вторник, 31 января 2017 г.

Подводные камни аренды

Тысячи рижан каждый год арендуют жилье в столице: кто-то приезжает из регионов учиться или работать, кто-то в поисках самостоятельной жизни съезжает от родителей, а кто-то временно арендует жилье на период, например, ремонта. Точно так же тысячи рижан сдают квартиры. Как сделать этот процесс обоюдоприятным и что самое главное – законным как для жильцов, так и для владельцев квартир? Наши эксперты – представители рынка недвижимости Айгарс Зариньш и Ольга Зенчик.

1.Никаких устных договоренностей

Ситуация: вы хотите снять квартиру у друзей или знакомых, которые предлагают вам отбросить формальности и не заключать договор аренды. Мол, мы же свои, сами и разберемся, если что. Бывает, что и незнакомые люди не слишком верят в силу заключенного договора. И это самая первая ошибка, которая подстерегает как арендаторов, так и владельцев жилья.

»
Когда нет договора, поясняют специалисты, то, по сути, нет вообще никаких закрепленных хоть в каком-то виде договоренностей.

«
Как оплачивать аренду? Как поступать в случае, если жильцы что-то сломали в квартире или задержали оплату? И как действововать, если владелец квартиры вдруг попросил жильцов освободить квартиру без объяснения причин. Или наборот, если вдруг жилец не платит, то владельцу квартиры совершенно нечем доказать, что он вообще что-то обещал платить, а не живет здесь благодаря вашему доброму сердцу.

Другими словами, аренда без договора – это самый худший вариант, который только можно придумать. В этом случае никто не защищен и никто никому ничего не должен. Вам нужны такие проблемы?

2.Договор аренды – заключаем по правилам

В принципе, ни один уважающий себя риэлтор не будет сдавать квартиры без договора аренды. Даже если вы снимаете квартиру напрямую, через объявления например, то первое, что нужно сделать – распечатать в интернете стандартный договор аренды и тщательно прописать в него все пункты. Специалисты рекомендуют в первый раз с новым нанимателем лучше заключать не более чем на год. За это время уже можно понять, хороший ли арендатор (или жилец) вам достался.

Что еще нужно обязательно оговорить в договоре аренды? Размер оплаты, возможность ее повышения (как правило, не чаще чем раз в год), порядок оплаты коммунальных услуг, а также действия на тот случай, если, положим, жильцы задерживают оплату. Владельцу квартиры неплохо бы прописать в договоре даже такие мелочи, как количество людей, которые будут проживать в квартире. Были случаи, когда квартира сдавалась одному человеку, а на деле в ней жили десять студентов. Попросите у нанимателя дать вам копию его паспорта, чтобы вы могли в случае чего обратиться в полицию.

»
Особое внимание эксперты рекомендуют уделить условиям расторжения договора, так как именно тут чаще всего обе стороны "ломают копья".

«
Как правило, договор может быть расторгнут как при взаимном согласии сторон в любое время, так и в том случае, если одна из сторон нарушает условия договора. Например, если жилец не платит вовремя, портит помещение и имущество, использует квартиру не по назначению, а также если на него постоянно жалуются соседи.

Важно, что регистрировать или составлять договор аренды у нотариуса нет никакой необходимости – дополнительной силы он иметь не будет, а лишние 200-250 евро придется отдать. Если договор подписан обеими сторонами, то беспокоиться не о чем, он имеет законную юридическую силу. Однако доводить до суда все-таки не надо. Судиться у нас можно годами.

3.Платить ли налоги?

Что скрывать, большинство владельцев жилья до сих пор сдают квартиры, но налог не платят. Хотя по закону платить его нужно, так как речь идет о доходе, который облагается подоходным налогом с населения. И Служба государственных доходов (СГД) с каждым годом к этой теме относится все серьезней. А именно – всеми способами пытается найти тех, кто сдает квартиру, но не платит налоги, рассылает им "письма счастья" и просит зарегистрировать хозяйственную деятельность. Это особенно касается тех, кто, например, сдает квартиры через сайты объявлений.

Весной прошлого года у СГД появился особый отдел, который специализируется на интернет-сделках и электронной коммерции. Специалисты отдела планомерно ищут в интернете тех, кто занимается продажей вещей или предоставляет услуги нянь, или сдает квартиры, но налоги не платит. В прошлом году служба госдоходов таким людям разослала более 4000 писем с просьбой явиться в СГД и честно заплатить налоги. Если нервы вам дороже, то стоит так и сделать, тем более что выбрать можно из трех вариантов.

Регистрируемся как налогоплательщик и выбираем платить разницу в размере 23% от доходов и расходов. В расходы записываем налоги на землю и квартиру, ремонт помещения, квартирную плату (если платит владелец жилья, в этом варианте это выгодней), а также применяем необлагаемый минимум (в этом году – от 60 до 115 евро).

Оформляем статус плательщика микроналога и платим 15% от доходов. Доходы – это ваши поступления от аренды. В этом случае не действует необлагаемый минимум.

Для тех, кто не хочет оформлять хоть какую-то хозяйственную деятельность, которая требуется в первых двух вариантах. Можно просто известить СГД, что у вас есть доходы от аренды и платить 10% от них. Это сравнительно небольшая плата за спокойствие. В этом случае расходы списывать вы тоже не можете, за исключением налога на недвижимую собственность. Налог в размере 10% можно платить раз в год, сразу после подачи годовой декларации о доходах (с 1 марта по 1 июня). Эту декларацию можно подавать электронно, правда заплатить налог надо будет в течение 15 дней с ее подачи.


4.Декларируем жильцов

Можно ли декларироваться в съемной квартире? Как поясняют эксперты, закон не требует одобрения на это владельца квартиры, в принципе это можно сделать и самостоятельно. Однако правила хорошего тона все-таки требуют, чтобы владелец квартиры знал о том, что его жильцы прописаны в его квартире.

Задекларировать жильцов выгодно еще и потому, что квартира, в которой никто не задекларирован, не попадает под льготы по налогу на недвижимость. То есть владелец такой квартиры заплатит налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Простой пример. Если в двухкомнатной квартире в Риге, кадастровая оценка которой составляет 30 тыс. евро, есть задекларированные лица, то налог на недвижимость составит 60 евро (0,2%). Если же там никто не задекларирован, то налог на недвижимость составит 450 евро (1,5%).

Кроме того, если квартира считается пустующей, то есть в ней никто не задекларирован, то она попадает в поле зрения СГД. Считается, что это лишь доказывает тот факт, что квартира сдается. То есть опять возвращаемся к теме уплаты налогов.

Задекларироваться в съемной квартире просто. Заполняя бланк декларации, человек должен указать в нем основание, среди предложенных вариантов будет графа: договор аренды. При подаче бланка декларации надо предъявить только паспорт, остальные документы могут попросить, если у самоуправления возникли сомнения в достоверности предоставленных сведений.

5.Подводные камни, о которых стоит знать

Есть вещи, о которых эксперты говорят не очень охотно, однако предупредить владельцев жилья о них надо. По большей части они касаются тех случаев, когда вдруг между арендатором и владельцем квартиры возникают конфликты.

Например, жилец "встает в позу" и не желает выселяться из съемной квартиры. Как признают наши специалисты, в Латвии все законы больше подстроены под интересы съемщиков квартир. Поэтому бывают случаи, когда выселение квартиросъемщиков может превратиться в целую эпопею. Даже в том случае, когда жилец ведет себя нагло и не платит за квартиру. И даже поменять замки и двери при заключенном договоре аренды бывает невозможно – полиция встает на защиту жильцов.

Как этого избежать? В договоре необходимо предусмотреть вариант просроченных платежей. И уже руководствуясь Законом о найме жилых помещений, в котором сказано, что выселять жильцов можно спустя три месяца после того, как они не платят за аренду. Но, увы, только через суд. А это, как известно, дело небыстрое: год или даже полтора.

Или еще пример. Человек заплатил за 2 месяца вперед, заселился в квартиру, а через несколько дней не может в нее попасть, потому что хозяин через неделю сменил замки. Для таких случаев и нужен договор аренды, при помощи которого можно засудить нечестного арендодателя. И лучше всего не хранить договор в съемной квартире, а отдать родственникам или друзьям. Если же договора нет, то ничего поделать нельзя. Хорошо, если вам отдадут вашу кошку и отпустят с миром.

Поэтому составление правильного, продуманного договора лучше всего доверить специалистам, которые знают обо всех ситуациях, которые могут омрачить тесное сотрудничество арендатора и жильца. Как шутят наши эксперты, идеальный договор аренды написан "кровью простых людей" как с одной, так и с другой стороны. Но каждая ситуация индивидуальна, поэтому лучше заказать свой, личный вариант договора у любого лицензированного специалиста в Латвии.



По материалам информационного портала Рижской Думы

Комментариев нет:

Отправить комментарий