четверг, 31 марта 2016 г.

Дарение недвижимости. Плюсы и минусы.

Есть возможность прижизненной передачи права собственности, такие как продажа или дарение.
Сегодня поговорим о дарении, точнее - о «дарении с условиями»!
Потому что дарение «просто так» ни в коем случае не защищает дарителя от проблем, которые могут возникнуть от недобросовестности или глупости одариваемого. Поэтому, основываясь на многолетнем опыте, рекомендую обязательно включить в договор дарения условия, направленные на защиту интересов дарителя. Это могут быть:
- Прописанное в договоре право пожизненного проживания в данной недвижимости как самого дарителя, так и его супруга или родителей,
- Необходимость получения согласия дарителя в случае, если одаренный пожелает продать, обменять, заложить, сдать в аренду или еще каким-либо способом отяготить недвижимость,
- Указание на то, кто именно – одаренный или проживающий там даритель несет расходы на ее содержание (оплата коммунальных платежей, налога на собственность и т.д.).
Возможно, в каждом конкретном случае нужны будут дополнительные условия, которые надо обязательно занести в Земельную книгу. В противном случае любое обязательство будет ни больше ни меньше, чем – ничего не значащая «обещалка».

 «Плюсы» для дарителя (при правильном описании и оформлении условий договора):
Возможно уменьшение расходов на коммунальные платежи, если их берет на себя одариваемый,
Сохранение права проживания, а также – контроля над управлением недвижимостью.
«Минус» дарения для дарителя:
Недвижимость больше не является его собственностью.

«Плюсы» для одариваемого:
Недвижимость уже является его собственностью,
Расходы на оформление – оплата юридических и нотариальных услуг, а также – пошлина, которая в зависимости от степени родства составит 0.5% – 3% от кадастровой стоимости недвижимости,
В случае, если новый владелец сразу декларирует эту недвижимость, как свое место жительства и владеет ею 5 лет и более, из которых декларирован в ней 12 месяцев непрерывно, в случае решения о продаже ему не надо будет платить налог на прирост капитала.
«Минусы» для одариваемого:
Возможное увеличение расходов в связи с необходимостью оплачивать коммунальные платежи и налог на недвижимость,
Невозможность распоряжаться собственностью без согласия дарителя в течение всей его жизни.

Есть еще некоторый риск для одариваемого, который необходимо учитывать, а именно:
- в случае, если у дарителя есть другие наследники, которые почувствовали себя обделенными в результате этой сделки, они могут оспорить дарственную в связи с тем, что даритель лишает их наследства;
- дарственная также может быть отозвана дарителем «в случае грубой неблагодарности одариваемого».
Разумеется, в обоих случаях расторжение договора возможно только по решению суда, но знать о такой возможности необходимо.
Прежде, чем принимать решение о способе и форме передачи права собственности, хорошо было бы посоветоваться с опытным специалистом. И тогда довольными и счастливыми будут все стороны сделки.


четверг, 17 марта 2016 г.

Является ли наследником бывший супруг?



среда, 16 марта 2016 г.

Кто должен думать о ваших интересах?

Казалось бы, очевидно - в первую очередь сам человек должен заботиться о себе.
Но на практике этого не происходит!
Экономия на необходимом очень больно бьет по карману.
Пример.
Обратилась к нам дама, приблизительно год назад сама продавшая свою недвижимость.
Даме выставили налог на прирост капитала аж почти 8000 евро.
- Как же так? – возмущается дама. – У меня столько нету! Что же делать?
Увы, теперь уже ничего.
Потому что делать надо было раньше. В конкретно этом случае все уперлось в экономию на специалисте. Разумеется, нотариус составит договор, вполне качественно и добросовестно. Но он знает только то. что ВЫ ему сказали. И у него нет обязанности знакомить вас с налоговым законодательством. И если вы ставите задачу «написать договор», то он основывается исключительно на гражданском законе и ваших указаниях.
Тогда вопрос: «к кому же надо обращаться?»
К профессиональному агенту по недвижимости или к маклеру.
Причем к такому, который знает законодательство, в том числе и налоговое. Потому что в данном конкретном случае вопрос решался до смешного просто. Сделка дамы фактически представляла собой не куплю-продажу, а – обмен. И правильно составленный договор мены в-первых, отразил бы реальную сущность сделки, во-вторых, существенно и очень даже законно снизил налоговую составляющую.
Но ведь это надо знать!
Но в остром приступе экономии дама не оставила себе ни одного шанса. Ибо она твердо придерживалась принципа «сделай сам». Вот и результат.
Обязанность каждого – заботиться о себе и своей семье.
Да, есть вещи, которые мы можем делать сами. Но вряд ли разумно пытаться в домашних условиях самостоятельно лечить перелом или выдирать зуб, привязав его к дверной ручке.
Так разумно ли подвергать немыслимым рискам семейный бюджет, самостоятельно планируя стратегию сделки?
Да, у каждой сделки есть своя стратегия. Словарь терминов антикризисного управления толкует ее как «общий, всесторонний план достижения целей», а экономический словарь – как «план действий в условиях неопределенности».
И действия опытного риелтора это – во-первых, всестороннее изучение ситуации для уменьшения количества неопределенностей. На практике это означает:
- изучение всех документов,
- изучение пожеланий всех сторон договора,
- поиск и подготовка всех недостающих «пазлов» для полной картины.
И только после этого – предложение наилучшего из всех возможных решений для завершения сделки.
Иначе будет как в детстве, когда ребенок закрывает ладошками лицо и искренне уверен: «Я спрятался». И он радостно хохочет, думая, как здорово пошутил над мамой и папой.
Но во взрослой жизни почему-то нельзя закрыть ладошками лицо и спрятаться от налоговой.
А значит, надо думать о собственных интересах.
Или – пригласить специалиста, который знает правила игры

четверг, 10 марта 2016 г.

За что можно лишить супруга наследства?



понедельник, 7 марта 2016 г.

Нужно ли подписывать договор аренды?

Когда-то моя бабушка говорила: «Женщина должна очень хорошо знать разницу между «женился» и «обещал жениться».
Перефразируя, смело можно сказать: есть огромная разница, между «Заплатил деньги» и «Обещал заплатить».
Если вы намереваетесь сдать свою квартиру в аренду то потому, что хотите за это получить деньги. Деньги, а не обещание денег!
И договор – это документ, дающий вам ПРАВО на это. А его отсутствие -  всего лишь расчет на «честное слово», которое сейчас увы, недорого стоит.
Почему вообще мог возникнуть этот вопрос:
1. Незнание цели договора,
2. Неумение составить договор,
3. Идея, что в случае заключения договора придется платить слишком большие налоги.
Пункт 1: цель договора – защитить интересы и зафиксировать право владельца недвижимости на получение денег. Нет договора – нет защиты. Вам нечем подтвердить, что ваш жилец должен платить, а не живет здесь из милости.
Пункт 2. В любом договоре должны быть четко указаны как данные сторон, так и смысл и условия договора. Так, в договоре аренды обязательно прописывается, на каком основании арендодателю принадлежит конкретная недвижимость, указываются ее данные, а также срок и ежемесячная цена аренды. Надо предусмотреть порядок и сроки оплаты, а также дополнительные условия.
Кроме того, необходимо предусмотреть возможные неприятности. Например, что будет, если арендатор не выполняет условия договора, скажем, не платит вовремя? Или - кто несет расходы в случае каких-либо аварийных ситуаций?
Чем лучше составлен договор, тем больше защищен арендодатель.
Пункт 3.
На самом деле идея о том, что «налоги очень большие» основана исключительно на незнании. Правдой в этом утверждении является одно: налоги есть.
Но также есть необлагаемый налогом минимум, разумные легальные способы правильно вести учет дохода, так, чтобы не оставаться «без штанов».
Для уверенности вам нужен:
Правильный договор,
Правильно спланированная хозяйственная деятельность.
Более подробная информация - на личной консультации.


четверг, 3 марта 2016 г.

Отстранить от наследства? Кого и за что можно отстранить?