среда, 20 мая 2015 г.

«Грабли» для покупателя

- А вот почему вы покупателям ничего не рассказываете?

Вопрос прозвучал довольно провокационно.


Семинар с «говорящим» названием «10 ошибок продавцов недвижимости» плавно подходил к своему концу. Слушатели - клиенты компании EKOCENTRS, в основном, как и следовало из темы семинара, - продавцы своей недвижимости, усердно конспектировали.
Да иначе и быть не могло: уникальный, почти 20-летний опыт - это то, чего нет и никак не может быть у человека, чей личный опыт сделок с недвижимостью порой ограничен только слухами, домыслами или предположениями.
Но вопрос, тем не менее, в воздухе повис...
И если уж кто-то называет себя Профессионалом от недвижимости, то «за базар», а в данном случае, за вопрос, отвечать надо.
Тем более, что хоть и велик рынок, а участников в сделке два всего - продавец и покупатель. Всегда!
И тот и другой - люди, как это ни странно. Да-да, люди, даже если в сделке участвуют компании, то за ними - тоже стоят люди. Иногда - в большом количестве. А люди вполне могут допускать ошибки.
Кстати, ошибки, как правило, типичные! которых вполне избежать можно было бы, если только... знать бы о них заранее.
Так что там у нас по поводу непрофессионального покупателя?
Итак, вот ряд типичных ошибок.
- Ошибка первая - отсутствие достаточных знаний для проверки добросовестности продавца и правильности документов на недвижимость. Казалось бы, в век всеобщей грамотности читать умеет каждый.
Ой ли?
Мне доводилось видеть всякое - абсолютно «левые» доверенности на листочке в клеточку, с непонятно из чего сделанной «печатью» нотариуса; договоры с закорючками вместо подписей; всякое и разное то, что заведомо является фальшивкой и даже выглядит как фальшивка. Но на самом деле это - редкость. Хотя никогда нельзя исключать возможность того, что именно вас сейчас подвигают поверить в то, что, мягко говоря, правдой не является. Особенно настораживает, когда продавец пытается получить не столько «много» денег, сколько «быстро». «Сказочки» про злых кредиторов имеет бесчисленное множество вариаций и нужно действительно быть профи, чтобы сразу отличить правду от вымысла.
Но чаще гораздо мы натыкаемся не на афёры и заговоры, а на банальную обывательскую неграмотность и полное отсутствие знаний уместных в ситуации. И выливается это в просроченные паспорта, не оформленные наследства или еще какие глупости. Чревато это, во-первых, - потерей времени, а во-вторых, - финансовыми потерями, бывает что и небольшими, но весьма обидными.

- Вторая ошибка - незнание банковской кредитной политики.
Речь идет о необходимости кредита для покупки. Чаще всего это выливается в долгие и муторные, иногда безрезультатные хождения по банкам, а это - опять же потерянное время. И деньги. Но обиднее всего то, что по незнанию люди соглашаются на, говоря очень скромно, не самые выгодные условия, а после того горько о случившемся сожалеют. Так вот, - мы, профессионалы, наизусть знаем кредитную политику ведущих банков (работа у нас такая) и нам элементарно удобно, правильно и выгодно не гонять вас по всему городу, а привести за руку точно туда, где условия будут подходить как раз для вашего случая.
Почему выгодно?
Потому, что быстро: нет потерь времени на долгие хождения. Да и с точки зрения финансов - чем меньше комиссия за присвоение кредита, тем легче вам найти средства на оплату пошлин.
А это ещё и правильно.

- На очереди третья ошибка - те же банки, но с другой уже стороны.
Это когда вы покупаете уже заложенную недвижимость. Зачастую, не зная, как разрулить ситуацию, покупатели боятся приобретать заложенную недвижимость. А зря! Такая покупка, конечно, чуть хлопотнее, но финансово - вполне выгодна. Если, конечно, у вас есть профессиональный консультант.
Но давайте оставим в покое банки. Кроме них есть и другие «грабли», ждущие покупателя. Много...
Такие как передача собственности, для примера.

- И это четвертая ошибка.
А что тут сложного, казалось бы?
Да ничего, конечно, кроме некоторых «но», а именно: вы готовы лично проверить все квитанции на оплату всех коммунальных платежей и налогов? Точно, все? Вы про все знаете? Отлично! А как сделать так, чтобы продавец не скрутил в теперь уже вашей квартире газовую плиту и дверную ручку? Ох! - доводилось мне видеть «чудеса», когда с корнем вырывалась телефонная розетка стоимостью чуть больше лата под тем предлогом, что «я ее сам покупал»! И тот факт, что вызвать мастера, чтобы установить новую стоит не лат точно, а раз так в десять-двадцать дороже, розетко-владельца нимало не смущал. И это - «семечки». То, что «добрые люди» скручивают самые порой неожиданные вещи, вроде сифона под раковиной или гибкого шланга от газовой трубы, конечно, досадно, но - меркнет перед «художествами» от «здесь мои родственники - цыганский табор с конем и телегой остались задекларированы», и до «я тут съезжать передумал». Далеко это не все, с чем за двадцать лет работы нам сталкиваться приходилось. Все содержание книги «Под одной крышей», все шестьдесят почти рассказов, посвящены именно курьезам, связанным с недвижимостью.
Это - огромный пласт человеческих взаимоотношений, непонимания и всевозможных казусов и курьезов.
И в этой области переговорщик профессиональный просто незаменим.

По сравнению с этой обширнейшей темой пятая ошибка продавца просто меркнет.
Но имеет место быть. Потому что здесь оппонентом источником возможных неприятностей выступает не человек, с его непредсказуемостью, а государство, - с описанной четко налоговой политикой. Которую тоже неплохо бы знать. А незнание, которое, как известно, не освобождает от ответственности, по карману ударяет довольно болезненно... и, как назло, без промаха обычно. Налоги тоже не тот вопрос, на который может «тетя Мотя» ответить, с лавочки у подъезда. То есть ответить она, конечно, может, с радостью даже, но вот ответственности за советы свои - точно нести не будет.

Итак, подведем итоги: для покупки недвижимости нужны, разумеется, деньги.
А то, что не разумеется, хотя непременно быть должно и обязано, так это следующее:
- умение правильно читать документы,
- знать и понимать, как общаться с банками... не просто общаться, а получать оптимальные решения,
- уметь правильно контактировать с людьми, знать, понимать и предугадывать их возможные цели и поступки, а главное - иметь технологию улаживания всяческих мелких и крупных проблем на любом этапе сделки,
- не просто знать налоговое законодательство, но и оптимально применять его.
Не думаюю, что найдется человек, который не делал бы в школе «работу над ошибками». Мы часами переписывали слово, в котором допустили ошибку, или - до одури решали примеры. Но то - школа. И самой большой потерей тогда было время, просиженное над тетрадкой.
Работа над ошибками в недвижимости - слишком дорогое удовольствие, чтобы его можно было себе позволить просто по легкомыслию. Это сравнимо с походом в горы без проводника. Можно, конечно, найти дорогу по компасу, как-то. Но вот будет ли дорога легкой и ровной?
Или - скользкой и крутой...
Когда предстоит сложный и трудный маршрут, в путь лучше отправиться с компетентным проводником.
Звоните нам, и ваша дорога будет легкой!

оригинал статьи

среда, 6 мая 2015 г.

Обмен или продажа-покупка?

Одно из самых распространенных заблуждений людей, далеких от рынка недвижимости: У меня есть квартира. Изменить место жительства можно только путем обмена. На практике это выглядит так: допустим, есть двухкомнатная квартира в Кенгарагсе и есть желание сменить место жительства, допустим, на Иманту. В голове выстраивается простая логическая цепочка: меняю Кенгарагс на Иманту.И тут же подается объявление меняю.
Почему это ошибка?
По статистике слишком мало людей, желающих совершить обратный обмен и круг возможностей уменьшается практически до нуля.
Что правильно?
Гораздо более эффективным будет подойти к будущей сделке, как к продаже и покупке. На сегодня рынок недвижимости работает с недвижимостью, как с товаром, приравнивая стоимость каждого объекта к деньгам. Делается это так:
1.Оцениваем принадлежащую вам недвижимость.
2.Оцениваем, сколько может стоить желаемый объект.
3.Считаем деньги. Вы должны очень хорошо знать ваши будущие затраты. Это: возможная доплата, если на рынке желаемый объект оценивается дороже, расходы на оформление (нотариус, налог на недвижимость и т.д),  пошлины при оформлении сделки в Земельной книге.  Возможно, вам нужно будет учесть налог на прирост капитала, но это относится не ко всем. Может быть, конечно, и так, что вашу квартиру рынок оценивает дороже и доплата полагается вам. Но расходы на оформление, налоги и пошлины все равно никто не отменял.
4.После оценки ситуации вам придется направить свое внимание сразу по двум направлениям: поиск покупателя на вашу недвижимость, поиск нового жилья.
5.Сделка. Сама сделка завершается в два этапа: продажа вашей собственности, получение денег; покупка новой недвижимости, внесение за нее покупной платы: регистрация сделки в Земельной книге.
Важная рекомендация!
Это правило выработано на основе долголетнего опыта и является обязательным для работы  агенства недвижимости Ekocentrs,  сообщает руководитель агентство недвижимости Елена Корджева.
Иногда клиенты считают, что главное – продать имеющуюся квартиру, ошибочно полагая, что получив деньги, с легкостью найдут новое жилье. А если внезапно поднимутся цены? Что вы тогда купите? Гораздо надежнее позаботиться о крыше над головой заранее.
Другая ошибка – поиск новой собственности до того, как найден покупатель на уже имеющуюся. Ну, допустим, вы нашли. И что дальше? У вас есть деньги, чтобы купить? Ах нет... Ну и почему продавец должен ждать, пока вы сыщете себе покупателя? У него – своя жизнь.
Проще всего поручить сделку профессионалу. В этом случае вы должны просто твердо знать, что обе сделки должны быть накрепко увязаны между собой.

вторник, 5 мая 2015 г.

Бесполезная трата времени, или как правильно?

-У меня 2-х комнатная квартира, все удобства, сан. узел раздельный, квартира находится там-то и там.

Хочу поменять на другой район. Если у вас будет что, звоните... - Это один из многих звонков.

И вот таких подобных «предложений» полный воз. Некоторые ещё и подчеркивают: -мне надо срочно. Спрашивается, а как я мог бы помочь?


Вроде бы у человека проблема. Он пытается её решить. Что он для этого предпринимает?
Звонит маклеру и рассказывает о том, что у него есть квартира. Хочу мол то, вот так и этак. Всё.
После этого наверное думает, что маклер сорвавшись с места побежал по всему городу искать ему варианты, как будто бы делать ему больше нечего. (А почему так категорично? А потому, что есть договора, заключенные со многими людьми. Естественно их проблемы у любого риэлтора являются приоритетными - что справедливо). Более того, поскольку сделав звонок одному маклеру, человек думает, что дело пошло и пойдёт ещё лучше если позвонить и другим риэлторам, то он это и делает.
Тогда вроде бы все по его умозаключению, кому он позвонил, должны кинуться на поиски решения этого вопроса. Представляете себе этот вид спорта? Самое интересное происходит дальше, т. е. спустя некое время. Так как можно с большой уверенностью сказать, что никто серьезно вашей проблемой не занимался, т. е. ни один из маклеров (!), то естественно, что оно ничего и не решалось. Но человек, который обзванивал одного маклера за другим, он то думает и рассказывает, что ему никто не помог (я обращался и к этому и к этим, звонил уже и на фирму и куда только).

Для чего эта история?

Даже в большой политике, когда страны о чём-то пытаются договариваться, они скрепляют свои решения
договорами. Наверное это не выглядит так: у нас нет денег, мы хотим их получить, ну звоните если, что..

Поэтому серьёзность ваших намерений оценивается согласно вашему же подходу к делу.
Нет договора - значит есть пустые слова.
Если я вам расскажу, что мне надо продать квартиру там-то и там, вы что тут же побежите искать клиентов для меня? Как же! Я сначала должен дать вам гарантии, что не буду использовать вас и ваше время и ваши знания и ваши связи впустую, не так ли? Тогда да - другое дело. Люди договорились, работа пошла.

Я бы выделил 3 главных момента, важных при решении вопроса связанного с недвижимостью:
1. серьёзность ваших намерений (что намереваетесь сделать, чего достичь, цель)
2. заключите договор хоть с одним риэлтором, что бы в их среде не приходилось выслушивать о вашем объекте пол дня всем поочередно, т. е. возложите хоть на кого-либо вашу проблему, и пусть он (тот кому поручено) ею занимается для вашего же блага!
3. Процент достижения вашей цели при таком раскладе возрастает в разы.

Так хотите ли вы решить свой наболевший вопрос? Готовы ли вы к серьёзной работе?

Если да, то как всё происходит:
После вашего предложения, будьте готовы к визиту риэлтора к вам .
Он должен видеть, то с чем ему придётся работать.
Будьте готовы и к тому, что он сделает свои фотографии вашего объекта, именно так, как он его видит.
Это же он будет предлагать потенциальным покупателям ваш объект. .
Предоставьте информацию и копии тех бумаг, которые он попросит.
Заключите договор и вот тогда работа действительно пойдёт!