пятница, 20 июля 2018 г.

Кризиса не существует

Латвийский рынок недвижимости находится в абсолютно здоровом состоянии, и, если не изменятся правила игры, никакие проблемы в ближайшие пять – семь лет ему не грозят. В этом убежден председатель правления компании Arco Real Estate Айгар Шмитс.
– Предлагаю начать разговор о рынке латвийской недвижимости с обсуждения темы местных покупателей. Сейчас многие говорят о возрастающем запросе на квартиры в новых проектах столичных микрорайонов. Но… Долгое время количество продаж новых квартир лишь незначительно превышало показатель 1 000 единиц в год. В 2018 году застройщики обещают в столице и ее окрестностях сдать в эксплуатацию порядка 2 000 новых квартир. Будет распродан, по вашему мнению, такой объем?

– Абсолютно уверен в этом.


– И это произойдет без проблем и задержек?
– Мы – не ясновидящие, перед которыми будущее открыто на 100%. Любые прогнозы и выводы делаются на основании каких-то слагаемых. В нашем случае нужно проводить сравнение с тем, как развиваются события на рынке столиц Эстонии и Литвы. Да, мы можем сказать, что у них не было такого кризиса на рынке недвижимости, какой случился в Латвии в 2007-2009 годах. Да, у них уровень средних зарплат выше, чем у нас, и применительно к Эстонии можно сказать, что значительно выше. Но он не настолько выше, чтобы разрыв в продажах был столь велик. Если в Литве в последнее время ежегодно продавалось по 5 000 единиц новых квартир, то в Латвии – в лучшем случае в четыре раза меньше. В той же Эстонии ежегодно выводится на рынок, то есть строится и продается, по 3 000 единиц нового жилья. И уровень цен на этот продукт у них выше, чем в Латвии. Да что новостройки! Жилье на вторичном рынке Таллина стоит в среднем 1 500 евро за кв. м! У нас примерно 800.
– Не будем забывать, что в Таллине никогда не было такого объема пустующего жилья, который имеется в центре Риги.
– Это что у нас пустует?
– В значительной части старых домовладений, расположенных в центре Риги, верхние этажи вечерами выглядят темными: свет в них не горит, люди не живут. По статистике, с начала 2000-х годов численность населения, проживающего в центре столицы Латвии, сократилась на 40%.
– Новостройки и старые неухоженные дома центра Риги – абсолютно разный продукт. Их нельзя сравнивать. В центре огромное количество домовладельцев, с которыми ничего невозможно сделать, потому как они «испачканы» договорами аренды, подписанными еще во времена Советского Союза. Прервать их невозможно. А значит, проблематично провести полную реконструкцию дома. Тот, кто ищет новое жилье, готов рассматривать центр, только если ему предложат полностью обновленное здание и квартиры. Люди хотят получить хороший и современный продукт. Большая часть старых зданий центра находится в печальном состоянии. Вот они и пустуют. Данное обстоятельство не считаю какой-то острой проблемой для всего рынка. Процесс естественный. В долгосрочной перспективе спрос на проживание в центре, в местах его старой застройки, будет низким по той причине, что здесь не слишком комфортно. Да, все близко. Но по мне так лучше работать в центре, каждый день приезжая из Адажи, Марупе или Саласпилса – мест, где можно жить на природе.
– Тем не менее инвесторы ищут домовладения в центре Риги, которые можно было бы отремонтировать и распродать поквартирно.
– Спрос имеется, но сделки не носят массового характера. Все упирается в цену. Банки свои портфели таких объектов распродали, а частники обычно хотят слишком много. Не называя конкретного адреса, скажу, что недалеко от главного офиса компании Arco Real Estate имеется крупное домовладение, в котором нет ни одного старого арендного договора. Его собственник три года предлагает нам продать, рассказывая о том, что отремонтировать дом можно за 400-500 евро за кв. м, а потом распродать и получить огромный заработок. Мы запросили сметы на ремонт в трех строительных компаниях, способных взяться за проект такого масштаба. Присланные цифры оказались более или менее одинаковыми: все вдвое дороже, чем придумал себе владелец здания. Здесь нужно добавить, что продажную цену он формирует, исходя из представления, что готовые квартиры в отремонтированном доме потом разойдутся как минимум по 2 500 евро за кв. м. На деле аналогичное жилье редко покупают дороже 2 000 евро за кв. м. Все, что выше по цене, уходит со скрипом. И с этим ничего не поделаешь. Хотя в том же Таллине новые проекты в центре города хорошо торгуются по 2 200-5 000 евро за кв. м.
– Вы часто ссылаетесь на Эстонию. Позволю себе такую ремарку: за последние полтора десятилетия из уст латвийских застройщиков и агентов недвижимости неоднократно приходилось слышать: посмотрите на то, что происходит в Эстонии, то же самое будет и у нас через полтора-два года. В Таллине сегодня наблюдается насыщение рынка новых квартир, объемы продаж и цены, как видим, больше особо не растут.
– Не растут, но и не падают! Эстонцы продолжают у себя строить. В то же время их застройщики приходят к нам, потому как прекрасно представляют, что нас ждет впереди. Один из новых многоквартирных проектов, которым Arco Real Estate торгует на эксклюзивной основе, – расположенный в Баложи комплекс Tuvidi. У него эстонские владельцы. У себя на родине они сейчас строят только коммерческую недвижимость, а вот в Латвии – жилье. Как уже сказал, видят потенциал и возможность заработать. Затраты на строительство в Латвии и Эстонии практически сопоставимы.

– Зато продажные цены ниже. Значит, в Латвии те же эстонские застройщики готовы меньше зарабатывать?
– Вынуждены (улыбается. – m2). Иногда лучше иметь меньшую прибыль, чем экспериментировать на рынке, на котором цены близки к пределу. В Таллине средние показатели в 800-900 евро за кв. м на вторичном рынке жилья фиксировались в 2012 году, мы на этот уровень вышли лишь сейчас. Если смотрим на развитие латвийского рынка жилья, то в Риге и других местах они прибавляют по 8-10% в год, а то и более. Наблюдаем стабильный и нормальный спрос, без каких-либо сюрпризов. Никакой ценовой кризис к нам не приближается.
– А как же теория десятилетних циклов на рынке недвижимости? Прошлый был у нас в 2007-2009 годах. Как бы подходит время для нового.
– В мировой экономической науке говорится как о возможных 10-летних, так и 20-летних циклах кризисов. Но для их наступления должны быть основания, а не только то, что срок подошел! Да, прошло десять лет с пика последнего кризиса. Но разве мы наблюдаем хоть какие-то признаки приближения чего-то плохого?! Кто-то раздает покупателям деньги бесплатно? Нет! Кто-то поменял в сторону ухудшения условия получения ипотечных кредитов? Нет, не поменял! Объемы строительства 2 000 новых квартир на миллион населения Риги и прилегающих к ней территорий – капля в море. Никто же не производит в Риге по 10 000 единиц нового жилья в год, которые могли бы негативно повлиять на динамику цен и начать давить на них. Никакой логической базы для аргументированных рассуждений о грядущем кризисе нет. Десятилетие встречаем без огромных потрясений, а значит, местный рынок может быть спокоен еще лет семь.
И у нас в Латвии, и у соседей работают одни и те же банки. В Эстонии они легко финансируют их цены на новое жилье. С точки зрения бизнес-логики, в Риге банкам даже безопаснее финансировать объем в 2 000 новых квартир, чем в Эстонии 3 000, и по ценам, которые в полтора-два раза выше, чем у нас. Из этого делаю вывод, что ипотека в Латвии будет оставаться доступной, ведь рисков для кредиторов меньше. Это мы о массовом сегменте. Здесь же признаю, что покупки квартир в Риге и Юрмале по ценам дороже 2 500-3 000 евро за кв. м банки финансируют не столь охотно и более осторожно.
– Для профессионалов рынка недвижимости ясно и понятно, что одной из причин хорошей раскупаемости квартир в новых проектах бюджетного класса является действие программы госгарантий Altum, позволяющей семьям с детьми и молодым специалистам входить в сделки, имея на руках небольшой первый взнос. Как вы относитесь к этому? Хорошо это или плохо?
– Изначально скептически относился к данному продукту. Всегда говорю: чтобы делать долгосрочную инвестицию, необходимо чувствовать финансовую стабильность. Нужно уметь откладывать деньги, чтобы иметь резерв. Если применить это к бизнесу, то работающее предприятие должно располагать на счете средствами в объеме, позволяющем покрывать все расходы в течение минимум трех месяцев, если вдруг в деятельности фирмы возникнут проблемы или не будет поступлений от продаж. Так же должны рассуждать и частники, но этого не получается. Хотят купить жилье, но скопить на первый взнос не могут. Это плохо. В то же время примеров, чтобы кто-то из участников программы Altum обанкротился и государство было вынуждено покрывать частным банкам часть кредита, нет. Значит, пока все нормально. Раз есть такой инструмент, то им можно пользоваться. Тем более что цены идут вверх и для рассуждений об их скором снижении нет никаких оснований. Посмотрите на график роста цен на жилье столичных микрорайонов начиная с 2009 года – он абсолютно спокойный и логичный. Так будет и дальше. Кто думает сегодня о покупке жилья и у кого в этом есть потребность, тому свое решение разумно не откладывать на завтра. У части читателей данное утверждение вызовет раздражение: мол, опять агитируют и нагнетают ажиотаж. Ни в коей мере! Я говорю о своих внутренних ощущениях, которые у меня вызывает рынок. Вне центра Риги люди сегодня берут новые квартиры не только по 1 500 евро за кв. м, но и по 1 700, как, например, еще в одном проекте, которым торгует Arco Real Estate, – в Bišumuiža.
– Смотрите, в новостройки переезжают те, кто жил в серийном жилье: домах постройки советских времен. Свое старое жилье выводят на рынок, и оно хорошо торгуется. Предложений в лучших серийных проектах даже не хватает, и они дорожают. Спрос формируют молодые и приезжие из других мест Латвии. Мы превращаемся в страну одного города?

– К сожалению, так и есть. Превращаемся не столько в страну одного города, сколько некоего большого столичного конгломерата. Но укрупнение городов – это мировая тенденция. Впрочем у эстонцев, кроме Таллина хорошо живет и Тарту, в Литве развиваются Каунас и Клайпеда, есть еще и Паневежис, и Шяуляй. У нас по-другому.
– Еще один сегмент рынка недвижимости столичного региона, где дела как-то незаметно и без лишнего шума пошли вверх, – земля для частной застройки. Вот реальная история: представитель строительного бизнеса получил предложение продать свой участок для частной застройки в Марупе за 60 000 евро. Стал искать, что прикупить себе взамен хорошее, но подешевле. Изучил места вокруг Риги и понял, что лучше остаться при своем.
– Согласен с тем, что вокруг Риги ничего хорошего и дешевого не осталось. В местах, где действительно имеется развитая инфраструктура, сделаны подъездные дороги, проложены коммуникации и до центра Риги не более 20-25 километров, покупают хорошо. Самих поселковых проектов таких не много. В том поселке, который развивает Arco Real Estate в Адажском крае, в прошлом году нам удалось продать 35 участков. Работаем поэтапно: подвели все коммуникации, сделали подъездные дороги к 15-20 участкам, выставляем на продажу. Как только продали более половины, беремся за следующий этап. Тем самым не замораживаем большие средства и диверсифицируем свои риски.
– Один из мотивирующих к покупке земельных участков моментов: вокруг столицы и в ней самой трудно найти современный дом дешевле 180 000-200 000 евро. Покупая землю, мечтающие о проживании в частном доме надеются вместе со строительством уложиться в озвученный выше бюджет.
– Если сами будут заниматься, то, может, и смогут уложиться в эти цифры. Наш опыт показывает: не стоит верить обещаниям строителей, что они построят за 450-500 евро за кв. м. Это неправда! Реальный ориентир в зависимости от сложности проекта и качества выбранных материалов – 800-1 000 евро за кв. м. И банки, которые финансируют строительство частных домов, больше верят таким сметам, чем заниженным.
– Некоторые предприниматели жалуются, что банки плохо финансируют развитие новых поселковых проектов, да и многоквартирных.
– Что за предприниматели? Если кто-то с бухты-барахты решил стать застройщиком и ему отказали – это нормально. Банк дает не на недвижимость, он дает под проект конкретному юридическому или частному лицу.
И оценивает, есть ли у потенциального заемщика нужный опыт и знания, какие проекты им реализованы. Если опыта ноль и вам не дали, то потом можно бесконечно рассказывать: «Ай-яй-яй. Денег банки не дают». У опытных развивателей, предлагающих внятный проект, рассчитанный на местного потребителя, проблем с банками нет. Единственное, если у вас весь комплекс домов на 300-500 квартир, то вам выделят деньги не сразу на весь объем, а на часть его. Когда построите и продадите, будет профинансирован следующий этап.
– Из нашей беседы вытекает, что у тех, кто работает на местный спрос, как и у самих местных покупателей, все относительно хорошо. А что с покупателями-нерезидентами, представляющими Россию и страны СНГ, и тем продуктом недвижимости, который был рассчитан на них?
– Понятно, что и покупателей этих меньше, и работающие в Латвии банки практически перестали финансировать их покупки. Тем нерезидентам, кому по-прежнему интересна латвийская недвижимость, придется покупать ее на собственные средства. Такие есть и будут. То, что настроено с расчетом на иностранцев в центре Риги и Юрмалы, постепенно разойдется по местным покупателям. Они понемногу реагируют на такое предложение, коррекция цен в котором идет четвертый год. Она может еще немного продолжиться, пока не выйдет на средний уровень в 2 000-2 500 евро за кв. м. Это то, по каким ценам в центре Риги будет хороший спрос. А вот сделки дороже 3 000 евро за кв. м, как мне кажется, будут иметь единичные примеры. В связи с этим с любопытством наблюдаю за рядом имеющихся в Риге новых проектов, которые до сих пор озвучивают предложение в 5 000-7 000 евро за кв. м. С трудом представляю себе конечного покупателя для него. Мы в Arco Real Estate приняли решение не концентрироваться на иностранных клиентах, а направили все силы на обслуживание местного спроса. Если появятся иностранцы, то это станет приятным бонусом к нашей работе.
К сожалению, латвийские политики и их действия больно ударили по дорогому сегменту: Латвии создан имидж недружелюбной к восточным клиентам страны. Хотя те, кто приезжает, видят, что все нормально. Логически думающие люди понимают, что все это тупая политика. В этом году состоятся выборы в парламент, и СМИ стали у меня спрашивать: чего вы ждете от нового Сейма Латвии? Всем отвечаю: я не в том возрасте, чтобы верить сказкам и пустым обещаниям.
С точки зрения девелоперского бизнеса начинать готовить какой-то продукт для иностранцев в наше время – большой риск. От замысла до завершения продаж проходит четыре-пять лет. За это время латвийские политики могут три раза поменять действие всех законов.
– Правила на латвийском рынке недвижимости действительно меняются постоянно как в хорошую, так и в плохую сторону. Как в таком случае сохранить свою психику в нормальном состоянии тем, кто занимается бизнесом недвижимости?
– Ответа на этот вопрос нет. Главное – до сих пор живем. Политики должны понять, что бизнес на рынке недвижимости носит долгосрочный характер. И его невозможно моментально ни остановить, ни разогреть. Для всего требуется время и имеет место большая инерция. Рынок недвижимости чувствителен ко многим факторам. Сейчас вот со счетов латвийских банков произошел отток части средств нерезидентов. Какое это окажет влияние? Никто не знает. Но у нас в Риге и Юрмале куча дорогих проектов. Кто их будет покупать?
Что касается перспективы ближайших десятилетий, то меня очень беспокоит, что в Латвии сокращается число жителей. Этим вопросом нам придется заниматься и делать страну более открытой для въезжающих. Латвию нужно превратить в страну, где приятно жить и работать. Пока же населения и налогоплательщиков становится меньше, потребности государства растут и бизнесу становится все труднее дышать. Стране нужно думать о том, как зарабатывать.

Роман Голубев

Комментариев нет:

Отправить комментарий