате, одна группа полиции, вызванная хозяином на основании того, что люди «незаконно» заселили его собственность, ночью врывалась, а другая, вызванная жильцами, первую группу удаляла. Конечно, растить детей в таких условиях было практически невозможно.

Законодатель, к сожалению, далеко не всегда способен предвидеть возможные последствия собственного законотворчества. А закон всегда принимается по поводу каких-то ситуаций, уже сложившихся в обществе. Поэтому закон «опаздывает», ситуация складывается раньше.

Вот и в этой ситуации закон «опаздывал». И жилец, мечтающий о смене места жительства, не имел права «купить», он мог «менять» свою-не свою квартиру на другую жилплощадь. С согласия, разумеется хозяина. А какое согласие может дать человек, врывающийся ночью с полицией?

И вопрос не в том, чтобы найти подходящий вариант. Это-то как раз «дело десятое». Главное – добиться сотрудничества там, где царит полное непонимание и, соответственно, противодействие. Тут без переводчика на «человеческий» не обойтись. 

Вы думаете, это – легко?

Уладить человека, который, конечно, в глубине души, знает, что он не прав, но признать этого никак не желает? Во-первых, его надо найти. Ибо любой нашкодивший имеет такую тенденцию - убежать и спрятаться - вспомните детство:) .

Поэтому пришлось начинать, буквально, с раскопок – кто, где и как найти. В нашем случае выяснилось, что наш новохозяин не какой-то там малограмотный крестьянин, а вполне образованный человек, работающий, к тому же, в Государственной библиотеке. Где он и был мною найден. И где у него не было ни единого шанса спрятаться или уклониться от разговора, не вызвав при этом повышенного интереса своих коллег к его личным «приключениям».

И, конечно же, был он мною улажен и приведен к пониманию. И, разумеется, дал согласие на все, что было необходимо. Включая денежную компенсацию за то, что люди освободят ему квартиру, в которой по закону имели полное право проживать и далее. И эта молодая семья благополучно переехала в другую квартиру не в «хозяйском», а в государственном доме, которую позже благополучно приватизировала. Но это – уже совсем другая история.

Сейчас, к счастью, этот вопрос уже не актуален. Но там, где есть люди, возникают порой проблемы. И их – надо решать.

И мы по-прежнему готовы быть переводчиками… на «человеческий».

"Точка отсчета" Сдача в аренду жилой недвижимости

Действия сотрудников компании EKOCENTRS при сдаче жилой недвижимости (дома, квартиры)

·        Оценка ситуации, анализ рынка, консультация по установлению размера арендной платы. Результат: Вы получаете информацию и принимаете наиболее эффективное решение. ·        Фотосессия. Результат: профессионально сделанные фотографии Вашей недвижимости, отражающие ее с наилучшей стороны. · Подготовка действительно продающего рекламного предложения, размещение его на всех возможных ресурсах, Результат: информация о продаваемом объекте подана грамотно и распространена среди целевой аудитории. ·  Осуществление рекламных мероприятий на регулярной основе, в т.ч. организация показов недвижимости, Результат:  Наш специалист общается с потенциальными покупателями,  выезжает на каждый показ объекта. Работа ведется до конечного результата. ·  Общение с потенциальными арендаторами, тестирование. Отсеивание потенциально проблемных арендаторов. Результат: Вашу недвижимость осматривают только те потенциальные арендаторы, которые не являются проблемными согласно результатам предварительного тестирования. · Подготовка договора аренды, обеспечивающего максимальную безопасность для Вас и акта сдачи-приемки недвижимости. Организация подписания договора с арендатором. Результат:  Максимально безопасным образом оформленные взаимоотношения с Вашим арендатором. ·      Ежемесячный контроль состояния недвижимости, показателей счетчиков и своевременных платежей по всем счетам, связанным с недвижимостью. Результат: Ваша недвижимость приносит Вам доход без Вашего личного участия.