Газета «СЕГОДНЯ» решили провести собственное расследование, взглянув на ситуацию с точки зрения обывателя, и попытались продать, а потом купить квартиру (при подготовке материала использованы реальные истории наших читателей).
Срок давности
На сегодняшний день Reklama.lv и другие порталы объявлений предлагают к продаже чуть более 4 тыс. квартир в Риге и около 400 квартир в Юрмале. То есть подразумевается, что на них должно найтись столько же покупателей. Но, учитывая не самую высокую покупательную способность наших сограждан, а также непрекращающийся их отток за границу, встает резонный вопрос: а кто же все это будет покупать (даже учитывая, что многие, продав одну квартиру, покупают другую)? И на фоне того, что в Риге планируется возвести еще несколько микрорайонов нового жилья (притом что людей в стране становится меньше), вопрос продажи должен становиться все острее.
Понятно, что каждый хочет квартирку новую и чистенькую, но далеко не каждый готов заплатить 2 500 евро за квадратный метр новостроя. Поэтому цены охотнее растут на вторичном рынке жилья. Что же он собой представляет сегодня?
В основном к продаже предлагаются квартиры в серийных домах, построенных в 70-80-е годы прошлого века (так называемый «застойный период», когда в СССР шел процесс бурного строительства жилья под лозунгом «Каждой семье по квартире»).
Покупателю сразу стоит сделать выбор, что он ищет: жилье со свежим ремонтом, «убитое» или «ни то ни се» — вроде бы ремонт когда-то был сделан, и неплохой, но все уже изрядно пообносилось, или новый ремонт сделан частично (комната, ванна, кухня на выбор). Цены, как вы понимаете, отличаются. Свои минусы есть везде.
Конечно, «убитое» жилье (а такого большинство) вроде бы дешевле, но не намного, а хороший ремонт двухкомнатной квартиры вам встанет минимум в 15 тысяч евро. Вроде бы удобно купить свежеотремонтированное жилье (притом что оно ненамного дороже «убитого»). Но тут вас ждет много сюрпризов, которые вскроются уже в первые месяцы проживания. И это помимо того, что материалы (обои, ламинат, сантехника, стеклопакеты и прочее), как правило, будут самые дешевые. Не придется ли потом все переделывать?
Купить квартиру с хорошим ремонтом, но немного «поношенную» многим кажется наилучшим вариантом (все-таки люди делали для себя, а значит, можно рассчитывать на качество). Но не стоит забывать, что после торжественной презентации, когда будет вынесена мебель и вашему взору откроются подтекающие трубы, потрескавшийся паркет и замасленные обои, такая квартира будет не сильно отличаться от «убитой».
И, конечно, перепланировки. Это особая тема. От дизайнерской фантазии наших граждан просто рябит в глазах, чуть ли не в каждой второй квартире снесены перегородки, на их месте созданы чудовищно безвкусные арки, колонны, совмещенные с гостиной кухни — и все это на фоне полного отсутствия соответствующей документации и разрешений из строительного управления. Особенно понравился случай, когда маклер просто замазал на плане квартиры все снесенные перегородки и уверенно заверил нас, что никто никаких документов не спрашивает, если это не несущие стены. Неправда, еще как спрашивают! Банк вам просто не даст ипотечный кредит, если все дизайнерские шедевры не будут официально задокументированы.
Маклер не дремлет
Кстати, о маклерах. С ним познакомится каждый, кто захочет продать квартиру. Как только вы поставите объявление, вам будут писать, звонить, стучаться на Фейсбуке. Их много, они молоды и обаятельны, говорливы и убедительны, немного навязчивы и очень энергичны. Но все-таки непонятно, как они в таком количестве умудряются выжить на нашем скудном рынке недвижимости? Может быть, потому что обещают золотые горы: «Предлагаю реализацию вашей недвижимости в кратчайший срок. Имеется клиентская база, которая поможет быстро и качественно реализовать имущество. Освобожу вас от всех юридических вопросов. Все переговоры с покупателями берем на себя, чтобы продать вашу недвижимость по максимальной рыночной стоимости! Оплата услуг только после подписания договора купли/продажи. Звоните в любое время! На любые интересующие вас вопросы отвечу по телефону, либо при личной встрече БЕСПЛАТНО».
Не покупайтесь на слово «бесплатно». Это только чтобы подружиться. Другой маклер нам с порога заявил, что берет 3% от стоимости продажи. Это даже больше, чем налог за сделку (2%). И что это за волшебная клиентская база, где терпеливые клиенты годами ждут именно вашей «убитой» квартиры? На максимальную цену тоже не рассчитывайте, первое, что попытается сделать маклер, — это сбить вашу цену, рассказав, в какой конуре вы на самом деле живете. Ну а за остатки вы и сами легко продадите жилье за пару недель.
Можно ли продать без маклера? Можно. Особенно если у вас и у вашего клиента нет никаких проблем, например, с ипотекой. А проблемой сегодня может стать все что угодно, так как банки стали очень осторожны и направо-налево кредиты больше не раздают.
Например, есть банк, от которого не дождешься ипотеки на последний этаж и на один определенный серийный проект (не будем говорить какой, чтобы не расстраивать потенциальных продавцов). От покупателя банки требуют показать, сколько он сам готов заплатить, и бесцеремонно спрашивают: а откуда у вас эти деньги? Или, например, покупателю, молодому мужчине, с официальной зарплатой на руки более 800 евро, без кредитов и долгов, с хорошей кредитной историей, отказали три банка подряд, даже не объяснив причины.
В таких случаях люди сами бегут к маклеру. Давайте и мы обратитмся за советом к владелице фирмы, специализирующейся на сделках с недвижимостью, Елене Корджевой, которая также преподает в Латвийском университете свой авторский курс «Сделки с недвижимостью».
Хрущёвка стоять будет
«Жилой фонд на самом деле очень старый, и банки об этом знают, — объясняет Елена Корджева. — Есть серия, под которую кредитов уже не дают, потому что неизвестно, что происходит с этими зданиями: там была наружная сварка, то есть имеются металлические детали, которые десятилетиями подвергаются метеовоздействиям, — и они неизбежно приходят в негодность.
Что касается панельных домов (602-я, 467-я, «литовки» и др.), то там тоже использовалась сварка (кроме 119-й серии), только внутренняя. Ее не видно, фактически никто не обследовал эти здания, и мы не знаем, как сейчас ведет себя эта сварка: возможно, все хорошо, но доступа к этим точкам нет, потому что для этого нужно вскрывать стены здания. Поэтому мы сидим и терпеливо ждем, что же будет с домами.
А вот хрущевки вечные: все развалится, а хрущевка стоять будет. Да, они неудобные, тесные, у них несовременная планировка. Однако они нас переживут, если их не снесут принудительно.
103-я серия частично кирпичная, частично панельная. Кирпич стоять будет, ему ничего не сделается.
Люди, которые хотят сэкономить, предпочитают брать неотремонтированные квартиры, но вопрос экономии спорный, потому что мы не знаем, что там внутри и сколько придется вкладывать.
Обычному среднестатистическому человеку, который хочет просто въехать и жить, конечно, приятнее заходить туда, где чистенько и красивенько. Я, как профессионал, могу четко сказать, что красиво — не всегда хорошо. Вам повезло, если человек делал ремонт для себя, но сейчас в силу каких-то причин продает свое жилье. Но если он делал это на продажу, то точно не надо нам такого счастья.
Есть нюансы
Зачем продавцу маклер? Елена Корджева, директор фирмы EKOCENTRS, считает: во-первых, для правильной оценки. «Вы продаете, и ваше свое вам нравится сильно — это нормально, но вы его неадекватно оцениваете. Я хочу столько! Хотеть ты можешь, получить — нет. Но ты можешь потратить массу времени, сил и средств, давая рекламу, но так ничего и не продав. Хороший маклер способен оценить ситуацию разумно и объяснить, что тебе на самом деле выгодно. У тебя есть время ждать хорошей цены или у тебя этого времени нет? Если есть время, хорошо, мы будем караулить хорошую цену столько, сколько нужно.
Второй момент: налоговая составляющая. Все ли понимают, какие и в каком размере налоги надо платить? Прибегает ко мне парень: «Елена, помогите, мне пришла бумажка из налоговой!» Милый мой, если тебе уже пришло извещение, помочь я тебе ничем не могу, ты уже сделал все, чтобы получить эту бумажку, ты все подписал сам, и отменить эту сделку я никак не смогу. Вот если бы ты пришел ко мне на две недели раньше, то много денег сэкономил бы. И на это попадаются очень многие. Очень много глупостей совершают наши люди.
Вот, например, реальный случай, с которым мне пришлось недавно столкнуться: моряк покупал квартиру на легальные средства, но зачем-то снял всю сумму со счета, закрыл счет и собирался расплачиваться за квартиру наличными, ничего не зная про закон, который ограничивает оборот наличных денег (более 7200 евро на одну сделку с наличными запрещено латвийским законодательством).
Дуновение ветерка
— Ну вот вы говорите, Елена, что и рынок вялый, и банки неохотно дают кредиты, а с другой стороны — всякую ли квартиру удастся продать?
— Продать можно почти все. Вопрос цены и вопрос качества продавца. Не надо втюхивать, надо честно продавать. И безусловно, у риелторов профессиональных возможностей гораздо больше. Но фраза «у нас есть своя база данных» — это, конечно, полная чушь. Мне всегда очень смешно, когда об этом говорят, потому что если у меня есть база данных покупателей, то что же я им до сих пор ничего не продал? А если они что-то купили, то они уже выпали из базы данных.
Если говорить о состоянии рынка недвижимости, то, по моему субъективному мнению, в январе, конечно, количество сделок уменьшилось. Что понятно, Новый год и Рождество, многие уехали, расслабились. Летом также будет период, когда жарко — и никто даже не пошевелится. Это логически обоснованные вещи.
Но, в принципе, для меня рынок Латвии печален. Предложение превышает спрос. Покупателей столько нет, у нас слишком большой отток населения.
— Но и банки не очень охотно дают кредиты...
— Ну так на их глазах только что убили товарища (речь идет о показательной ликвидации банка ABLV. — Газета «СЕГОДНЯ»)... Еще не оплакали погибшего. Они боятся, я не могу их за это осуждать. Тем более что рынок крайне нестабилен. Мы же очень маленькие, зависим от дуновения ветерка в любую сторону.
Советы бывалых
Огромная ошибка, которую в Латвии совершает рядовой покупатель (если он не строитель): главное внимание уделяется внешнему виду квартиры. А это вообще не то, куда надо смотреть.
При покупке жилья надо изучить генеральные вещи:
* 1. Месторасположение здания (безопасность, инфраструктура).
* 2. Коммуникации и несущие конструкции здания. Для этого можно пригласить строителя или эксперта. Можно самим наклониться, заглянуть под ванну, под раковину, поговорить с дворником, спросить, как часто лопаются трубы.
* 3. Планировка квартиры.
Это те три вещи, которые вы не можете изменить. А стены вы всегда можете перекрасить в любимый цвет.
Налоговые сюрпризы
Не редкость, когда латвийские продавцы квартир неожиданно для себя сталкиваются с необходимостью заплатить налоги со сделки. Согласитесь, сомнительное удовольствие, продав квартиру за 50 тысяч евро, получить извещение о том, что из этой суммы вы должны заплатить государству 10 тысяч.
Юрист Павел Бригис пояснил газете «СЕГОДНЯ», когда налог платить НЕ НАДО:
Закон «О подоходном налоге с населения» (Par iedzIvotAju ienAkuma nodokli) содержит 9-ю статью «Не облагаемые налогом виды доходов». Часть 1-я этой статьи гласит: налогом не облагаются следующие виды доходов:
— доход от отчуждения (продажи) недвижимости, которая находилась в собственности плательщика дольше 60 месяцев (5 лет) и в течение последних 12 месяцев подряд была декларированным местом жительства собственника;
— доход от отчуждения (продажи) недвижимости, которая находилась в собственности плательщика дольше 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственной недвижимостью собственника.
...Если эти условия не соблюдаются, готовьтесь платить налоги. Сколько? Статья 15 этого же закона гласит: ставка налога при продаже квартиры составляет 20% при годовом доходе продавца не более 20 004 евро (1667 евро в месяц). Если годовой доход выше, то ставка налога увеличивается до 23% со сделки по продаже квартиры. И так по нарастающей.
Налог от индивидуальной продажи недвижимости взимается с разницы между стоимостью продажи и купли. При условии, что купля и продажа недвижимости не являются коммерческой деятельностью. Попытки манипулировать договорными ценами ниже кадастровой стоимости тщетны.
Покупателям жилья следует помнить еще об одном налоге — налоге на недвижимость, который в Латвии составляет от 0,2-3,0 процента. Точная ставка устанавливается местным самоуправлением, на территории которого находится недвижимость. Самому жадному самоуправлению, которое постановило собирать с местных жителей по 3 процента, владельцу квартиры или дома с кадастровой стоимостью 100 тысяч евро придется ежегодно отдавать по 3 тысячи евро.
Татьяна МАЖАН.
Комментариев нет:
Отправить комментарий