Ошибочное представление, что наличие договора между квартиросъемщиком и арендодателем, зарегистрированного в СГД, делает аренду квартиры дороже. Цены на рынке недвижимости диктует спрос и предложение. А вот наличие письменного соглашения избавит обе стороны от возможных проблем в будущем, в том числе в случае расторжения контракта.
В договоре можно прописать разные нюансы. Как правила указываются даты погашения коммунальных счетов и оплаты аренды, размер гарантийной суммы, и на что она может быть потрачена в случае расторжения договора - пойдет на оплату коммунальных, издержек, связанных с причиненным ущербом (допустим, нужно переклеить обои), или будет возвращена. Можно указать кто – арендодатель или квартиросъемщик - будет платить налог на недвижимость, расходы на аварийные ремонты, погашать непредвиденные траты. Например, на собрании собственники квартир решат в пользу реновации многоквартирного дома, встанет вопрос: кто будет оплачивать ежемесячный взнос на этот ремонт.
К договору обычно прилагается акт сдачи-приемки с перечнем предметов, находящихся в доме. Иногда пересчитывается все, вплоть до вилок и ложек. Желательно делать фото- и видеофиксацию состояния квартиры, показания счетчиков.
2.Можно ли делегировать квартиросъемщику право представлять интересы хозяина жилья на собраниях дома?
Нередки случаи, когда квартиру а длительный срок сдает человек, проживающий за рубежом. Если собственник квартиры не принимает участие в собраниях дома, то его голос всегда будет учтен, как голос «против». Если таких собственников, не проживающих в своих квартирах и не интересующихся судьбой дома, много, то очень часто тормозятся все важные процессы, которые должны проходить в доме – капитальные и косметические ремонты, облагораживание территории. Даже металлическую дверь с кодовым замком без решения большинства не поставить. Арендаторы права голоса на собрании собственников квартир, где решаются порой очень важные вопросы, не имеют. Если в доме проживает очень много арендаторов, то при голосовании по важным позициям, например, поменять водопровод или протекающую крышу, сделать косметический ремонт подъезды или крыльца, невозможно набрать кворум.
Хозяин квартиры, если желает, может делегировать свое право на участие в собрании дома арендатору. Только это право должно быть закреплено нотариально. Причем желательно очень четко указать, какие конкретно полномочия будут у квартиросъемщика. Более надежно доверенность составить все же на родственников или других близких людей, которые смогут посещать общие собрания дома.
3.На что обратить внимание, когда ищешь квартиру или квартиранта?
В большинстве европейских стран и в США, человек не сможет просто так снять квартиру, если не предоставит о себе резюме. Арендодатель попросит предъявить справку с работы о доходе, выписку со счета и рекомендации предыдущих арендодателей. У нас таких жестких требований нет, но меры предосторожности соблюсти будет не лишним. Документы, удостоверяющие личность нужно потребовать обеим сторонам. Потому что нечестными бывают как арендаторы, так и арендодатели. Можно «попасть» на такой вариант, который называется субаренда, когда квартиру пересдает тот, кто уже взял ее в аренду. Поэтому, любого, кто представляется хозяином квартиры, лучше проверить в Земельной книге, действительно ли он таковым является. Эта процедура платная, зато надежно защитит от обмана.
Нечестных квартиросъемщиков поможет вывести на чистую воду договор. Если вы не хотите, чтобы в вашей квартире вместо одинокой молодой женщины проживал целый табор, или старушка с 15-ю котами, то нужно в соглашении так и прописать: кому и на сколько человек вы сдаете жилье. Можно ли держать в квартире животных, курить, как часто делать уборку. В свою очередь квартиросъемщик может установить, что хозяин будет проверять свое жилье не чаще раза в месяц или даже квартал, дабы уберечь себя от прихода незваных «гостей» в неурочное время.
Можно обратиться в серьезные риэлтерские конторы, которые знают, как проверить и ту, и другую сторону.
Тем, кто ищет квартиру, нелишне будет поговорить с соседями, узнать, кто до этого жил в квартире, кто вообще живет в доме. Важно узнать, какое домоуправление обслуживает дом, какие счета за отопление зимой, есть ли дополнительные платежи по ремонту дома и.т.д. Бывают случаи, когда дом обслуживает общество жильцов и, например, жильцы самостоятельно убирают двор и подъезд, в определенное время дня встречают машину для вывоза мусора, дежурят.
4.Кто должен оплачивать коммунальные счета?
Все зависит от того, как договорились стороны. Надежнее, чтобы это делал владелец квартиры. Однако в таком случае, квартиросъемщику должны быть доступны для просмотра счета, должна быть возможность снимать показания счетчиков. Если арендатор самостоятельно платит по коммунальным счетам, то стороны должны договориться, как он будет отчитываться в проведенных платежах, и как арендодатель сможет проверить клиента на честность.
Лучше все договоры с коммунальными компаниями и домоуправлением (не всегда возможно!) перезаключить непосредственно на арендатора.
Очень часто споры возникают из-за того, должен ли арендатор платить за последний месяц проживания, если в момент заезда в квартиру он внес гарантийный платеж. Этот момент желательно также изначально прописать в договоре.
5.Как решить денежную спорную ситуацию?
«Я длительное время платила по платежам вслепую. Хозяйка мне называла сумму, а я оплачивала ее плюс платила за аренду. Однажды узнала, что у соседей суммы куда меньше. Попросила хозяйку квартиры предъявить все счета, что я оплатила. Вместо этого, вернувшись с работы, обнаружила, что в двери, где я проживаю, сменили замок. И я не могу туда попасть, даже чтобы забрать свои вещи. Обратилась в полицию, но так как у нас не было договора, проблема решалась долго», - рассказала Илона И.
В свою очередь еще одна пострадавшая от аренды поделилась: «Переехала жить в другое государство, а свой дом сдавала знакомым. Неожиданно они вынуждены были съехать. С платежами проблем не было, но вернувшись к себе домой обнаружила, что квартиранты съезжая в зимнее время года забыли включить автономную систему отопления. Ударили холода и все трубы замерзли и полопались, случился потоп. Все расходы, связанные с ремонтом, пришлось погашать мне».
В ситуации с обманом попадают как арендаторы, так и арендодатели. Например, в законодательстве сказано, что при наличии договора об аренде, квартиросъемщика выселить из жилья, даже если он не платит, практически невозможно. Только через суд.
Судебное разбирательство может длиться годами. Чтобы не трепать друг другу нервы, нужно очень правильно составлять договор. Причем лучше не полагаться на типовое соглашение, а один раз обратиться к юристу и составить индивидуальный контракт, соответствующий конкретной ситуации с недвижимостью.
Вообще, если хоть одна сторона противится заключить договор – это уже должно настораживать.
Виталий Денисов
Комментариев нет:
Отправить комментарий